Báo cáo thị trường của hãng tư vấn bất động sản JLL Việt Nam công bố mới đây cho thấy, năm 2024 là một năm kỷ lục với thị trường văn phòng TP HCM về cả giá thuê và sức hấp thụ.
Giá chào thuê văn phòng phân khúc cao cấp (hạng A) khu trung tâm thành phố tăng thêm 2,2% so với cùng kỳ, trung bình đạt 67 USD (khoảng 1,7 triệu đồng) mỗi m2 một tháng. Đây hiện là mức giá thuê cao nhất ghi nhận được trong 5 năm trở lại đây. Giá chào thuê văn phòng toàn thị trường TP HCM hiện gần 36 USD (khoảng 900.000 đồng) mỗi m2 một tháng, tăng thêm 1,6% so với năm 2023.
Xu hướng tăng giá thuê văn phòng cũng được hãng tư vấn Knight Frank ghi nhận. Năm 2024 giá thuê văn phòng cao cấp tại TP HCM trung bình đạt 61 USD (khoảng 1,5 triệu đồng) mỗi m2 một tháng, tăng 3% so với năm 2023. Tỷ lệ lấp đầy tại các toà nhà văn phòng mới đạt 88-90%.
Còn theo dữ liệu của Savills Việt Nam, 10 năm qua thị trường văn phòng TP HCM liên tục ghi nhận đà tăng giá. Riêng năm ngoái, trung bình giá thuê ở tất cả các hạng văn phòng đều tăng thêm từ 2-3%, dù vậy công suất thuê vẫn đạt trên 89%.
Lý giải nguyên nhân khiến giá thuê văn phòng TP HCM liên tục tăng cao, bà Trang Lê, Giám đốc điều hành JLL Việt Nam, cho biết nhu cầu thuê phục hồi tích cực từ nhóm doanh nghiệp trong và ngoài nước là động lực giúp các văn phòng hạng A mạnh tay điều chỉnh giá. Năm qua, TP HCM ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng trên nguồn cung mới đạt hơn 43.000 m2. Cả năm ngoái thành phố có hơn 117.000 m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, trong đó các toà nhà văn phòng cao cấp khu vực trung tâm luôn duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, tỷ lệ trống giảm xuống chỉ còn 6% với toà nhà hạng A và 12% với toàn thị trường.
Bất động sản TP HCM với các toà nhà văn phòng tại trung tâm. Ảnh: Quỳnh Trần
Bà Trang cho biết, các công ty Nhật Bản là những doanh nghiệp hoạt động tích cực nhất, chiếm 19% trong số hơn 75 công ty đã ký hợp đồng thuê văn phòng mới tại TP HCM. Doanh nghiệp Việt Nam đứng thứ hai, theo sát là Hàn Quốc và Mỹ, lần lượt chiếm 16% và 15%. Nhóm ngành công nghệ thông tin và truyền thông tiếp tục dẫn đầu nhu cầu thuê (chiếm 30% tổng diện tích được hấp thụ), ngành tài chính ngân hàng, thương mại bán lẻ và dược phẩm ở các vị trí tiếp theo.
"Nhu cầu phục hồi khả quan thúc đẩy các chủ toà nhà văn phòng tự tin điều chỉnh giá thuê", bà Trang cho hay.
Ông Will Trần, Giám đốc cấp cao khối tư vấn cho thuê văn phòng JLL Việt Nam, nhận định, ngoài yếu tố từ nguồn cầu khả quan, xu hướng tăng giá thuê văn phòng còn được thúc đẩy bởi sự ra mắt của các toà nhà cao cấp mới, với tiêu chí khắt khe về không gian và chứng chỉ "xanh hoá".
Những toà nhà phát triển theo tiêu chí "xanh hoá" sẽ có chi phí triển khai cao và theo đó giá thuê cũng cao hơn. Tuy nhiên, yếu tố bền vững và sức khoẻ ngày càng chi phối xu hướng lựa chọn không gian làm việc của khách thuê. Xu hướng này đang thúc đẩy nhu cầu dịch chuyển thuê với các văn phòng cao cấp. Ghi nhận rõ nét nhất với các văn phòng khu vực trung tâm, dù giá chào thuê văn phòng hạng A đã tăng rất cao so với cùng kỳ năm trước, tỷ lệ lấp đầy lại rất tốt.
Không chỉ các tòa văn phòng mới tập trung phát triển theo xu hướng này, ngay cả những tòa nhà văn phòng hiện hữu cũng đang thích ứng bằng cách cải tạo và theo đuổi các chứng chỉ công trình xanh, việc cải tạo giúp tăng khả năng cạnh tranh và giá thuê của các toà nhà cũ trong thời gian tới.
Dự báo về biến động giá thuê văn phòng năm nay, bà Trang Lê cho biết đà tăng khó dừng lại trong bối cảnh nguồn cung tương lai ở khu trung tâm chưa có nhiều cải thiện trong ngắn hạn. Năm nay TP HCM sẽ có khoảng 71.000 m2 sàn văn phòng chào thuê, số lượng không nhiều nên khả năng cao sẽ được hấp thụ hết trong ngắn hạn.
Tương tự, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho biết năm nay giá thuê văn phòng TP HCM dự kiến tiếp tục tăng 5% nhờ hoạt động mở rộng và dịch chuyển văn phòng sôi động tại các tòa nhà hạng A. Trong đó, hai khu đô thị mới Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng sẽ trở thành những trung tâm văn phòng mới.
Từ 2026, thị trường dần đi vào ổn định, mức tăng có thể giảm xuống còn 0,4-0,5% mỗi năm. Trong tương lai, nhu cầu thuê văn phòng tại TP HCM vẫn đến từ các ngành chủ chốt như công nghệ thông tin, ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm và logistics.
Phương Uyên