Báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận thị trường bất động sản thứ cấp Việt Nam đã tăng trưởng gần 3,5 lần trong 8 năm (2010-2018). Tuy nhiên quy mô vẫn thấp hơn 10 lần so với mức trung bình của các nước đang phát triển trong khu vực. Nếu được thúc đẩy, thị trường này có thể tạo ra một khối lượng giao dịch bổ sung trị giá hơn 25 tỷ USD vào năm 2025.
"Thị trường nhà ở thứ cấp chưa thực sự phát triển vì đa phần người dân chưa muốn hoặc không muốn bán nhà. Đa số căn hộ ở Việt Nam mới được xây dựng trong vài năm trở lại đây và cư dân sinh sống ở những khu căn hộ này chưa lâu nên chưa tính đến chuyện bán đi căn hộ của mình", một chuyên gia chia sẻ.
Bài học từ Singapore
Tại Singapore, thị trường nhà ở thứ cấp phát triển nhờ hàng loạt chính sách. Vào những năm 1960, quốc đảo này đối mặt tình trạng tương tự Việt Nam, khi phải đồng thời cải tạo chung cư cũ và tạo giao dịch cho thị trường thứ cấp. Mỗi năm, người dân Singapore cần có thêm 15.000 căn nhà mới giữa lúc dân số tăng 4,3% mỗi năm. Quỹ đất hạn hẹp gây thiếu hụt nguồn cung nhà ở nghiêm trọng. Phần đông dân số Singapore sống trong chung cư cũ, chật chội.
Trong bối cảnh đó, Cục Nhà ở và Phát triển Singapore và Quỹ Phòng xa Trung ương được thành lập nhằm giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở, tác động tích cực đến thị trường bất động sản, phát triển bền vững và thúc đẩy quy hoạch đô thị.
Hàng loạt chính sách được triển khai thúc đẩy tỷ lệ sở hữu nhà ở của người dân Singapore. Ảnh: Shutterstock.
Thời gian đầu, Cục Nhà ở và Phát triển Singapore cho thuê ngắn hạn hoặc và bán cho người dân dưới hình thức cho thuê dài hạn 99 năm, đồng thời cung cấp các khoản vay hỗ trợ người mua nhà. Chính sách linh hoạt này đã tạo ra sự thay đổi lớn về nguồn cung nhà ở chỉ sau ba năm.
Chính sách này giúp nâng cao tỷ lệ sở hữu nhà của người dân. Các thống kê cho thấy tỷ lệ vay thế chấp mua nhà tính trên GDP ở hòn đảo này tăng lên 10% năm 1980, cao hơn so với mức 4% năm 1970.
Năm 1985, thị trường tiếp nhận xu hướng mới - "nhà đổi nhà". Giai đoạn 1960-1985, căn hộ thuộc chương trình trên được bán trên cơ sở ai đến trước thì được phục vụ trước. Sau này, các hộ gia đình đã có nhà tìm cách nâng cấp nhà hoặc đổi sang khu vực khác sang trọng và tiện nghi hơn. Từ đó người sở hữu nhà do Chính phủ xây dựng được tận dụng chính căn nhà của họ để đổi sang nhà mới, thay đổi môi trường sống mới với căn hộ ở vị trí tốt hơn và có nhiều tiện ích hơn.
Điều này được phản ánh qua khối lượng giao dịch căn hộ do cơ quan này bán lại. Từ dưới 800 căn bán lại vào năm 1974 đã tăng lên 31.000 căn vào năm 2004. Đến năm 2014, tỷ lệ người dân sở hữu bất động sản vượt mốc 90%.
Các chính sách khơi thông thị trường bất động sản đã giúp tạo ra các khu nhà mới với tỷ lệ lấp đầy cao cùng rủi ro tồn kho gần như bằng không. Sự phát triển thị trường nhà ở, từ đó, cũng đồng hành với sự phát triển kinh tế. Trong giai đoạn 1960-1999, GDP của hòn đảo này tăng bình quân 8% mỗi năm. Ngày nay, Singapore trở thành địa điểm đầu tư bất động sản hàng đầu khu vực. Doanh số bán căn hộ cao cấp tại đây tăng 72% trong quý I/2020 bất chấp Covid-19, theo Propery Guru.
Tỷ lệ dân số sở hữu nhà ở Singapore giai đoạn 1970-2015. Nguồn: HDB.
Kinh nghiệm cho Việt Nam
Giải pháp "Nhà đổi nhà" góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp phát triển mạnh mẽ tại Singapore. Tuy nhiên, để áp dụng chính sách tương tự tại các quốc gia khác, đòi hỏi sự tiếp biến cho phù hợp với chính sách, môi trường kinh doanh và đặc tính thị trường.
Các chuyên gia nhận định chính sách được áp dụng thành công tại Singapore một phần do dân số và diện tích của quốc đảo này khá nhỏ, đồng thời sở hữu tiềm lực tài chính để tạo ra các quỹ phát triển nhà hiệu quả. Phần lớn hai cơ quan này nằm trong khối tư nhân, cụ thể là ngân hàng và đơn vị phát triển bất động sản nên khó tìm đưa ra các giải pháp đột phá.
Với quy mô còn khiêm tốn so với các quốc gia trong khu vực, thị trường Việt Nam được cho là cũng cần những giải pháp đột phá để kích thích sự phát triển của thị trường nhà ở thứ cấp, tạo động lực cho kinh tế phát triển, nâng cao chất lượng sống của người dân.
Tiên phong cho mục tiêu này tại Việt Nam, Masterise Homes hợp tác ngân hàng Techcombank giới thiệu giải pháp "Nhà đổi nhà" (Home for Home) với kỳ vọng nâng chuẩn sống của người Việt, rút ngắn thời gian nâng cấp căn hộ, từ đó góp phần cải thiện tính thanh khoản của thị trường thứ cấp.
Để làm được điều này, Masterise Homes đã điều chỉnh giải pháp phù hợp với nhu cầu cũng như năng lực tài chính của người Việt, từ đó giúp các gia đình có cơ hội nâng tầm cuộc sống từ chỗ ở hiện tại sang các dự án cao cấp tại Việt Nam mà không thanh toán bất kỳ khoản nào đến ngày bàn giao căn hộ mới. Các dự án cao cấp áp dụng bao gồm Masteri Waterfront, Masteri West Heights tại Hà Nội và Masteri Centre Point tại TP HCM.
Giải pháp "Nhà đổi Nhà" giúp rút ngắn quá trình nâng cấp chỗ ở. Đồ họa: Masterise Homes.
Trước đây, người muốn đổi nhà thường đi theo lộ trình "bán nhà - tìm nhà ở tạm - tìm mua nhà mới" vốn tốn nhiều thời gian và chi phí, dẫn đến hạn chế việc bán và mua nhà mới.
Với "Home for Home", khách hàng có thể sử dụng tài sản đảm bảo là bất động sản hiện hữu để được hỗ trợ 100% giá trị bất động sản tại Techcombank với lãi suất áp dụng 0%, không cần thanh toán bất kỳ chi phí nào từ khi giải ngân cho đến khi nhận nhà. Khi bàn giao căn hộ mới, khách hàng có thể trả tối thiểu 30% giá trị căn hộ mới, 70% còn lại có thể trả góp tối đa 35 năm. Trong toàn bộ hành trình đổi nhà, khách hàng chỉ cần chi phí đặt chỗ có hoàn lại ban đầu 50 triệu đồng để sở hữu căn hộ do Masterise Homes phát triển. Như vậy người mua nhà sẽ có thể chủ động và lên kế hoạch tài chính trong thời gian từ 2-3 năm.
Trong thời gian tới, khi giá bất động sản toàn cầu dự đoán tăng mạnh nhờ các gói hỗ trợ lớn và sự phục hồi sau Covid-19, giải pháp "Nhà đổi Nhà" của Masterise Homes hứa hẹn trở thành chất xúc tác khơi thông thị trường thứ cấp tại Việt Nam.
Đây còn được xem là bước đi chiến lược của nhà phát triển này nhằm tạo giải pháp "Win-Win-Win" (ba bên cùng có lợi). Ngoài việc mang đến lợi ích cho người mua tham gia chương trình, giải pháp cũng sẽ mang đến lợi ích cho nền kinh tế, đúng như cam kết của doanh nghiệp này về việc tạo ra các giá trị bền vững cho thị trường.
Bảo Khánh