Báo cáo mới công bố của Jones Lang LaSalle (JLL) đưa ra cảnh báo, Covid-19 đang khiến chủ mặt bằng mất dần thế thượng phong khi khách thuê thông qua thỏa thuận giảm giá, đàm phán hình thức chi trả đa dạng hơn trước, thậm chí yêu cầu trả chậm. Đây là kịch bản ít ai nghĩ tới trước khi Covid-19 tấn công toàn cầu bởi lẽ theo thông lệ, chủ nhà (bên cho thuê) luôn ở thế cửa trên trước các nhà bán lẻ "khát" mặt bằng.
Báo cáo của đơn vị này phân tích, trước đây đại dịch không phải là điều khoản ràng buộc trong hầu hết hợp đồng thương mại. Trừ khi các hợp đồng mô tả rõ ràng cụm từ "dịch bệnh" hoặc "đại dịch" là một sự kiện bất khả kháng, nếu không chủ nhà sẽ không có nghĩa vụ phải nhượng bộ nào về giá thuê.
Hai căn nhà mặt tiền rao cho thuê trên đường Phan Đăng Lưu đóng cửa ngày 5/3. Ảnh: Quỳnh Trần.
Tuy nhiên, trên thực tế, dưới tác động khó lường của đại dịch, chủ nhà và khách thuê phải tự thỏa thuận các phương thức hỗ trợ nhau như giảm giá thuê hoặc trả chậm. Hậu Covid-19, các hợp đồng thuê mặt bằng bắt đầu có thêm nhiều điều khoản ràng buộc cho những trường hợp tương tự có thể xảy ra trong tương lai.
Ông Richard Fennell, Giám đốc bộ phận Quản lý tài sản của JLL nhận định, những bài học rút ra từ đại dịch sẽ làm thay đổi động lực của bất động sản thương mại. Các chính sách giãn cách xã hội được Chính phủ các nước áp dụng đã tác động trực tiếp đến dòng tiền của nhà bán lẻ đồng thời khiến chủ nhà cũng phải đối mặt với sự sụt giảm nguồn thu nhập đáng kể.
Khảo sát của đơn vị này tại nhiều trung tâm mua sắm trên toàn cầu chỉ thu được 20-40% trên tổng tiền thuê kể từ khi lệnh đóng cửa có hiệu lực. Điều này dẫn đến kịch bản xấu là một số trung tâm mua sắm đang mất khả năng thanh toán nợ và có khả năng vi phạm các giao ước cho vay.
Tại các nước phát triển, các cuộc thương thảo đang hướng đến những giải pháp quy định mức giá thuê dựa trên tổng doanh thu của nhà bán lẻ, đây cũng là hình thức phổ biến tại Australia và Anh. Premier Retail, một trong những nhà bán lẻ lớn nhất ở Australia thông báo 1.200 cửa hàng trong hệ thống của họ sẽ không tiếp tục trả tiền thuê cố định, mà thay bằng tỷ lệ phần trăm của tổng doanh thu.
Với hình thức tương tự, cửa hàng bách hóa Myer được cho là đang đàm phán các khoản thanh toán tiền thuê tương đương với 6% doanh thu. Tiền thuê trên phần trăm doanh thu sẽ giúp cân bằng lợi ích của chủ nhà và khách thuê để cả hai bên có thể chia sẻ tỷ lệ đỉnh và đáy của nền kinh tế trên diện rộng.
Mặt khác, đại dịch thúc đẩy sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng đã làm giảm giá trị tài sản của chủ cho thuê mặt bằng. Song song đó, mô hình kinh doanh của một số nhà bán lẻ truyền thống cũng đứng trước thách thức lớn chưa từng có. Diễn biến này buộc chủ nhà và khách thuê phải cùng ngồi xuống để tìm ra phương án thuê mặt bằng linh hoạt và bền vững hơn trước.
JLL nhận định, thay vì bảo thủ với mô hình cho thuê lỗi thời khi chủ mặt bằng luôn ở thế thượng phong trước khách thuê, hậu Covid-19 đưa cục diện đàm phán trở lại mức cân bằng hơn, thúc đẩy đôi bên cùng bình đẳng, linh hoạt và sáng tạo trong việc đối phó với các thách thức.
Sắp tới, các điều khoản trong hợp đồng thuê sẽ thay đổi về giá thuê, thời hạn thuê và những yêu cầu nghiêm ngặt trong việc bảo vệ sức khỏe của khách hàng ra vào tòa nhà. Các bên cũng sẽ xem xét kỹ lưỡng hơn đối với việc soạn thảo văn bản pháp luật để giải quyết cụ thể việc giảm giá thuê hoặc trả chậm trong trường hợp xảy ra những khủng hoảng tương tự.
Trung Tín