Anh Trường, 38 tuổi, chủ một cửa hàng vật liệu ở huyện Thanh Oai, muốn sở hữu thêm bất động sản sẵn hạ tầng để vừa đầu tư vừa mở thêm cửa hàng nên đã tham gia phiên đấu giá 68 lô đất tại xã Thanh Cao hôm 10/8. Anh kể đã trả đến 50 triệu đồng mỗi m2 cho ba lô liền kề 85 m2, ở mặt đường, gấp 4,5 lần giá khởi điểm nhưng vẫn không trúng lô nào. Tại phiên này, giá trúng của các lô đất vị trí đẹp từ 82 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 7 tỷ đồng một lô.
Nhưng sau đó anh được mời chào ngay một số lô đất mặt đường với mức chênh 500 triệu đồng cộng vào giá trúng. Những lô này chênh cao hơn các lô phía trong 100-200 triệu đồng. Thậm chí có lô góc ở vị trí trung tâm khu đấu giá còn được chào chênh 600 triệu đồng.
Môi giới cho biết nhiều người trúng đấu giá đã ký gửi ngay với sàn, khách mua vì "để chậm, có người khác vào tiền lô đẹp ngay". Nếu đồng ý mua chênh, anh Trường phải nộp 50% tổng giá trị lô đất chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Một nửa còn lại anh cần đóng trong 90 ngày tiếp sau đó, theo Nghị định 126.
Việc nộp tiền đúng hạn và đủ số tiền rất quan trọng nếu không người trúng có thể mất tiền đặt cọc và quyền sở hữu đất. Do đó nhiều nhà đầu tư ngay sau khi trúng đấu giá ngay lập tức ký gửi để có mức chênh cao "ăn theo" độ tăng nhiệt thị trường hậu đấu giá. Tuy nhiên độ nhiệt thị trường có xu hướng giảm theo thời gian nên họ buộc giảm kỳ vọng lãi chênh từ lô đất trúng đấu giá nên liên tục điều chỉnh giá chênh.
Thực tế, nhiều môi giới sau đó liên hệ lại báo giá chênh còn 400 triệu đồng. Sau hai ngày, khoản chênh này còn 350 triệu đồng với lô mặt đường và 300 triệu các lô phía trong. Cá biệt số ít lô vị trí khuất mặt trong chỉ còn chênh 120-150 triệu đồng.
Một điểm giao dịch chuyên nhận ký gửi, bán chênh ở khu đất đấu giá thôn Thanh Thần, huyện Thanh Oai. Ảnh: Ngọc Diễm
Theo ghi nhận của VnExpress, sau khi phiên đấu giá 68 lô đất ở thôn Thanh Thần kết thúc với giá trúng lên đến trăm triệu đồng một m2, nhiều môi giới đã trực sẵn ở khu đất này để chào bán chênh. Tuấn Dũng, một môi giới chuyên bất động sản thổ cư, vừa rao bán gần 30 lô đất cho biết nhiều người trúng sẽ "linh hoạt theo diễn biến thị trường để điều chỉnh mức chênh nhưng khó thấp hơn trăm triệu đồng".
Ông Hội, người dân địa phương ở xã Thanh Cao, cho biết giá đất mặt đường Bình Minh - Thanh Cao đối diện với khu đấu giá khoảng 60-70 triệu đồng một m2 tùy vị trí. Còn đất trong ngõ dao động 25-40 triệu đồng. Theo ông, đất mặt đường có lợi thế kinh doanh, cho thuê nên gần hai năm qua số hộ dân bán nhà "đếm trên đầu ngón tay". Tuy nhiên sau phiên đấu giá kỷ lục, ông nói giá đất mặt đường có thể tăng 5-10 triệu đồng mỗi m2.
Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, giá rao bán đất trung bình ở huyện Thanh Oai trong quý II dao động 20-30 triệu đồng mỗi m2, trong đó huyện Thanh Cao là 27 triệu đồng một m2. Như vậy, mức trúng đấu giá từ 63 đến 100 triệu đồng mỗi m2 của những lô đất xã Thanh Cao cao gấp 2,3-3,7 lần so với mặt bằng xung quanh.
Lý giải đất đấu giá ở Thanh Oai cao gấp 8 lần khởi điểm, ông Trần Minh, chuyên gia đầu tư bất động sản độc lập, cho rằng một phần vì mức khởi điểm rất thấp, chỉ 8,6-12,5 triệu đồng một m2, tương đương 685 triệu đồng đến hơn một tỷ một lô. Trong khi, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm, theo Nghị định 10/2023. Tức người tham gia đấu giá đất ở Thanh Oai chỉ cần đặt cọc khoảng 120-200 triệu đồng một lô.
Theo chuyên gia, dù sang tay với mức chênh thấp nhất 120 triệu đồng, người trúng "vẫn hòa vốn, chỉ lỗ tiền mua hồ sơ", còn sang được mức chênh 300-500 triệu đồng "lập tức có lãi trăm triệu đồng". Trường hợp không sang tay được, họ sẽ chấp nhận bỏ cọc.
Ông Minh nói, đấu giá đất đã "trở thành nghề" của một nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp. Họ sẵn sàng dành thời gian tìm kiếm cơ hội, chấp nhận mất tiền cọc khi không bán được bởi mục đích cuối cùng là "thổi giá đất lên cao". Nhiều nhà đầu cơ, môi giới sẽ lợi dụng, lấy mức trúng đấu giá đó làm điểm neo nhằm "đẩy hàng" xung quanh. Hệ lụy là giá bất động sản vốn đã neo cao thời gian qua lại càng xa vời với người có nhu cầu sử dụng thật.
Khu đất đấu giá tại huyện Thanh Oai nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 30 km. Ảnh: Ngọc Diễm
Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, công ty chuyên quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án, cho rằng Nghị định 10 đã tăng mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá đất lên 20% giá trị lô đất, gấp 4 lần so với quy định trước đó, nhưng với giá khởi điểm rất thấp, nhiều nhà đầu tư vẫn sẵn sàng bỏ cọc. Bởi những phiên đấu giá kỷ lục có thể ảnh hưởng lâu dài đến thị trường bất động sản, tác động đến mọi phân khúc nhà ở và "tạo tâm lý mới với giá đất cao kỷ lục".
Các chuyên gia khuyến nghị người mua, nhà đầu tư quan tâm đất nền đấu giá cần nghiên cứu kỹ thị trường và tìm hiểu biến động giá khu vực xung quanh trước khi xuống tiền. Với người dân quanh khu vực đấu giá, ông Trần Minh cho rằng họ không cần vội vàng xuống tiền dù có nhu cầu sử dụng thật mà không trúng. Bởi đến thời điểm nộp tiền, nếu không bán chênh được, nhiều nhà đầu tư buộc phải giảm giá hoặc bỏ cọc. Những lô đất bỏ cọc sẽ được thu hồi và đấu giá lại.
"Người mua cần hiểu rõ nhu cầu, mục tiêu, khả năng tài chính để có quyết định đúng, tránh dính bẫy từ các chiêu trò lợi dụng đấu giá đất", ông Minh cho hay.
Lý giải mức trúng đấu giá tăng 6-8 lần khởi điểm và gấp 2,3-3,7 lần so với mặt bằng xung quanh, ông Phạm Đức Toản cho biết nguyên lý đấu giá là số lượng ít mà nhiều người muốn sở hữu sẽ đẩy giá trúng lên cao. Phiên đấu hôm 10/8 có 68 lô nhưng tới 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ với 1.500 người tham gia. Trong khi giá khởi điểm chỉ 8,6-12,5 triệu đồng một m2, mức hấp dẫn với cả nhà đầu tư và người mua để ở. Để đánh giá giá trúng "ảo" hay không, chuyên gia cho biết cần đợi thêm 30 ngày đến hạn người trúng nộp 50% giá trị lô đất. Nếu hiện tượng bỏ cọc hoặc giảm giá diễn ra ồ ạt, có thể thấy "giá trúng đã bị đẩy quá cao".
Ngọc Diễm