Quy định chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích dự án nhà ở thương mại để xây nhà xã hội đã được triển khai 10 năm nay kể từ Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100. Đến năm 2021, Nghị định 49 siết chặt hơn yêu cầu chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất xây nhà xã hội.
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết nhiều doanh nghiệp phản ánh việc triển khai quy định này thực tế gặp nhiều vướng mắc và không hiệu quả.
Hiện Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục bất cập này theo hướng đổi phương thức tạo quỹ đất nhà xã hội. Theo đó, dự thảo nghị định về phát triển, quản lý nhà xã hội yêu cầu địa phương quyết định việc bố trí 20% diện tích xây nhà xã hội này khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà thương mại. Tiêu chí là dự án có quy mô từ 5 ha (tại đô thị đặc biệt và loại I) hoặc lớn hơn 10 ha (tại đô thị loại II, III) phải dành quỹ đất 20% này. Chủ đầu tư có thể thay thế quỹ đất trên bằng một quỹ đất khác ngoài phạm vi dự án nhưng trong cùng một quận với diện tích tương đương.
Tuy nhiên, VCCI cho rằng quy định trên rất khó khả thi vì chủ đầu tư không thể tạo lập diện tích đất ở tương đương với quỹ đất 20% phải dành của dự án nhà thương mại trong cùng một quận. Đơn vị này đề nghị chủ đầu tư có thể hoán đổi bằng cách bố trí quỹ đất khác (không phải đất ở). Nếu khu đất đó đã có dự án đầu tư như dự án sản xuất kinh doanh thì cho phép điều chỉnh dự án để xây nhà xã hội.
VCCI cũng cho biết nhiều doanh nghiệp phản ánh tỷ lệ 20% khá lớn nên đề nghị giảm quỹ đất dành cho nhà xã hội trong dự án nhà thương mại xuống còn 5-10%.
Một khu nhà ở xã hội tại TP Thủ Dầu Một, Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Trần
Thực tế, thiếu quỹ đất, vướng giải phóng mặt bằng là nguyên nhân khiến nhiều thành phố lớn gặp hạn chế trong phát triển nhà xã hội. Tại TP HCM, Sở Xây dựng cho biết thành phố mới đưa vào sử dụng một dự án nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển 37 dự án giai đoạn 2021-2025, tại họp báo giữa tháng 3.
Một nguyên nhân chính là doanh nghiệp đối phó việc dành quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội. Trong khi phần diện tích nhà ở thương mại được triển khai nhanh để bán, phần nhà xã hội bị kéo dài công tác bồi thường, chậm triển khai, dẫn đến các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội không thực hiện được.
Một số chuyên gia trong ngành cho rằng việc giảm hay bỏ tỷ lệ đất 20% xây nhà xã hội có thể làm trầm trọng hơn tình trạng thiếu quỹ đất cho phân khúc này. Thay vào đó, giải pháp hoán đổi sẽ phù hợp hơn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn hình thức: hoặc dành quỹ đất 20% để xây nhà xã hội trong dự án; hoặc hoán đổi quota 20% quỹ đất hoặc nhà ở này bằng số lượng nhà ở xã hội tương đương.
"Giải pháp hoán đổi giúp bổ sung nguồn cung nhà ở xã hội hiệu quả hơn so với hiện tại", ông Châu nói.
Luật Nhà ở 2023 cũng cho phép doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án. Tuy nhiên VCCI cho biết dự thảo chưa có quy định rõ điều này nên đề nghị làm rõ trường hợp trên, nhất là cách hoàn trả hay khấu trừ chi phí mà doanh nghiệp đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án.
Ngọc Diễm