Quan điểm trên được TAND Cấp cao tại TP HCM nêu trong bản án phúc thẩm vừa tống đạt đến nguyên đơn là bà Lưu, 42 tuổi; bị đơn là Sở Tài nguyên và Môi trường, cùng các bên liên quan.
Đây cũng là một trong các căn cứ tòa phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, tuyên hủy bản án sơ thẩm của TAND TP HCM - về việc bác yêu cầu khởi kiện của bà Lưu trước đó; giao hồ sơ vụ án cho tòa này thụ lý giải quyết lại từ đầu.
Khu đất trống phía dưới sân chung cư cùng đường nội bộ nối ra cổng được cấp riêng cho chủ đầu tư - đang bị cư dân phản đối. Ảnh: Như Quỳnh.
'Không đảm bảo quyền lợi cho khu dân cư'
Theo bản án phúc thẩm, cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ tài liệu chứng cứ, gây ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án.
Cụ thể, khu chung cư và khu thương mại dịch vụ trong dự án Sài Gòn Gateway có cùng một lối đi chung và lối đi này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư là Công ty Hiệp Phú Land. Quá trình giải quyết, tòa sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc Sở Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu công ty nộp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu thương mại dịch vụ (5.000 m2) để cập nhật lối đi.
Như vậy, theo TAND Cấp cao, tòa sơ thẩm cho rằng việc cấp chứng nhận trên không ảnh hưởng đến khu chung cư là chưa đủ căn cứ, bởi nội dung cập nhật không thể hiện cụ thể diện tích, vị trí lối đi. Hơn nữa, khu chung cư được xây dựng năm 2017 và bàn giao cho cư dân năm 2019, nên lối đi vào khu chung cư được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất khu thương mại dịch vụ (được cấp tách sau cho chủ đầu tư) là không đúng quy định của pháp luật và không đảm bảo quyền lợi cho khu dân cư.
Ngoài ra, HĐXX phúc thẩm cũng cho rằng cấp sơ thẩm không đưa Sở Quy hoạch - Kiến trúc tham gia vào vụ kiện và lấy ý kiến của cơ quan này là chưa thu thập đầy đủ chứng cứ. Bởi theo văn bản số 3762 của Sở này thì tổng diện tích xây dựng chung của 4 công trình nhà ở chung cư, thương mại, văn phòng, trạm điện là 4.770 m2/13.313 m2; phần diện tích đất còn lại là cây xanh, đường giao thông nội bộ sân bãi. Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư với phần diện tích đất thương mại là hơn 5.000 m2. Do đó, tòa cần phải làm rõ diện tích cụ thể đối với từng phần.
Quyết định số 1515 của Sở Xây dựng thể hiện diện tích xây dựng khu văn phòng của dự án là 835 m2 và khu căn hộ là gần 3.000 m2, không có diện tích khu thương mại. Trong khi đó, hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường cấp đổi (tháng 5/2019) cho chủ đầu tư là cấp cho khu chung cư và khu thương mại, không có khu văn phòng.
Cư dân mất lối đi chung
Hồ sơ vụ kiện thể hiện, năm 2018, bà Lưu ký hợp đồng mua căn hộ chung cư Saigon Gateway của Công ty cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land (Công ty Hiệp Phú Land). Dự án Khu căn hộ Saigon Gateway được các sở ngành chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng trên phần đất có diện tích hơn 14.300 m2. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2012 là sau khi trừ đi lộ giới diện tích xây dựng 13.300 m2.
Bà Lưu cho biết đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được công ty bàn giao nhà một năm sau đó, nhưng đến nay căn hộ của bà cũng như các cư dân khác chưa được cấp giấy chứng nhận. Quá trình tìm hiểu, bà và các cư dân biết ngày 6/5/2019 Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM đã cấp lại giấy chứng nhận cho chủ đầu tư trên phần đất của dự án và tách thành hai sổ. Như vậy, Công ty Hiệp Phú Land được sử dụng riêng đối với toàn bộ khu đất, trong đó diện tích đất xây dựng chung cư là hơn 8.300 m2 và diện tích đất thương mại dịch vụ hơn 5.000 m2.
Theo bà Lưu, việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp giấy chứng nhận cho Công ty Hiệp Phú Land sử dụng riêng phần đất thương mại dịch vụ lên tới hơn 5.000 m2 là trái quy định của pháp luật, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bà cũng như cư dân tại đây. Bởi phần đất trên bao gồm cả đất thuộc cổng chính đi vào chung cư, phần lớn đất giao thông nội bộ, đất cây xanh mà lẽ ra "thuộc quyền sử dụng chung của những người mua nhà tại chung cư".
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cấp sổ riêng cho chủ đầu tư là ảnh hưởng nghiêm trọng đến cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt, làm mất đi quyền sở hữu chung của cư dân đối với phần lối đi cổng chính. Trong khi đó, chung cư Saigon Gateway hiện chỉ có cổng ra vào duy nhất là cổng chính đi ra đường Xa lộ Hà Nội (nay là đường Võ Nguyên Giáp). Việc chủ đầu tư được sử dụng riêng phần đất nói trên, khiến toàn bộ cư dân phải đi nhờ trên đất của chủ đầu tư. Trên thực tế, chủ đầu tư đã nhiều lần yêu cầu Ban quản trị, cư dân dời cổng bảo vệ, bàn giao phần đất cho chủ đầu tư để thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng khu đất này cho đối tác.
Bà Lưu và gần 100 cư dân khác từng gửi văn bản kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thu hồi hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư năm 2019, nhưng không được phản hồi. Do đó, bà kiện Sở này ra tòa, đề nghị hủy hai giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng (năm 2019) cấp lại cho chủ đầu tư.
Lối cổng chính vào khu chung cư Saigon Gateway kết nối với đường Xa lộ Hà Nội. Ảnh: Như Quỳnh
Quá trình tòa giải quyết vụ án, Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cho Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phú Land tại dự án Saigon Gateway là đúng quy định.
Theo Sở, quy hoạch được duyệt thể hiện khu đất thực hiện dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ được xây dựng hai khối nhà với hai mục đích riêng biệt có phân ranh giới gồm: khối chung cư và khối thương mại dịch vụ. Pháp luật quy định đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài ổn định còn đất thương mại có thời hạn không quá 50 năm. Nghĩa vụ tài chính tương ứng đối với hai loại đất này là khác nhau. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tách hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hai khu đất có mục đích, hình thức, thời hạn sử dụng khác nhau là đúng quy định.
Về lối đi của khu chung cư, hiện đường dự phóng kết nối cổng phụ phía Đông Bắc của chung cư chưa được đầu tư xây dựng nên các hộ dân sẽ đi chung với lối đi cổng chính của khu thương mại. Sở Tài nguyên đã cập nhật nội dung này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho khu thương mại dịch vụ.
Hồi tháng 4, TAND TP HCM xử sơ thẩm, chấp nhận quan điểm của Sở, tuyên bác yêu cầu khởi kiện của bà Lưu.
Hải Duyên