Theo dự thảo quy định chi tiết Nghị định 69/2021, với dự án cải tạo, xây lại nhà chung cư do Nhà nước thực hiện, hệ số bồi thường (hệ số K) là 1. Nếu căn hộ mới có diện tích lớn hơn căn cũ, chủ sở hữu phải trả tiền cho phần chênh lệch. Tiền được tính theo mét vuông, mức giá bằng giá thành xây dựng.
Ví dụ, căn hộ cũ có diện tích sử dụng hợp pháp 25 m2, khi Nhà nước xây lại chủ sở hữu sẽ được bồi thường 25 m2 (không phải trả tiền). Nhưng nếu căn hộ mới lớn hơn 25 m2, chủ phải thanh toán tiền diện tích lớn hơn đó.
Nhà nước chỉ cải tạo chung cư bằng ngân sách trong trường hợp chung cư đó thuộc sở hữu Nhà nước và thuộc diện phá dỡ (do sự cố cháy nổ, thiên tai; do hết niên hạn); không lựa chọn được nhà đầu tư dự án.
Trường hợp dự án xây dựng lại chung cư được thực hiện bằng xã hội hóa, hệ số K không được vượt quá 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp (căn hộ 25 m2, khi xây lại được bồi thường tối đa 50 m2).
Chung cư cũ số 135 Nguyễn Văn Cừ, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên dự kiến được phá dỡ xây mới quý III/2023. Ảnh: Ngọc Thành
Theo dự thảo, căn hộ mới được đền bù không nhỏ hơn 25 m2, đảm bảo tỷ lệ căn có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư.
Nếu chủ sở hữu từ chối mua phần diện tích lớn hơn số được bồi thường sẽ không được tái định cư tại chỗ và diện tích bồi thường sẽ được trả bằng tiền. Nếu căn hộ mới nhỏ hơn căn cũ, chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu giá trị chênh lệch.
Hiện việc tính hệ số K khi xây dựng, cải tạo chung cư cũ được thành phố áp dụng theo Quyết định 48/2008. Không phân biệt căn hộ nhà nước hay xã hội hóa, chung cư cũ khi xây lại đều có chung hệ số K là 1,3, nhân với hệ số chuyển tầng. Căn hộ cũ ở tầng 1, khi xây mới nếu ở tầng 2 sẽ có hệ số chuyển tầng là 0,1 và cứ lên thêm một tầng tăng 0,1 cho đến mức tối đa 0,5 (từ tầng 6 trở lên).
Thống kê đến năm 2020, TP Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ, bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, còn 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960-1994 và trước năm 1954.
Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn đã hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai.
Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm bốn khu chung cư có nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và sáu khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.
Võ Hải