Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW (BW) là liên doanh giữa Warburg Pincus - quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu thế giới và tập đoàn Becamex IDC - nhà phát triển bất động sản công nghiệp lớn tại Việt Nam.
Gia nhập thị trường năm 2018, BW sở hữu quỹ đất lớn, mô hình sản phẩm đa dạng, đáp ứng nhu cầu cho doanh nghiệp trong nước lẫn đa quốc gia trong nhiều lĩnh vực. Trong hai năm qua, nhà cung ứng bất động sản công nghiệp này đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển sản xuất rõ nét, tạo sự chuyển biến trên thị trường. Đáng chú ý, Covid-19 càng tiếp tục tạo tác động mạnh lên phân khúc này.
Bà Trân Huỳnh - Phó tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW chia sẻ bối cảnh thị trường bất động sản hậu cần Việt Nam hiện tại và cơ hội cũng như thách thức trước biến động kinh tế thế giới cũng như Covid-19.
Bà Trân Huỳnh - Phó tổng giám đốc Công ty CP Phát triển Công nghiệp BW. Ảnh: BW.
- Covid-19 ảnh hưởng thế nào đến bất động sản hậu cần, thưa bà?
- Đại dịch tạo ra một cuộc khủng hoảng toàn cầu chưa từng có tác động đến mọi mặt đời sống, từ y tế, kinh tế đến xã hội. Đối với thị trường bất động sản nói chung và phân khúc bất động sản công nghiệp, hậu cần nói riêng, những tác động tiêu cực vẫn hiện diện. Nhà đầu tư thận trọng hơn trong tất cả quyết định. Thị trường cho thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam theo đó bị chậm lại do nhiều nhà đầu tư tiềm năng từ các quốc gia khác không thể tiếp cận.
Tuy nhiên bên cạnh khó khăn, Covid-19 cũng đã có tác động tích cực đáng kể lên hành vi người tiêu dùng nói chung, tạo đòn bẩy tích cực cho thương mại điện tử, từ đó thúc đẩy nhu cầu kho bãi, nhà xưởng. Đây được coi là "điểm sáng" trên thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay. Có thể nói, Covid-19 tạo một cú hích quan trọng đối với thị trường bất động sản hậu cần tại Việt Nam.
- Vì sao Covid-19 lại có thể là một cú hích với thị trường này?
- Bên cạnh yếu tố thay đổi hành vi người tiêu dùng từ mua sắm trực tiếp qua mua sắm trực tuyến, Covid-19 khiến cho làn sóng dịch chuyển sản xuất trở nên mạnh mẽ hơn, khi các nhà sản xuất lớn muốn có phương án phòng ngừa rủi ro "không bỏ hết trứng vào một giỏ".
Thực tế trước đó, làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác như Việt Nam cũng đã thể hiện rất rõ nét. Nguyên nhân đến từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung, khiến các nhà đầu tư mong muốn tìm một điểm đến đầu tư ổn định hơn, nhiều ưu đãi, chính sách mời gọi đầu tư cởi mở và chi phí tốt. Trong bối cảnh đó, bất động sản hậu cần - một phần không thể thiếu trong quá trình giao nhận vận chuyển, hoàn tất đơn hàng giữa các nhà sản xuất, hưởng lợi rất lớn.
- Cụ thể ngành thương mại điện tử tác động thế nào đến logistics và bất động sản hậu cần?
- Tôi cho rằng phân khúc này sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ ở Việt Nam. Tuy không cao như tại nhiều thị trường khác trong khu vực nhưng mức tăng trưởng đang đạt hai con số mỗi năm. Việt Nam có một nhóm dân số trẻ khá lớn và dựa trên yếu tố này, sự chuyển đổi trong hành vi mua hàng từ truyền thống sang trực tuyến sẽ rất nhanh chóng.
Ngoài ra, cũng cần thấy rằng Covid -19 đã có tác động đáng kể lên hành vi người tiêu dùng nói chung và là đòn bẩy tích cực cho thương mại điện tử. Hậu Covid-19, câu chuyện không chỉ tập trung vào nhóm người trẻ, Gen Y hay Z, những người mà mua sắm trực tuyến đã trở thành một phần không thể thiếu trong cuộc sống hàng ngày. Đáng kể hơn, những khách hàng chưa bao giờ mua hàng trực tuyến thì đã và đang mua thường xuyên hơn, có thể đang ở mức gấp đôi so với trước.
Xu hướng này xuất phát từ trải nghiệm tiện lợi của mua sắm trực tuyến và giá cả hợp lý. Do đó, sự tăng trưởng của logistics thương mại điện tử dự kiến sẽ tiếp tục mạnh mẽ. Trong dòng chảy đó, BW sẽ luôn có mặt đúng nơi và đúng lúc để cung cấp cho các công ty thương mại điện tử cơ sở hiện đại để phục vụ cho sự phát triển của họ. Một số sản phẩm kho vận thông minh của chúng tôi đang phục vụ cho các công ty thương mại điện tử hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ logistics đã đi vào hoạt động, tích hợp thiết kế, dây chuyền và công nghệ tự động, hỗ trợ khách hàng mang đến trải nghiệm tốt nhất cho người dùng cuối.
Một trong những nhà kho mà BW xây theo yêu cầu của khách hàng tại khu công nghiệp Tân Phú Trung. Ảnh: BW.
Thương mại điện tử là một trong những lĩnh vực trọng tâm đối với chúng tôi và chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc này. Danh mục đầu tư của BW trong năm 2019 là dành hơn 90% diện tích xây dựng để phân bổ cho không gian sản xuất và phần còn lại dành cho nhà kho. Năm 2020, chúng tôi có 60% diện tích xây dựng cho sản xuất và 40% cho kho.
Với vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, hiện chúng tôi sở hữu 380 ha quỹ đất trên cả nước. Đến cuối năm nay, dự kiến mở rộng thêm 200 ha để đáp ứng nhu cầu đang tăng mạnh của thị trường.
- Quy mô thị trường bất động sản hậu cần tại Việt Nam hiện nay như thế nào, đặt trong mối tương quan với các nước trong khu vực?
- So với một số quốc gia khác trong khu vực như Singapore hay Thái Lan, thị trường bất động sản hậu cần tại Việt Nam còn non trẻ, do đó tiềm ẩn rất nhiều cơ hội để phát triển. Nguồn cung hiện hữu chưa đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt những là sản phẩm có tiêu chuẩn kỹ thuật cao phù hợp với yêu cầu của các doanh nghiệp đa quốc gia.
Tuy nhiên, Việt Nam đang nổi lên như một trung tâm sản xuất mới. Ngành công nghiệp chế biến chế tạo và thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi nhanh chóng của chuỗi cung ứng và thương mại hóa toàn cầu, giao thương với các quốc gia phát triển tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của Việt Nam.
- Việt Nam đang đứng trước những cơ hội như thế nào để có thể thúc đẩy thị trường bất động sản hậu cần bứt phá?
- Chúng ta có rất nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển bất động sản công nghiệp và bất động sản hậu cần nói riêng. Chẳng hạn Việt Nam có môi trường chính trị, kinh tế ổn định, lao động lành nghề. Bên cạnh đó là các yếu tố mới như ảnh hưởng tích cực từ Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và thiện cảm của các nhà lãnh đạo trên thế giới với cách Việt Nam kiểm soát đại dịch từ đầu năm tới nay. Sự cộng hưởng này đã giúp Việt Nam trở thành một điểm đến thu hút các công ty vốn đầu tư nước ngoài khi họ vẫn đang tìm cách thiết lập cơ sở của mình tại khu vực Đông Nam Á.
Những yếu tố này sẽ tạo ra hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhu cầu trong nước đối với các dịch vụ vận chuyển, giao thương quốc tế và nhiều dịch vụ hậu cần khác. Cùng với kho bãi nhiều tầng, chúng tôi cũng nhận thấy nhu cầu tăng cao trong lĩnh vực tự động hóa và kho lạnh. Theo tôi, đây là một phần của sự đổi mới công nghệ diễn ra trong lĩnh vực kho bãi.
- Bên cạnh những cơ hội, bất động sản logistics Việt Nam cần phải giải quyết những bài toán khó nào?
- Để có thể sánh ngang với các quốc gia phát triển khác như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore... chúng ta vẫn còn một số vấn đề cần cải thiện. Những hạn chế còn tồn tại của Việt Nam là sự thiếu hụt trong việc phát triển cơ sở hạ tầng của đường cao tốc, khả năng kết nối giữa các tỉnh và cảng. Ví dụ tại TP HCM, Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu qua Aeon Mall đến nay chưa được mở rộng, gây ảnh hưởng đến tính kết nối với Bình Dương. Trong một số trường hợp khác, do ngân sách ưu tiên về phát triển cơ sở hạ tầng phân bổ khác nhau, hệ thống giao thông liên tỉnh, liên vùng chưa được tối ưu hóa.
Thực tế, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam đang trên đà phát triển và mang về lợi nhuận cao hơn so với các nhiều thị trường khác. Điều này hấp dẫn các nhà đầu tư đang tìm kiếm lợi nhuận cao. Một khi chúng ta cải thiện và nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, Việt Nam chắc chắn có thể cạnh tranh ngang bằng với các quốc gia phát triển khác tại châu Á.
- Mặt bằng giá đất công nghiệp chuyển biến thế nào trong những năm qua?
- Trong 5 năm qua, Việt Nam đã chứng kiến sự chuyển đổi đáng kinh ngạc của ngành công nghiệp do nhu cầu gia tăng từ khối FDI trong sản xuất, đặc biệt trong làn sóng dịch chuyển từ các nước khác sang Việt Nam. Sự xuất hiện của các nhà cung ứng dịch vụ cũng gia tăng, mang đến cho Việt Nam những cơ hội lớn để phát triển giao thông hàng hải, đặc biệt cho các dịch vụ hậu cần.
Điều này khiến giá đất gia tăng, nhất là ở một số tỉnh, thành phố có vị trí chiến lược, là các cửa ngõ giao thương chính. Từ quan sát của BW, chúng tôi nhận thấy giá đất tại các khu công nghiệp nằm ở vị trí đắc địa đã đạt mức tăng gấp 2-3 lần như TP HCM, Sóng Thần (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai)... trong 5 năm qua.
Giá đất tăng chủ yếu là do nguồn cung hạn chế. Các khu công nghiệp nằm ở vị trọng điểm có liên kết tốt với cảng và sân bay đã được lấp đầy hoàn toàn trong giai đoạn 2017-2018. Sự tăng giá còn đến từ nhu cầu mạnh mẽ khi làn sóng di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam đang tạo tác động chính. Trong đó có các doanh nghiệp lớn như TTI, Nintendo, Foxconn, Google, Goertek...
Từ năm 2015 đến 2019, một loạt các dự án, cơ sở hạ tầng đã đi vào hoạt động giúp tăng khả năng kết nối, khả năng tiếp cận của các cụm công nghiệp với các tuyến giao thông huyết mạch. Cơ sở hạ tầng cải thiện càng thúc đẩy mức tăng giá đất tại các khu công nghiệp.
BW nhanh chóng mở rộng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng cao của khách hàng. Ảnh: BW.
- Vậy trong 5-10 năm tới, bất động sản công nghiệp của Việt Nam sẽ phát triển như thế nào?
- Về phương diện sản xuất, chúng tôi hy vọng sẽ thấy các trung tâm công nghiệp trong ngành điện tử, dệt may hoặc ô tô. Sự hiện diện của các ông lớn trong những lĩnh vực công nghiệp trọng điểm cũng sẽ giúp việc phân cụm các sản phẩm sản xuất tại Việt Nam hiệu quả hơn trên quy mô toàn cầu.
Ở phân khúc logistics, chúng tôi tin rằng mô hình nhà kho nhiều tầng hiện đại sẽ được triển khai nhanh hơn trong vài năm tới, đặc biệt là khu vực lân cận Hà Nội và TP HCM - nơi giá đất đang tăng từng ngày.
Trong giai đoạn đầu, khái niệm cao tầng có thể còn mới mẻ. Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh của thương mại điện tử, đồng thời quỹ đất công nghiệp gần trung tâm trở nên khan hiếm, nhà đầu tư sẽ nhận thấy lợi ích sau cùng của kho vận cao tầng. Điều này cũng giống như các chu kỳ phát triển khác mà chúng tôi đã chứng kiến tại những thành phố lớn hơn ở châu Á.
Tôi cũng kỳ vọng rằng một số khu công nghiệp gần khu vực trung tâm của TP HCM và Hà Nội sẽ được tái phân bổ theo hướng khu kinh tế hỗn hợp, khi đà phát triển đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng.
- Trong bối cảnh hiện tại, doanh nghiệp khi đi thuê nhà xưởng, kho bãi cần quan tâm những tiêu chí gì?
- Việc lựa chọn địa điểm đặt nhà máy công nghiệp phù hợp tùy thuộc vào quy mô, điều kiện tài chính từng doanh nghiệp, từng lĩnh vực. Trong đó, tiêu chí về vị trí địa lý rất quan trọng. Nơi đặt nhà máy nên nằm ở vị trí thuận tiện cho việc sản xuất và trung chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu. Không nhất thiết phải nằm gần các khu công nghiệp lớn hay trung tâm thành phố nhưng nên ở vị trí thuận tiện nhất cho hoạt động của doanh nghiệp. Nắm bắt được yếu tố này không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian cung ứng hàng hóa mà còn giảm thiếu chi phí vận chuyển, giúp doanh nghiệp kết nối dễ dàng hơn.
Vị trí, tình trạng mặt bằng, diện tích và hình thức đặt nhà máy cũng là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí. Doanh nghiệp cần cân nhắc và đánh giá những yếu tố này để quyết định mức đầu tư hợp lý. Ngoài ra, cần xét đến quy mô hàng hóa, dịch vụ cũng như khả năng tài chính để đưa ra mức đầu tư ổn thỏa nhất. Hệ thống nhà máy cũng cần được đảm bảo các yếu tố khác như sạch sẽ, thoáng mát, rộng rãi, không vướng các yếu tố gây hư hại máy móc, hàng hóa.
Minh Anh