Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chiều 4/8, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội), cho rằng cần làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là đơn vị nào, là phòng định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường hay Sở Tài chính?
Theo dự thảo, UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh xác định. Quá trình thực hiện, cơ quan này thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. Căn cứ kết quả này, cơ quan định giá trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan, đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh giúp Hội đồng thẩm định tổ chức thẩm định giá đất; được thuê đơn vị tư vấn thẩm định lại kết quả.
Ông Tuyến phân tích nội dung nêu trên chưa đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm tỷ lệ cao (60% khiếu nại của người dân). Nguyên nhân chủ yếu là giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường.
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội. Ảnh: Gia Chính
Một trong những lý do dẫn đến thực trạng này là Luật Đất đai năm 2013 trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền như giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. "Điều này khó tránh khỏi tình trạng vừa đá bóng vừa thổi còi trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi", ông Tuyến nói.
Đồng thời, ông Tuyến nhận định Hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo độc lập như tinh thần của Nghị quyết Trung ương. Thành phần hội đồng phần lớn là đại diện cơ quan, tổ chức công, chỉ có một đơn vị hiểu biết chuyên sâu về định giá. "Với cơ cấu và thành phần này, liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng định giá đất hay không?", ông Tuyên bày tỏ băn khoăn.
Ông Tuyến đề nghị dự luật cần quy định rõ cơ quan quản lý giá đất độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Cơ quan này được thuê tổ chức tư vấn định giá đất. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Hội đồng thẩm định giá sẽ có thành viên là người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá.
Ngoài ra, ông Tuyến đề nghị làm rõ cách hiểu nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" là như thế nào. "Vấn đề này đã được bàn luận nhiều, trong thời gian dài, kể từ khi xây dựng Luật Đất đai năm 1993, đến năm 2003 và 2013. Nhưng tiếc thay, đến dự luật sửa đổi lần này vẫn chưa đưa ra được câu trả lời thỏa đáng", ông Tuyến nói.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nói bất cập trong xác định giá đất cụ thể là nguyên nhân xảy ra nhiều khiếu nại đất đai thời gian qua, khiến mất nhiều đất, cán bộ. Lợi ích các bên không được giải quyết hài hòa. "Cùng một thửa đất, hôm trước chỉ được đền bù một giá, hôm sau quay lại phải mất rất nhiều tiền mới mua lại được", ông Tuấn nêu.
Khi thu hồi, nếu tính giá đất cụ thể để đền bù cho người dân sẽ rất khó. Để giải quyết, ông Tuấn đề xuất xây dựng cơ chế cho người bị thu hồi đất được tham gia vào dự án với tư cách là cổ đông. Nhà nước sẽ trực tiếp tham gia vào dự án với tư cách cổ đông. Như vậy, cả người dân và nhà nước đều biết được dòng tiền luân chuyển và hưởng lợi từ dự án. "Làm được như vậy thì vấn đề thu hồi đất sẽ được người dân đồng tình, tiến độ nhanh hơn", ông Tuấn nói.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ảnh: Gia Chính
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam, ủng hộ bỏ khung giá đất của Chính phủ, trao quyền cho các tỉnh, thành xây dựng bảng giá. Nhưng ông đề nghị quy định cụ thể hệ số biến động giá thị trường bao nhiêu thì cần điều chỉnh bảng giá đất. Lý do giá đất biến động thường xuyên, nếu các địa phương liên tục điều chỉnh thì giá bất động sản không ổn định, ảnh hưởng đến các dự án đầu tư.
Chia sẻ với các ý kiến, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà nói "giá đất phổ biến theo thị trường" là giá đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Giá này phải được đăng ký chính xác, chứ không phải giá đất ghi trong hợp đồng như hiện nay (tình trạng hai giá khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Phương pháp xác định giá đất là quá trình tập hợp giá nhiều năm, dựa trên bản đồ địa chính, dùng cách đơn giản để tính giá đất trung bình. Việc xác định giá đất không phải quá khó khăn, quan trọng là cần có cơ sở dữ liệu về đất đai. Khi đó, giá đất có thể thể hiện đến từng thửa đất, theo từng thời điểm trước quy hoạch, sau quy hoạch, sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng.
Nói về khung giá đất, ông Hà cho rằng lâu nay khung giá bị méo mó, nhiều khi chỉ bằng một phần giá thực tế thị trường. Có quy định khi giá thị trường chênh lệch 20% so với khung giá thì cần điều chỉnh, nhưng hầu như không thay đổi, nên 5 năm mới đổi một lần. Khi xác định được giá đất theo giá phổ biến thị trường, việc thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn.