Trong báo cáo thị trường quý III, đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng một m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ leo thang, với mức 41% theo năm, lên 51 triệu đồng một m2.
Số căn hộ bán được trong quý này tại Hà Nội đạt hơn 6.800 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ trung cấp đến cao cấp dẫn đầu, đóng góp 98% lượng giao dịch. Tính chung 9 tháng, 70% số căn được giao dịch có giá trên 4 tỷ đồng, tăng mạnh từ mức 2% năm 2020. Còn phân khúc từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 29%.
"Chỉ 1% số căn hộ đã giao dịch có giá dưới 2 tỷ đồng, cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm của phân khúc chung cư", bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nói.
Trái ngược với thị trường Hà Nội, giá sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) trung bình tại TP HCM sụt giảm so với quý trước. Căn hộ sơ cấp trung bình 68 triệu đồng một m2, giảm khoảng 12% so với quý trước. Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills TPHCM cho biết nhiều chủ đầu tư điều chỉnh lại phân khúc, giảm tỷ trọng cao cấp trong tổng nguồn cung, kéo giá trung bình toàn thị trường giảm. Tuy nhiên, bà Giang nhìn nhận mặt bằng giá các dự án mới ra mắt gần đây vẫn ở ngưỡng cao.
Lượng giao dịch trong quý cũng chung đi xuống khoảng 16% theo quý và 4% theo năm, đạt khoảng 1.900 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng giảm, đạt 39%. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho là 35%.
Một góc quận Ba Đình, Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Ngọc Diễm
Thực tế, khoảng cách giữa giá chung cư Hà Nội và TP HCM trước đây khá lớn bởi thị trường đầu tàu kinh tế phát triển sớm, thường đi trước 2-3 năm. Từ cuối năm ngoái, cuộc đua giá căn hộ giữa hai thành phố lớn ngày càng sát nút.
Dữ liệu của kênh rao tin Batdongsan cho thấy đến tháng 5, giá rao bán căn hộ Hà Nội dự án mới và cũ đạt trung bình 50 triệu đồng mỗi m2, ngang với TP HCM. Trong khi đầu năm 2018, căn hộ ở thủ đô thấp hơn khoảng 4 triệu đồng một m2.
Lý giải diễn biến trên, bà Đỗ Thu Hằng cho biết thị trường căn hộ TP HCM phát triển mạnh vào 2018-2019. Khi đó, nguồn cung lớn chủ yếu là phân khúc cao cấp, đẩy mặt bằng giá lên ngưỡng cao. Trong khi từ giữa 2023 đến nay, thị trường chung cư Hà Nội bước vào giai đoạn tăng đột biến.
Bà Hằng nhìn nhận nguồn cung căn hộ 9 tháng đầu năm cải thiện lớn, song chỉ tăng về số lượng. Phần lớn các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp, kéo mặt bằng giá tăng nhanh.
Khảo sát mới đây của VnExpress với hơn 3.000 độc giả cho thấy khoảng 52% phản hồi cho biết đủ khả năng mua chung cư phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Với tỷ lệ căn hộ bình dân ngày càng hiếm hoi, Savills đánh giá "việc sở hữu nhà trở nên khó khăn hơn bao giờ hết với nhiều người dân". Cùng với đó, vướng mắc về pháp lý và khó khăn của các nhà phát triển càng khiến tình trạng này thêm trầm trọng.
Thời gian tới, nguồn cung căn hộ Hà Nội có xu hướng cải thiện nhưng chủ yếu ở phân khúc trung cấp trở lên, còn căn hộ bình dân tiếp tục biến mất. Savills cho biết cuối năm dự kiến có 9.700 căn hộ mở bán, trong đó 88% đến từ các giai đoạn tiếp theo của các đại dự án. Từ 2025 trở đi, khoảng 10.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường, nhưng ở rổ hàng trung đến cao cấp.
Trong bối cảnh giá chung cư neo cao, chuyên gia khuyến nghị người mua nên tích lũy được ít nhất 30% giá trị nhà mới tính đến việc trả góp, đồng thời có kế hoạch tài chính rõ ràng, tìm hiểu kỹ tiến độ, pháp lý dự án.
Ngọc Diễm