Tại hội thảo phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ngày 28/7, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, nguyên Cục trưởng Quản lý giá (Bộ Tài chính), cho hay không nước nào trên thế giới áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như Việt Nam với kỳ vọng giải quyết vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. "Nhưng rất tiếc đây là phương pháp kém thuyết phục nhất về khoa học và thực tiễn, cần loại bỏ", ông Thỏa nêu quan điểm.
Theo cách tính hiện nay, giá cụ thể của thửa đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh.
Phương pháp này nhằm giải quyết bất cập giữa giá đất thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định, thông qua hệ số tăng thêm hoặc giảm đi. Khi bảng giá hàng năm do các tỉnh công bố không theo kịp biến động tăng hoặc giảm của giá đất phổ biến trên thị trường, thì sẽ được điều chỉnh bằng hệ số để thực hiện chính sách tài chính về đất đai.
TP HCM là địa phương áp dụng rộng rãi phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để lập phương án bồi thường, nhằm tiệm cận giá thị trường, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng các dự án.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam phát biểu tại hội thảo sáng 28/7. Ảnh: VT
Theo ông Thỏa, đây là "cách tính toán lòng vòng, rườm rà, mất thời gian" và chứng tỏ bảng giá đất do các tỉnh ban hành không phải là giá thị trường. "Nếu vẫn áp dụng như vậy, thị trường không tránh khỏi quay về tình trạng hai giá đất", ông góp ý và đề nghị thay bằng phương pháp so sánh hoặc thu thập.
Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không có cơ sở khoa học, áp dụng tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất chỉ mang tính hình thức. Nếu dùng cách tính này áp dụng cho mục đích khác cũng không phản ánh được nguyên tắc giá đất phù hợp giá phổ biến trên thị trường như dự thảo Luật Đất đai quy định.
Hơn nữa, theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bảng giá đất sẽ được các tỉnh, thành ban hành hàng năm, nên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất không còn cần thiết.
Đề nghị giữ phương pháp định giá đất thặng dư
Tại hội thảo, ông Nguyễn Tiến Thỏa đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường giữ lại phương pháp định giá đất thặng dư trong dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 về xác định giá đất.
Định giá đất bằng phương pháp thặng dư là lấy doanh thu (giả định) của dự án bất động sản trừ đi chi phí ước tính, từ đó cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Ông lập luận, đất đai ở bất kỳ đâu cũng phải được hướng đến mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất so với hiện tại. Hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển của mỗi quốc gia là nhân tố rất quan trọng.
"Đây là phương pháp phù hợp thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam. Với các thửa đất tiềm năng, khó áp dụng phương pháp khác thay cho định giá thặng dư", ông Thỏa nói.
Ông Nguyễn Thế Phượng, Phó chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam phát biểu tại hội thảo sáng 28/7. Ảnh: VT
Góp ý thêm về phương pháp so sánh giá bán đất, ông Nguyễn Thế Phượng đề xuất nếu không có thông tin về giá giao dịch thực tế, có thể thu thập giá chào bán hoặc chào mua các thửa đất, trừ đi tỷ lệ thích hợp tùy theo thực tế.
Thực tế hiện nay, giá ghi trong hợp đồng mua bán đất phần lớn thấp hơn giá giao dịch thật. Theo ông Phượng, nếu nhà nước lấy giá này làm căn cứ để bồi thường, người có đất bị thu hồi không đồng tình, nhưng để làm căn cứ tính giá giao đất, cho thuê đất thì ngân sách nhà nước bị thiệt.
Bộ Tài nguyên và Môi trường đang dự thảo nghị định về xác định giá đất và dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 quy định chi tiết phương pháp định giá đất.
Theo các dự thảo này, phương pháp thặng dư, chiết trừ không còn được sử dụng trong định giá đất. Việc định giá sẽ dựa vào 3 phương pháp: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Các cơ quan cũng đang tính toán có nên đưa các phương pháp định giá đất vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, hay giao Chính phủ quy định trong văn bản dưới luật.