Sở Tài chính TP HCM đang lấy ý kiến về đề xuất quy định mức tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất; đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình trên mặt đất) và đất có mặt nước. Đây sẽ là mức tỷ lệ được áp dụng làm căn cứ tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố.
Theo đề xuất, tỷ lệ phần trăm tính đơn giá thuê đất hàng năm với nhóm thương mại, dịch vụ khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận) sẽ là 1,5%, khu vực 2 (TP Thủ Đức, các quận 6, 7, 8, 11, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp) là 1% và khu vực 3 (huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ, Nhà Bè) 0,75%.
Bất động sản khu Nam TP HCM, đoạn qua huyện Nhà Bè, tháng 7/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất thương mại dịch vụ mục đích kinh doanh) cũng sẽ được xác định theo từng khu vực gồm: khu vực 1 áp dụng tỷ lệ 1%; khu vực 2 tỷ lệ là 0,75%; khu vực 3 là 0,5%.
Riêng đất nông nghiệp, tỷ lệ tương ứng 0,25%, đất trong Khu công nghệ cao, Khu công viên phần mềm Quang Trung là 0,5%.
Công thức tính giá thuê đất sẽ là: Giá thuê = tỷ lệ phần trăm tính đơn giá (x) giá đất theo bảng giá điều chỉnh.
Hiện nay, theo Quyết định 50/2014, giá thuê đất hàng năm (không thông qua hình thức đấu giá) được chia làm 4 khu vực với tỷ lệ % tính tiền thuê đất là từ 1,6-2% với đất kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn; nhà ở cho thuê; văn phòng... ; khoảng 1,1-1,5% với đất sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; kho xưởng; công trình công cộng, thương mại dịch vụ... Và 1% với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; bến cảng, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản...
Như vậy, dự thảo của Sở Tài Chính đã giảm mức tỷ lệ % tính tiền thuê đất xuống khá sâu, tuy nhiên do bảng giá đất điều chỉnh tăng mạnh (5-38 lần, chưa nhân hệ số K) so với giá cũ nên giá thuê đất trả tiền hàng năm vẫn tăng cao.
Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) dẫn chứng, theo cách tính trước đây của Quyết định 50, đơn giá thuê đất hàng năm Khu chế xuất Linh Trung (đường số 1, phường Bình Chiểu, TP Thủ Đức) hiện có tỷ lệ % đơn giá thuê là 1,3%, giá đất theo Quyết định 02 là 4,2 triệu đồng mỗi m2, hệ số điều chỉnh là 3,3 thì đơn giá thuê đất hàng năm sẽ là 4,2 x 3,3 x 1,3% = 180.000 đồng mỗi m2.
Tuy nhiên, nếu tính theo dự thảo mới, dù tỷ lệ % giảm xuống là 0,75% nhưng giá đất đường số 1 theo Quyết định 79 hiện lên đến 39,7 triệu đồng mỗi m2. Vì vậy giá thuê đất hàng năm sẽ là 39,7 x 0,75% = 298.000 đồng mỗi m2, tăng 65% so với trước đây.
Sở Tài Chính cho biết nếu theo tỷ lệ phần trăm của dự thảo, giá thuê đất phi nông nghiệp trên toàn TP HCM dự kiến tăng từ 35-50%. Tăng mạnh nhất rơi vào khu vực 2 và 3, lần lượt 54% và 50%. Còn với giá thuê đất thương mại, dịch vụ, mức tăng trung bình theo từng khu vực sẽ lần lượt là 18%, 25% và 53%. Nếu chỉ tính riêng khu vực trung tâm và nội thành, mức tăng trung bình không quá 25% so với đơn giá tính theo quy định cũ.
Sở này cho rằng sự thay đổi trên phản ánh đúng giá thuê đất trên thị trường. Đây là mức tăng tất yếu khi thành phố điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận với giá thị trường và trong ngưỡng chịu được của nền kinh tế. Còn với khu vực ngoại thành, trước đây có giá đất quy định tại bảng giá rất thấp, sau khi điều chỉnh bảng giá đất, khu vực này có mức tăng chênh lệch khá lớn với khu vực nội thành.
Dẫu vậy, theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, bảng giá đất điều chỉnh đang làm giá đất tăng cao, nếu tính theo mức tỷ lệ % được Sở Tài Chính đề xuất, giá thuê đất tại nhiều khu vực sẽ rất cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Hiệp hội này đề xuất nên giảm tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất ở mỗi nhóm xuống 0,25%. Như vậy nhóm đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ có tỷ lệ % khu vực 1 là 0,75%, khu vực 2 là 0,5%, khu vực 3 tương ứng 0,25%. Đối với đất thương mại, dịch vụ, mức tỷ lệ % sẽ là 1,25%, 0,75% và 0,5% lần lượt cho ba khu vực.
Phương Uyên