Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết trong chu kỳ vài năm tới, cùng với việc cầu Cát Lái dự kiến khởi công năm 2020 có thể làm nổ ra cuộc rượt đuổi tăng giá đất giữa hai đầu cầu tương lai, nơi sẽ nối Đồng Nai với Sài Gòn.
Ông Quang phân tích, với giá đất hiện nay tại Cát Lái, quận 2, TP HCM có mức giao dịch thực tế phổ biến 50-60 triệu đồng mỗi m2, huyện Nhơn Trạch vẫn còn mất nhiều thời gian mới đuổi kịp đỉnh giá của trục đô thị cảng. Tuy nhiên, sự tăng tốc của hạ tầng sẽ tạo nên cú hích tâm lý và một kịch bản khó tránh khỏi là diễn biến xây cầu sẽ thúc đẩy kỳ vọng giá đất Nhơn Trạch tịnh tiến lên vùng giá bằng 50% của Cát Lái.
Chuyên gia này nhận định, có ít nhất 3 lý do tạo nên cuộc rượt đuổi về giá của Nhơn Trạch với Cát Lái trong thời gian tới. Đầu tiên là giá đất vận hành theo quy luật nước chảy về chỗ trũng. Nhơn Trạch thuộc Đồng Nai khi kết nối với TP HCM thì có lợi thế tăng giá nhiều hơn vì giá đất Nhơn Trạch có mặt bằng khá thấp.
Đất thổ cư vị trí đẹp tại Nhơn Trạch giao dịch phổ biến ở ngưỡng 10-20 triệu đồng mỗi m2 trong khi bờ bên kia đầu cầu, giá đất tại Cát Lái đã là 40-60 triệu đồng mỗi m2. Khoảng cách này tạo ra lợi thế rượt đuổi cho Nhơn Trạch khi tổng giá trị tài sản thấp hơn Cát Lái, tần suất giao dịch đất giá rẻ chắc chắn cao hơn đất giá cao. Càng có nhiều giao dịch thì càng có thêm cơ hội tăng giá.
Cầu Cát Lái (đường màu đỏ) tăng kết nối giao thông TP HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Ảnh: Google maps.
Kế đến là lý do áp lực giãn dân của TP HCM quá lớn. Sự dịch chuyển dân cư từ TP HCM về Nhơn Trạch sẽ làm thị trường nhà đất khu vực Nhơn Trạch tăng nhiệt do mặt bằng giá đất tại huyện này còn ở ngưỡng thấp và rẻ hơn nhiều so với đại đô thị đông dân như Sài Gòn. Mặt khác, nền tảng kinh tế của huyện Nhơn Trạch xoay quanh các khu công nghiệp, diễn biến hạ tầng có thể thúc đẩy giá bất động sản công nghiệp leo thang.
Cuối cùng là quỹ đất dự án tại Nhơn Trạch còn nhiều so với TP HCM đang khan hiếm. Với quỹ đất quy mô lớn, cảnh quan đẹp, Nhơn Trạch sẽ thu hút nhà đầu tư về đây phát triển dự án nếu cầu Cát Lái sớm được xây dựng. Điều này đồng nghĩa với việc giá đất Nhơn Trạch có thêm cơ hội thiết lập mặt bằng cao hơn hiện tại.
Giới đầu tư bất động sản trục đô thị cảng Cát Lái thường gọi Nhơn Trạch là quận 13 của TP HCM vì sự kết nối hạ tầng đồng bộ với khu Đông Sài Gòn (đặc biệt là quận 2, 9). Mặt khác Nhơn Trạch cũng là khu công nghiệp có mật độ lấp đầy khá tốt, lại có nhiều vị trí đẹp giáp song, có thể hình thành nên những khu dân cư dọc theo bờ sông.
Ông Quang nhận định, cầu Cát Lái được kỳ vọng sẽ là bàn đạp biến Nhơn Trạch thành ngoại ô của TP HCM đồng thời thúc đẩy kinh tế địa phương này phát triển hơn trước. Cầu cũng sẽ kết nối TP HCM với Bà Rịa - Vũng Tàu thuận lợi hơn nữa. Bên cạnh đó, nó cũng góp phần kéo giãn lượng dân cư, thay vì ở TP HCM người ta có thể về Nhơn Trạch ở và đến TP HCM làm việc rất thuận lợi.
Hiện nay lượng xe từ Nhơn Trạch qua phà Cát Lái để đến TP HCM và ngược lại đều rất lớn. Trong tương lai khi có thêm các tuyến cao tốc và vành đai mới thì cầu còn có tác dụng kết nối với những công trình này.
Tuy nhiên, CEO Công ty Việt An Hòa khuyến cáo, kịch bản tăng giá đất Nhơn Trạch chỉ có thể màu hồng khi diễn biến thông tin cầu Cát Lái tích cực, đúng tiến độ và đạt mục tiêu về đích là khánh thành, thông xe cây cầu này trong thời gian không quá 2 năm.
Ngược lại, nếu công trình hạ tầng này bị trì hoãn, kịch bản có thể chuyển thành màu xám đối với những dòng vốn đổ vào bất động sản khu vực này một cách thiếu thận trọng. "Suất đầu tư cho tương lai ở trục giao thông này cần tính đến yếu tố rủi ro về dòng tiền và thất thoát chi phí cơ hội nếu không may bị mất kiểm soát về tiến độ hạ tầng, buộc phải chôn vốn lâu", ông Quang cảnh báo.
Vũ Lê