Chiều 19/6, Quốc hội thảo luận ở tổ dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng sửa luật lần này cần giải quyết bất cập của sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là các dự án được phê duyệt, đất có hạ tầng, nhà làm xong móng và chủ đầu tư được quyền đem bán để huy động vốn.
Hệ lụy của loại bất động sản này là thị trường xuất hiện tình trạng mua đi bán lại, dự án mới trên giấy nhưng đã được chào bán, khiến giá nhà tăng bất thường. Khi xây xong nhà, theo ông, gần như giá ổn định, không tăng lên, giảm xuống bất thường.
"Trên thế giới tôi thấy chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu nhà đầu tư nếu muốn huy động vốn, có thể phát hành trái phiếu công trình đó, thành lập quỹ đầu tư bất động sản. Trái phiếu này sau đó có thể được chuyển đổi thành nhà ở", ông Cường nêu.
Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân phát biểu tại phiên thảo luận ở tổ, tháng 6/2023. Ảnh: Hoàng Phong
Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân Hoàng Văn Cường đề nghị dự thảo luật bổ sung quy định nhà đầu tư muốn huy động vốn phải thông qua phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi, thay vì bán nhà, đất dự án hình thành trong tương lai. Như vậy, người muốn mua đất, nhà đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát dự án.
Góp ý tại tổ, Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc cũng đề cập tới thực trạng, chủ đầu tư nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nên dự án bất động sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến hàng trăm nghìn người mua nhà không được cấp sổ đỏ.
Luật hiện hành quy định giao đất cho doanh nghiệp, sau đó mới xác định tiền sử dụng đất. Trường hợp doanh nghiệp không nộp sẽ bị phạt, nhưng tiền phạt thấp hơn lãi ngân hàng.
Việc này dẫn tới trường hợp, doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, lấy tiền hình thành trong tương lai đi đầu tư dự án khác, không có tiền nộp ngân sách. Hệ lụy được ông Phớc chỉ ra là người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyền sẽ đối diện với sự bất ổn do người dân khiếu nại.
Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc phát biểu tại phiên thảo luận ở tổ, tháng 6/2023. Ảnh: Hoàng Phong
Bộ trưởng Tài chính đề nghị luật cần bổ sung quy định về năng lực tài chính của các chủ đầu tư để đảm bảo họ thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Tức là chủ đầu tư phải đủ năng lực tài chính thì mới triển khai dự án đúng tiến độ, yêu cầu.
"Cần có quy định để chủ đầu tư nào nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất. Ông cha nói tiền trao cháo múc, tiền chưa trao mà cháo đã múc thì hôm sau phải đi đòi nợ", Bộ trưởng Phớc đề nghị.
Còn những tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân là dân sự cần đưa ra tòa. "Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chỉ bắt chủ đầu tư đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết?", Bộ trưởng đặt câu hỏi.
Ở khía cạnh này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng nhận xét, hiện các phân khúc trong cơ cấu thị trường bất động sản không hợp lý trong phạm vi toàn quốc và từng địa phương. "Phân khúc cao cấp thì quá nhiều. Nhà ở xã hội thì bây giờ mới coi trọng, chưa có chính sách đột phá", Chủ tịch Quốc hội nói.
Ông Huệ cho rằng, nếu phát triển thị trường bất động sản không khớp với đô thị hóa sẽ dẫn đến tình trạng như tại một số quốc gia, xuất hiện thành phố ma, thị trấn ma. Công cụ điều tiết quan trọng nhất, theo ông, là quy hoạch, kế hoạch và cần thể hiện rõ trong dự luật.
Chủ tịch Quốc hội lưu ý, cần tính toán cả trục thời gian trong các quy hoạch. Tức là, quy hoạch bao nhiêu đất đô thị, dự án bất động sản nhưng trong cùng thời gian nếu "tung quá nhiều dự án thì thừa cung". Ngược lại ít quá thì lại đẩy giá lên cao. Do đó, cần sự điều phối của Nhà nước, ở trung ương và địa phương.
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhìn nhận, việc điều tiết thị trường "đang chưa tốt, mất cân đối". "Phân khúc cao cấp mấy trăm triệu một mét vuông đang thừa, nhà xây ra rồi không có người ở rất nhiều, nhưng nhà ở cho người thu nhập thấp lại rất ít", ông nói.
Ông Thanh nhận xét, quy định trong dự thảo "vẫn chưa ổn" khi không đưa ra được giải pháp giải quyết được sự mất cân đối đó, chưa có biện pháp hữu hiệu điều tiết thị trường. "Việc điều tiết phải bắt đầu từ gốc tức là công tác quy hoạch, phân định rõ chỗ nào là bất động sản cao cấp, chỗ nào nhà ở xã hội và cần rõ kế hoạch tổ chức thực hiện", Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế nêu quan điểm.
Cùng với quy hoạch, ông Thanh cho rằng cần có chính sách để tạo cơ chế hỗ trợ đối với doanh nghiệp, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở, bất động sản mà thị trường đang thiếu. "Vì sao gói 120.000 tỷ hỗ trợ lãi suất doanh nghiệp không mặn mà, vì ngoài vài phần trăm lãi suất, chúng ta chưa có thêm cơ chế, chính sách để hỗ trợ họ", ông nói.
Dự kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua ở kỳ họp thứ 6, cuối năm 2023.