Luật sư trả lời
Các khoản phí bạn sẽ phải nộp sau khi mua nhà bao gồm:
1. Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ quan thuế thu.
2. Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan thuế thu.
3. Phí công chứng: Tùy theo giá trị nhà đất, do đơn vị công chứng, chứng thực thu.
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu.
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu
6. Một số loại phí khác tùy yêu cầu người mua nhà: Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu
Cụ thể:
1: Thuế thu nhập cá nhân
Thông thường thuế thu nhập cá nhân phát sinh với người mua bán nhà, người có thu nhập phát sinh thuế. Tuy nhiên tại Hợp đồng công chứng có thỏa thuận người mua phải nộp thuế thay cho người bán nên bạn sẽ phải nộp loại thuế này.
Thuế suất 2% được tính trên giá trị các bên thỏa thuận ghi nhận tại Hợp đồng mua bán công chứng. Ví dụ: Giá bán một tỷ đồng x 2% = 20 triệu đồng.
Trường hợp giá mua bán thấp hơn mức giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính thuế theo mức giá nhà, đất của nhà nước ban hành.
Ví dụ: Lô đất 50 m2 được thỏa thuận là 20 triệu đồng/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là một tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất quy định khu vực đó là 30 triệu đồng/m2. Như vậy, mức đóng sẽ là: một tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng.
Nếu người bán nhà chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì giao dịch bán nhà cho bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân. (Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012; điều 17 Thông tư 92/3015/TT-BTC)
2. Lệ phí trước bạ
Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% trên giá trị nhà, giá trị đất. Phương pháp xác định giá để tính thuế trước bạ với đất cũng tương tự như cách xác định ở phần trên. Với nhà có tính đến tỷ lệ khấu hao (chất lượng, giá trị sử dụng còn lại của nhà). Tỷ lệ khấu hao giảm dần theo từng năm sử dụng và sẽ được cơ quan thuế xác định cụ thể (điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC).
3. Phí công chứng
Theo hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
| Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu/trường hợp |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu đồng đến một tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| Từ một tỷ đến 3 tỷ đồng | Một triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá một tỷ đồng |
| Từ 3 tỷ đến 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ 5 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; Văn bản, số liệu hồ sơ địa chính (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Mức thu cụ thể do từng địa phương xác định theo tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn. Hiện nay mức thu của TP Hà Nội theo Nghị quyết 20/2016/NQ-HĐND; TP HCM theo Nghị quyết 124/2016/NQ-HĐND.
5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Ví dụ, mức thu của Hà Nội là 0,15% giá trị chuyển nhượng và tối đa 5.000.000 đồng/hồ sơ (Nghị quyết số 20/2016/ NQ-HĐND); TP HCM là 900.000 đồng với cấp đổi sổ mới, 950.000 đồng với cấp lại sổ (Nghị quyết số 17/2017/NQ-HĐND)
6. Một số loại phí khác tùy yêu cầu người mua nhà
Phí đo vẽ thửa đất khi bạn mua bán một phần thửa đất của người bán. Phí đo vẽ tối thiểu 600.000 đồng do đơn vị có chức năng đo vẽ địa chính thực hiện.
Như vậy có khá nhiều khoản thuế, phí, lệ phí được thu bởi các cơ quan, tổ chức có liên quan đến việc mua bán, sang tên nhà, đất. Tuy nhiên mọi khoản thu đều được thể hiện trên hóa đơn, chứng từ của cơ quan tổ chức theo đúng quy định pháp luật. Dựa trên các chứng từ này, bạn có thể xác định cụ thể, chính xác, đảm bảo tính hợp pháp của các khoản thu.
Luật sư Quách Thành Lực
Công ty Luật TNHH LSX