Ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản chia sẻ về nguyên nhân sốt đất từ Bắc vào Nam từ sau Tết Nguyên đán đến nay.
Khảo sát của Hội môi giới bất động sản mới đây cho thấy, giá đất đã sôi sục ở nhiều nơi, trung bình tăng 10% sau một tháng. Thậm chí một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư... Điều này có thể lý giải bởi một số nguyên nhân sau.
Trước hết, nhiều địa phương hiện công bố, công khai các quy hoạch mới. Bởi Luật Quy hoạch năm 2017 chính thức có hiệu lực ngày 1/1/2019, yêu cầu các quy hoạch phải đảm bảo sự xuyên suốt và thống nhất, công khai - minh bạch từ cấp Quốc gia, cấp vùng cho đến cấp tỉnh.
Nhiều người đến tìm hiểu mua bán đất tại xã Tân Lợi - An Khương, huyện Hớn Quản trong cơn sốt cuối tháng 2/2021. Ảnh: Phước Tuấn.
Đồng thời, Việt Nam vừa bước qua một thập niên mới, nhiều đồ án quy hoạch tại các địa phương đã hết hạn. Do đó, phải tiến hành lập lại các đồ án quy hoạch mới để phù hợp với quy hoạch chung cấp cao hơn, phù hợp với hiện trạng đô thị. Với thị trường bất động sản, việc điều chỉnh, thay đổi và công bố quy hoạch mới là chất xúc tác quan trọng nhất để kích thích thị trường tăng trưởng.
Thứ hai, sau một năm tăng trưởng kinh tế ở mức thấp do ảnh hưởng dịch bệnh, nhiều địa phương đã tiến hành đẩy mạnh đầu tư công về cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. Một khi cơ sở hạ tầng được nâng cấp, giá trị và giá cả bất động sản cũng sẽ được kéo tăng theo.
Thêm vào đó, sau kỳ đại hội Đảng bộ các cấp thành công, bộ máy tổ chức chính quyền đã ổn định và vào cuộc quyết liệt trong việc thu hút, kêu gọi đầu tư để tăng trưởng kinh tế. Sự quan tâm, tham gia của các doanh nghiệp lớn đã kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản tại các địa phương.
Giai đoạn năm 2018 - 2020, các cấp chính quyền vào cuộc tổng rà soát các vấn đề về pháp lý. Điều này cũng làm cho nguồn cung sơ cấp trên thị trường bất động sản nhiều nơi sụt giảm, nhất là ở các đô thị lớn, những nơi có thị trường bất động sản phát triển sôi động, giá cả tăng cao do chênh lệch về cung – cầu. Điều này đã tạo nên mặt bằng giá cao tại các đô thị. Nhà đầu tư lấy đó làm thước đo về giá cả hàng hóa và kéo dòng vốn đầu tư về vùng ven, khu vực lân cận, gây nên sốt đất tại các nơi này. Việc tăng giá đất quy định tại khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất tại nhiều địa phương cũng kéo theo giá đất trên thị trường tăng cao.
Ngoài ra, sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi Covid 19, nay đã có vaccine phòng ngừa và việc triển khai tiêm chủng đang được mở rộng tại nhiều quốc gia, có cả Việt Nam khiến tâm lý của người dân như được giải tỏa và kỳ vọng về xu hướng tích cực của nền kinh tế lên cao.
Song song đó, thị trường vốn và vốn "rẻ" khá dồi dào, dòng tiền dịch chuyển từ chốt lời chứng khoán, các kênh đầu tư khác như tiền ảo, vàng ... đang tham gia vào thị trường bất động sản bởi sức hút của loại tài sản "thực" và lợi nhuận trong đầu tư khá tốt trong nhiều năm qua.
Tất cả những yếu tố trên đã thu hút lượng lớn người dân tham gia vào hoạt động môi giới, đầu tư bất động sản khiến thị trường nóng càng thêm nóng.
Những điều người dân nên lưu ý
Trong những giai đoạn sốt nóng là lúc mà các đối tượng tội phạm, lừa đảo tích cực hoạt động; người mua bất động sản thường dễ bị chi phối bởi yếu tố cảm xúc trong các quyết định mua hàng. Vì vậy, những nhà đầu tư mới tham gia thị trường nên lưu ý một số vấn đề để hạn chế rủi ro cho khoản đầu tư của mình.
Trước hết, chỉ nên mua các sản phẩm đã hoàn chỉnh pháp lý: các tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền; các sản phẩm tại những dự án của chủ đầu tư uy tín, được Sở Xây dựng các địa phương công khai cho phép huy động vốn và được ngân hàng thương mại cấp bảo lãnh tín dụng.
Người dân cũng không nên mua giấy cọc sang tay, không nên tham gia mua bán tại những thị trường quá sốt nóng, sốt ảo (nơi có sự thay đổi về quy hoạch, giá cả tăng hàng ngày, bước tăng giá lớn trong khoảng thời gian ngắn). Không nên sử dụng đòn bẩy tín dụng quá sức chi trả của bản thân, tránh rủi ro về khoản vay khi nhà nước có động thái siết chặt tín dụng hoặc các ngân hàng tăng lãi suất.
Ngoài ra, khi đầu tư, người dân cần có sự tham vấn từ các chuyên gia tư vấn bất động sản uy tín, nắm bắt thông tin từ những kênh chính thống để tránh tin giả mạo, thất thiệt "làm giá"...
Quản lý nhà nước trước các cơn sốt đất
Trước tình hình sốt đất lan rộng khắp nơi như hiện nay, các cấp chính quyền cần quan tâm sát sao diễn tiến của thị trường để đưa ra những cảnh báo kịp thời cho người dân. Tránh để xảy ra các cơn sốt nóng quá mức, sốt ảo, sẽ gây nên nhiều hệ lụy cho người dân cũng như các tác động tiêu cực lên kinh tế - xã hội, an ninh trật tự tại địa phương .
Theo đó, một số đề xuất cần nhà nước triển khai như công khai, minh bạch hóa các đồ án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện dữ liệu về quy hoạch, dữ liệu về giá thị trường bất động sản và thống nhất công khai tại Cổng thông tin Bộ Xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường. Việc công khai quy hoạch nên triển khai đồng loạt, cùng lúc để tránh trường hợp sốt nóng lan ra khắp nơi.
Ngoài ra, các cơ quan chức năng nên giám sát thông tin truyền thông xã hội, kịp thời xử lý các đối tượng đầu cơ, đăng tin bịa đặt để thao túng thị trường; rao tin mua bán sai sự thật, huy động vốn trái phép,...
Chính quyền cơ sở cũng cần giám sát chặt chẽ công tác quy hoạch, xây dựng, chuyển mục đích, phân lô, tách thửa tại các địa phương. Cần quản lý, thanh tra các sàn, trung tâm giao dịch bất động sản cũng như tăng cường quản lý các hoạt động công chứng,..
Song song đó là cần hoàn thiện hơn khung pháp lý cho thị trường bất động sản. Phải buộc những người tham gia hoạt động môi giới có chứng chỉ hành nghề...
Nhìn chung, Sốt đất là hiện tượng lặp lại có tính chu kỳ của thị trường bất động sản. Khi hội tụ cùng lúc nhiều yếu tố làm gia tăng giá trị bất động sản, gia tăng kỳ vọng của người dân đối với việc đầu tư bất động sản sẽ gây nên các cơn sốt đất. Việc cần làm của nhà nước là quản lý để thị trường phát triển ổn định, minh bạch và đúng pháp luật.
Việc điều chỉnh và can thiệp vào thị trường cần đi từ những cảnh báo sớm như thời gian vừa qua cho đến việc giám sát, siết chặt, chấn chỉnh lại các quy định liên quan đến đất đai, quy hoạch, xây dựng, kinh doanh bất động sản cho đến các chính sách tín dụng, tài khóa.
Vấn đề quan trọng là cần phải liên tục hoàn thiện các quy trình, thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý đầu tư; giúp các chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án và đưa các sản phẩm bất động sản ra thị trường nhằm hạ nhiệt cho các cơn sốt như hiện nay.
Nguyễn Đức Lập