Tại buổi toạ đàm Giải pháp cải tạo chung cư cũ diễn ra ngày 11/6 do báo Pháp Luật TP HCM tổ chức, nhiều sở ban ngành, quận huyện, doanh nghiệp đã thẳng thắn đóng góp ý kiến và đề xuất giải pháp cho kênh đầu tư này.
Là doanh nghiệp từng tham gia cải tạo 4 chung cư cũ tại TP HCM, Chủ tịch Công ty cổ phần Đức Khải, Phạm Ngọc Lâm chia sẻ, nhìn nhận một cách sòng phẳng, nếu không có lợi nhuận thì không doanh nghiệp nào dám đầu tư. Tuy nhiên, trong quá trình cải tạo 4 dự án chung cư cũ trên địa bàn thành phố, có những giai đoạn, để đạt được kết quả nhanh, Đức Khải buộc phải chấp nhận lỗ.
Ông cho hay, may mắn là vẫn còn có công cụ hỗ trợ để doanh nghiệp theo đuổi dự án, một trong số đó là thành phố có cơ chế linh hoạt trong việc tăng hệ số sử dụng đất ở mức độ nhất định. "Để tham gia kênh đầu tư này, chúng tôi chỉ mong 10% lợi nhuận như thực hiện các chương trình nhà ở xã hội và tái định cư là tốt rồi", ông Lâm nói.
Theo các cơ quan chức năng, hiện nay TP HCM vẫn còn nhiều chung cư cũ cần được cải tạo nhưng vì lo ngại có quá nhiều rủi ro bủa vây nên các nhà đầu tư chưa mặn mà nhập cuộc. Ảnh: An Nhơn
Lãnh đạo Công ty Đức Khải cũng trình bày những rủi ro điển hình trong quá trình đầu tư cải tạo chung cư cũ. Tại TP HCM có những dự án vì thiếu sự đồng lòng đã kéo dài 16 năm chưa cải tạo xây mới được. Đây là thời gian bất khả thi đối với nhà kinh doanh bất động sản. Hoặc như dự án 350 Hoàng Văn Thụ có hơn 140 hộ, Đức Khải đã chi bồi thường 130 hộ nhưng còn 12 hộ không đi. Vướng mắc ở chỗ các hộ này thuộc diện lấn chiếm, không nằm trong nhóm bồi thường đã khiến cho việc di dời, thoả thuận kéo dài, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Cơ sở tìm sự đồng lòng của người dân là bồi thường thoả đáng, ông Lâm đánh giá. Vì vậy, quy đổi giá trị chung cư sắp di dời nên căn cứ trên cơ sở chung cư cũ đổi ngang chung cư mới quanh khu vực. Tuy nhiên, thông thường, nhu cầu của người dân về giá bồi thường lại vượt cao hơn so với giá thực tế trên thị trường.
Lo ngại của người dân là chủ đầu tư thực hiện dự án kéo dài, họ không có chỗ ở, mất chốn an cư hoặc bồi thường thấp thì không đủ để mua nhà khác. Lo ngại của doanh nghiệp là bồi thường 70-80% nhưng phần còn lại không được hỗ trợ để di dời dứt điểm, cuối cùng dự án trì trệ, chi phí vốn từ các khoản vay kéo dài, có thể dẫn đến phá sản.
Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa phân tích, cùng một số vốn, đầu tư chung cư cũ không hiệu quả bằng triển khai dự án mới mà còn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Chi phí đầu tư vào đất không đổi, khâu có thể giải quyết được giảm thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng nhưng điều này cũng chưa cải thiện được bao nhiêu. Tăng hệ số sử dụng lên gấp 3-4 lần để doanh nghiệp có lãi khi cải tạo chung cư cũ là không khả thi vì gây áp lực lên hạ tầng.
Ở vai trò là nhà quản lý địa phương, Phó chủ tịch UBND quận Tân Bình, Châu Minh Hiếu cho biết, cải tạo chung cư cũ đã và đang gặp rất nhiều khó khăn, có không ít rủi ro nên nhà đầu tư thường không mặn mà.
Cụ thể, các chung cư cũ trên địa bàn hiện nay đa phần có diện tích nhỏ hẹp, cải tạo khó khăn trong điều kiện kinh phí lại giới hạn. Quận báo cáo rà soát lên UBND TP HCM, đến năm 2010, đề xuất cải tạo 9 chung cư. Chung cư này không những có diện tích nhỏ mà còn nằm trong hẻm, không hấp dẫn các thành phần kinh tế tham gia. Các nhà đầu tư có tiềm lực hầu như không mặn mà.
Một khó khăn thường trực hiện nay là các chung cư cũ cần phải cải tạo trong quá trình lập dự án đầu tư hay gặp phải tình trạng chính sách bồi thường liên tục thay đổi, thủ tục hành chính kéo dài, các chi phí thực hiện dự án quá lớn, chi phí xây dựng, lãi vay cao.
Theo ông Hiếu, Nhà nước cần có nguồn cấp vốn cho các nhà đầu tư vay ưu đãi. Thành lập quỹ điều tiết từ tiền sử dụng đất để cho vay cải tạo chung cư cũ. Bán chỉ định các chung cư, cho phép chuyển mục đích sử dụng. Rút ngắn 50% thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Các phương án bồi thuờng chung cư thuộc sở hữu nhà nước đề nghị không tổ chức bồi thuờng bằng tiền mà tổ chức tạm cư. Chỉ định thầu nhà đầu tư thực hiện các dự án này.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu chỉ ra một số bất cập. Nguyên tắc tái định cư 100% cho các chung cư cũ là hộ ở ghép cũng được tái định cư. Vậy nếu không cho phép tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo thì chủ đầu tư lấy đâu ra lợi nhuận. Không có lãi thì rất khó kêu gọi đầu tư.
Ông Châu cho rằng cơ chế cho phép UBND TP HCM được quyết định lựa chọn nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ hỗ trợ tốt cho doanh nghiệp tham gia. Đối với dự án chỉ có một nhà đầu tư tham gia, đưa ra được phương án thực hiện, dàn xếp được nguồn vốn thì thành phố được chỉ định đầu tư, không cần trình lên Chính phủ nữa vì sẽ kéo dài thêm thời gian.
Phó giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc, Nguyễn Thanh Toàn cho biết, cải tạo chung cư cũ là bước đột phá trong chương trình chỉnh trang đô thị, khó khăn là hài hoà lợi ích người dân và nhà nước.
Khó khăn không chỉ nằm ở quy mô dân số, mật độ và hệ số sử dụng đất mà còn phải đảm bảo hạ tầng xã hội được bố trí khoa học. Cần xem xét hệ số nén cư dân tăng lên thì hạ tầng kỹ thuật có đảm bảo hay không.
Bài toán hệ số sử dụng đất chính là yếu tố các nhà đầu tư cân nhắc. Sở sẽ đề nghị các quận, huyện đánh giá dân số đại trà và đang tổng rà soát lại phía Đông TP HCM, khu vực đang phát triển nóng. Các sở ngành liên qua có thể sẽ phải tính đến chỉ tiêu dân số linh hoạt. Khu nào cần nén và khu nào cần hạn chế.
Giám đốc Sở Xây dựng, Trần Trọng Tuấn khẳng định, việc tổ chức di dời khẩn cấp mà thành phố đã và đang làm tại một số chung cư vì sự an toàn của người dân.
Theo ông Tuấn, để thúc đẩy các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia cải tạo chung cư cũ nhằm góp phần chỉnh trang đô thị, thành phố cần nhiều giải pháp ở nhiều cấp độ. Các giải pháp tập trung chính vào việc đảm bảo lợi ích của các chủ thể tham gia: người dân, doanh nghiệp, Nhà nước và xã hội thì mới khả thi. Sự hài hoà lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và xã hội cần được minh bạch, công khai để tạo sự đồng lòng cao.
Lãnh đạo Sở Xây dựng gửi gắm đến các nhà đầu tư thông điệp thủ tục hành chính sẽ được rút ngắn trong thời gian tới. Cụ thể, từ tháng 6/2016 bắt đầu thực hiện phân cấp phân quyền trong cải tạo chung cư cũ. Trong năm nay, Sở Xây dựng cũng sẽ phối hợp cùng Sở Quy hoạch kiến trúc, Tài nguyên môi trường để thực hiện cấp phép xây dựng một cửa, có thể rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư, để từ đó giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư.
Vũ Lê