Vợ chồng tôi ngoài 30 tuổi. Tôi đang là nhân sự quản lý cấp trung tại một doanh nghiệp nước ngoài còn vợ đang làm công ăn lương ổn định tại một công ty Việt Nam. Tổng thu nhập khoảng 60 triệu đồng một tháng. Hiện chúng tôi sống tại một căn hộ trung cấp tại quận 8, TP HCM và mua bằng tiền tiết kiệm, nội ngoại hai bên hỗ trợ và đã ra sổ.
Trước đây thì không sao nhưng thời gian gần đây vì chuyển sang làm việc ở nhà và các căn hộ khác cũng như thế, gia đình tôi gặp phải cảnh chịu đựng tiếng ồn từ các căn hộ xung quanh. Gia đình 4 người cùng sinh hoạt hàng ngày 24/7 cũng khiến tôi nhận ra căn hộ hiện tại là quá chật. Do đó vợ chồng tôi có suy nghĩ muốn mua một căn hộ khác có diện tích lớn hơn và chất lượng cao hơn, đặc biệt là chất lượng xây dựng tường cách âm, đồng thời cộng đồng cư dân cũng văn minh hơn. Hai vợ chồng cũng đã có tiền tiết kiệm hơn một tỷ nhưng trong thời điểm dịch không biết trước được điều gì, nên muốn giữ lại số tiền mặt để phòng thân chứ chưa muốn đặt cọc mua nhà liền.
Qua tìm hiểu trên thị trường hiện nay tôi thấy có một hình thức mua nhà mới, là "Nhà đổi Nhà", tức sử dụng căn hộ hiện hữu để làm tài sản đảm bảo mua nhà mới. Hình thức này giúp chúng tôi có thể vay ngân hàng tối đa 100% giá trị căn hộ mới. Đồng thời mặt bằng lãi suất vay mua nhà cũng đang ở mức thấp nhất trong 10 năm. Tính đi tính lại, tôi thấy đây là cơ hội tốt để tranh thủ mua nhà mới, nâng cấp chỗ ở, đặc biệt bất động sản lại là tài sản luôn tăng giá chứ không giảm.
Tuy nhiên tôi có một số băn khoăn, liệu có nên đợi qua dịch tình hình ổn định hơn mới xem xét mua nhà? Có nên dùng một tỷ đồng để mua và tìm cách bán căn hộ cũ, nếu thiếu thì vay trả góp luôn không? Nếu mua theo phương thức "Nhà đổi Nhà" thì lợi ích cho tôi ở những điểm nào? Nhà hiện tại của tôi sẽ được định giá như thế nào? Làm thế nào để tôi đảm bảo không có rủi ro trong trường hợp mua theo giải pháp này, ví dụ rủi ro về tiến độ?
Thịnh Nguyễn
Dự án Masteri Centre Point ở quận 9, TP HCM.
Chuyên gia tư vấn:
Băn khoăn của anh Thịnh cũng là những băn khoăn phổ biến của những gia đình trẻ khi quyết định thay đổi chỗ ở hiện tại và tìm kiếm những giải pháp tài chính để hỗ trợ cho việc mua một căn nhà mới. Chúng ta sẽ cùng xem xét từng câu hỏi của anh để làm rõ các điểm băn khoăn trên.
Câu hỏi đầu tiên: Nên chọn mua nhà tại thời điểm hiện tại hay đợi tình hình dịch ổn định hơn? Về điểm này, chúng ta sẽ cùng xem xét diễn biến của thị trường căn hộ. Đối với thị trường thứ cấp, hiện tại do tình hình dịch bệnh kéo dài và diễn biến phức tạp nên cũng có nhiều nhà đầu tư đã mua căn hộ trước đây đang muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận giảm lợi nhuận đầu tư, đây cũng là cơ hội để gia đình anh tìm kiếm các căn hộ phù hợp với nhu cầu với mức giá thấp hơn so với thời gian trước từ 5-10%. Tuy nhiên, để có thể mua được bằng phương thức này, anh cần có sẵn khoản tiền mặt tương đương với giá trị căn hộ hoặc phải có ngân hàng chấp nhận cho vay thông qua việc thế chấp tài sản với lãi suất vay theo chính sách của ngân hàng đó. Còn đối với thị trường sơ cấp, theo báo cáo của CBRE Việt Nam, giá căn hộ vẫn tăng trong suốt thời gian dịch bệnh vừa qua và cũng sẽ có xu hướng tăng tiếp tục trong thời gian tới. Nguyên nhân chính là do chi phí đầu tư, chi phí nguyên vật liệu, lãi vay, chi phí tài chính... đều tăng và được tính vào giá bán sản phẩm. Như vậy, nếu thực sự gia đình anh đang có khả năng và nhu cầu mua nhà thì hiện tại là một thời điểm đáng cân nhắc.
Ngoài ra, cũng vì tình hình dịch bệnh kéo dài nên các chủ đầu tư hiện nay cũng đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ cho người mua nhà. Trong đó, chính sách "Home for Home - Nhà đổi Nhà" là một trong những chính sách thu hút nhiều sự quan tâm của người mua nhà để ở và cả các nhà đầu tư. Riêng đối với nhu cầu và điều kiện hiện tại của gia đình anh (mua nhà có điều kiện sinh sống tốt hơn, đã có một căn hộ cũ, tài khoản tiết kiệm khoản một tỷ và thu nhập hàng tháng khoản 60 triệu đồng) thì giải pháp "Nhà đổi Nhà" có những điểm lợi sau:
Thứ nhất, anh có thể quyết định chọn mua nhà và mua được mức giá tại thời điểm hiện tại nhưng việc trả lãi vay và gốc được ân hạn lên đến 24 tháng.
Kế đến, anh có thể dùng căn hộ cũ thế chấp cho 0% khoản thanh toán đầu tiên. Trong suốt thời gian trước khi bắt đầu trả lãi và gốc, anh vẫn có thể tiếp tục sử dụng, cho thuê hoặc rao bán khi được mức giá kỳ vọng. Như vậy, gia đình anh không bị áp lực phải trả nợ. Sau thời gian này anh có thể quyết định bán căn nhà cũ hoặc tận dụng khoản tiền tiết kiệm trước đó để trả vay.
Thứ ba, trong thời gian trước khi nhận bàn giao, anh vẫn có thể tận dụng khoản tiền tiết kiệm một tỷ đồng của mình để đầu tư, hoặc đơn thuần nhận lãi từ ngân hàng. Cuối cùng, nếu anh muốn bán lại căn hộ này khi giá thị trường tăng thì hoàn toàn có thể bán lại được với khoản giá chênh lệch xem như lợi nhuận của việc đầu tư.
Ngoài ra, việc định giá căn nhà cũ cũng như các thủ tục vay sẽ được chủ đầu tư và ngân hàng liên kết phối hợp hỗ trợ xử lý cho khách hàng. Điều này sẽ giúp giảm thiểu thời gian phải bỏ ra khi phải tự xử lý các hồ sơ giấy tờ liên quan.
Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà bằng phương án này, anh nên lựa chọn dự án, sản phẩm phù hợp với nhu cầu và đời sống, sinh hoạt, học tập và làm việc của gia đình; cân nhắc các điều kiện ràng buộc trong giấy đặt cọc, hợp đồng mua bán... để đảm bảo hiểu rõ chi tiết.
Gia đình cũng cần chọn chủ đầu tư có năng lực tốt, có kinh nghiệm phát triển dự án trước đó để giảm thiểu rủi ro pháp lý, tiến độ. Ưu tiên chọn những dự án đã hoàn chỉnh pháp lý, được ngân hàng cam kết bảo lãnh tiến độ. Cần thiết phải đưa các điều khoản ràng buộc vào hợp đồng để giảm rủi ro cho bản thân.
Ngoài ra, anh cần đầu tư thời gian nghiên cứu và hiểu rõ được chi tiết của chính sách hỗ trợ này và đánh giá mức độ phù hợp của giải pháp đối với nhu cầu và điều kiện của gia đình. Anh cũng nên nhận sự tư vấn từ phía chủ đầu tư, đại lý và ngân hàng để có kế hoạch phù hợp nhất.
Qua những ý kiến trên, tôi hy vọng gia đình anh sẽ có được quyết định đúng đắn cho việc mua nhà.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt
Giám đốc Bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam