Trong báo cáo kết quả hoạt động về thị trường bất động sản 2024, Bộ Xây dựng cho biết phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP HCM đã leo thang hơn nhiều so với 2023. Do đó tiêu chí xếp loại các phân khúc đã được Bộ này nâng thêm 28-44%.
Cụ thể, chung cư có giá dưới 45 triệu đồng mỗi m2 thuộc phân khúc bình dân, trước đây là dưới 25 triệu một m2. Còn chung cư cao cấp đã nâng từ mức trên 50 triệu đồng mỗi m2 lên khoảng 70-100 triệu đồng mỗi m2.
Dù đã nâng mức xếp loại, cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ cho biết phân khúc bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60-65%. Chung cư trung cấp từ 45-70 triệu đồng chiếm khoảng 30-35% thị phần. Đặc biệt, thị trường năm ngoái đã ghi nhận một vài dự án siêu sang xuất hiện với ngưỡng giá vượt 100 triệu đồng mỗi m2.
Nguyên nhân đến từ đà tăng mạnh mẽ của thị trường chung cư năm qua, dao động 40-50% tại Hà Nội và khoảng 20-30% tại TP HCM. Tại Đà Nẵng, một số dự án cũng tăng giá 20% so với 2023. Dự án mới leo thang kéo theo giá chuyển nhượng chung cư cũ tăng theo, cục bộ 60-70% ở một số khu vực.
Theo ghi nhận của VnExpress, 2024 là năm chung cư lập mặt bằng giá mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại Hà Nội, nhiều khu chung cư giá rẻ, mở bán từ 10-15 triệu đồng mỗi m2 chục năm trước, đã leo thang 40-50% so với 2023. Ngay cả khu vực xa trung tâm Hà Nội, nguồn cung chung cư liên tục bổ sung nhưng giá bán lên đến 70-90 triệu đồng mỗi m2, cạnh tranh với dự án mới trong nội thành. Thậm chí, có một số dự án chào bán hơn trăm triệu đồng một m2 ở huyện Đông Anh.
Tại TP HCM, một số dự án căn hộ cũng tăng giá thứ cấp khoảng 10-20% so với đầu năm, tập trung ở khu vực nội thành. Theo Viện Kinh tế xây dựng, khoảng 37% nguồn cung thứ cấp tại TP HCM có giá trên 5 tỷ đồng. Tỷ trọng phân khúc 1,5-3 tỷ đồng đạt hơn 30%, dồi dào hơn Hà Nội. Tuy nhiên chung cư cũ giá dưới 1,5 tỷ đồng cũng chỉ chiếm chưa đến 3%.
Thị trường bất động sản trung tâm Hà Nội. Ảnh: Giang Huy
Giá nhà leo thang, dù nguồn cung đã cải thiện theo từng quý. Bộ Xây dựng cho biết năm ngoái cả nước có 59 dự án nhà ở thương mại hoàn thành với hơn 16.700 căn, tăng gần 2% so với 2023. Trong đó, miền Bắc chiếm đến 60% nguồn cung mới, miền Nam khoảng 29%, còn lại là miền Trung.
Riêng tại Hà Nội, hãng tư vấn bất động sản CBRE cho biết số lượng chung cư mở bán mới trong 2024 tăng gấp ba lần so với năm trước đó, vượt 30.900 căn. Đây cũng là nguồn cung mở bán theo năm cao nhất kể từ 2020.
Không chỉ chung cư, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng có xu hướng tăng mạnh. Với TP Hà Nội, phân khúc này được rao bán với mức giá phổ biến 100-200 triệu đồng mỗi m2, thậm chí một số dự án mới ở vùng ven ra mắt với giá trên 300 triệu đồng một m2. So với 2023, phân khúc này đã tăng giá khoảng 30-40%. Tại TP HCM, mức tăng chậm hơn, khoảng 5-10% với mức rao phổ biến 90-250 triệu đồng mỗi m2.
Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "tuyệt chủng", không thấy dự án mới. Giá nhà tăng nóng khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó chạm giấc mơ an cư trong khi nhóm có tiền liên tục mua vào, tạo xu hướng đầu cơ.
Theo kết quả một nghiên cứu của kênh Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản hơn một năm chỉ chiếm 14%.
Nghị định 96 quy định một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường địa ốc. Theo đó, biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được cơ quan quản lý thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.
Biến động trên thị trường được Bộ Xây dựng đánh giá dựa theo chỉ số giá, lượng giao dịch và các chỉ số về kinh tế - xã hội thuộc các lĩnh vực khác liên quan bất động sản.
Ngọc Diễm