Hà Nội liên tiếp có thêm dự án nhà ở xã hội mới, anh Hữu Bằng - một lao động tự do tại quận Hoàng Mai muốn làm hồ sơ đăng ký mua. Nhắm dự án nhà xã hội N01 Hạ Đình tại huyện Thanh Trì mới khởi công cuối năm ngoái, anh tìm hiểu thông tin trên các nhóm mạng xã hội và được nhiều môi giới chào dịch vụ tư vấn.
Chưa kiểm tra điều kiện để mua, một môi giới đã giới thiệu dịch vụ trọn gói cho anh Bằng, với chi phí 50-70 triệu đồng một hồ sơ. Môi giới cũng cảnh báo anh tỷ lệ chọi khi bốc thăm dự án này sẽ rất cao, khi chỉ có 250 căn để bán và 110 căn cho thuê. Giá bán tại dự án này khoảng 25 triệu đồng một m2, tương đương 1,75 tỷ đồng với căn 70 m2. Thấy anh Bằng chần chừ, môi giới tư vấn anh mua suất ngoại giao từ sàn giao dịch để có cơ hội sở hữu cao hơn.
"Họ báo chắc chắn có căn ngoại giao nếu tôi sẵn sàng trả thêm một khoản từ 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng, tùy vị trí, gọi là chi phí lấy căn", anh Bằng nói, băn khoăn khi tiền chênh bằng hơn nửa giá trị căn nhà.
Tình trạng như anh Bằng không hiếm gặp. Chị Hoàng Yến, quận Long Biên, cũng dự tính làm hồ sơ đăng ký mua nhà tại khu nhà xã hội Thượng Thanh. Dù dự án mới được cấp phép cuối năm ngoái, nhiều môi giới đã chào suất mua ngoại giao với khoản tiền chênh hàng trăm triệu đồng. Môi giới cho hay nếu tự nộp hồ sơ, tỷ lệ trúng bốc thăm cực kỳ thấp. Để chắc chắn suất mua, người này tư vấn chị Yến chi 200 triệu đồng để đặt cọc.
"Nếu làm hồ sơ trọn gói, chi phí lên gần 300 triệu và tôi có cơ hội chọn tầng, căn", chị chia sẻ.
Khu vực triển khai dự án nhà xã hội N01 Hạ Đình tại huyện Thanh Trì. Ảnh: Ngọc Diễm
Thời gian qua, Hà Nội liên tục phê duyệt, khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội. Điều này kéo theo nhu cầu làm hồ sơ đăng ký mua của người dân dâng cao, nhất là khi Luật Nhà ở hiện hành đã nới điều kiện mua, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách.
Tuy nhiên, lợi dụng nhu cầu tăng cao, theo ghi nhận của VnExpress, một số sàn giao dịch và môi giới liên tục chào bán suất mua nhà xã hội mới với khoản chênh trăm triệu đến cả tỷ đồng. Khoản chênh sẽ thay đổi theo tiến độ dự án. Đơn cử tại nhà xã hội N01 Hạ Đình tại huyện Thanh Trì, từ tháng 4 năm ngoái, một số môi giới đã rao bán suất mua chênh 200-300 triệu đồng. Đến thời điểm dự án khởi công vào tháng 12/2024, khoản này tăng thêm vài trăm triệu đồng.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần G-Home, cho biết tình trạng môi giới bán "chênh" dự án nhà xã hội mới không phải lần đầu xuất hiện. Lý do là nguồn cung ít ỏi trong khi lượng hồ sơ đăng ký rất đông, kéo theo tỷ lệ chọi lớn. Ông dẫn chứng dự án gần đây nhất là NHS Trung Văn khi mở bán có đến 1.300 hồ sơ tham gia bốc thăm nhưng chỉ lấy 149 hồ sơ, tương ứng tỷ lệ 1/9.
Để tăng cơ hội mua nhà, nhiều người đã sẵn sàng trả khoản chênh 300-500 triệu đồng cho bên trung gian. Ông Nam cho rằng hiện tượng này không khó hiểu bởi như nhiều loại hàng hóa khác, cầu vượt quá cung sẽ khiến người mua chấp nhận bỏ thêm chi phí để được sở hữu.
Tuy nhiên, rủi ro nằm ở đơn vị trung gian. Chuyên gia cảnh báo nhiều trường hợp dù không lấy được căn cho khách, sàn giao dịch và môi giới vẫn không trả khoản tiền cọc ban đầu. Chưa kể, nhóm này thường lách luật bằng hợp đồng tư vấn pháp lý hay hỗ trợ hồ sơ khiến người mua đối diện nguy cơ mất trắng tiền chênh nộp ngoài.
Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho biết Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành cấm chủ đầu tư ủy quyền cho các bên nhận tiền đặt cọc từ khách hàng. Cùng với đó, khoản tiền đặt cọc mua bất động sản không được quá 5% tổng giá bán.
Theo chuyên gia, việc đặt cọc đến 20-50% giá trị căn nhà xã hội theo tư vấn của môi giới có thể dẫn đến rủi ro "tiền mất tật mang" cho người mua. Bởi pháp luật không thừa nhận hiệu lực pháp lý với hợp đồng đặt cọc khi người dân ký với bên trung gian hoặc khi dự án chưa được phép mở bán.
Ông Phạm Trung Định, Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng, Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC, nhìn nhận nguồn cung nhà xã hội tại Hà Nội vẫn chưa nhiều, mỗi dự án ra mắt chỉ cung cấp khoảng 100-300 căn hộ. Trong khi nhu cầu của người dân rất lớn, dẫn đến tình trạng nhiều người dễ dính bẫy của các môi giới, trung gian.
Ông Định khuyến nghị người dân có nhu cầu mua nhà xã hội cần tìm hiểu kỹ những thông tin chính thức từ chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Việc chủ động tìm hiểu và nghiên cứu quy định mới giúp họ chuẩn bị hồ sơ cũng như đăng ký mua nhà xã hội đạt yêu cầu.
Các chuyên gia cho biết nguồn cung nhà xã hội tại Thủ đô sẽ dồi dào hơn, mở rộng cơ hội an cư với người thu nhập thấp. Trong năm nay, Hà Nội dự kiến hoàn thành 8 dự án với khoảng 4.670 căn và khởi công 6 dự án với hơn 10.200 căn. Thành phố cũng sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư cho 6 dự án mới, quy mô 10.500 căn để bổ sung nguồn cung cho các năm tiếp theo.
Nghị định 16/2022 quy định sàn giao dịch bất động sản bị phạt cao nhất 200-250 triệu đồng khi đưa sản phẩm không đủ điều kiện ra chào bán hoặc cung cấp thông tin, hồ sơ bất động sản không trung thực. Hình phạt bổ sung gồm đình chỉ hoạt động kinh doanh sàn bất động sản 6-9 tháng.
Dù chế tài đã có, tình trạng sàn, môi giới trục lợi từ dự án nhà xã hội vẫn diễn ra phổ biến nhiều năm qua. Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách, cho rằng các hành vi trên chủ yếu dừng ở mức xử lý hành chính với khung phạt còn thấp, chưa đủ răn đe so với những gì họ có thể trục lợi từ người mua.
Chuyên gia đề nghị Sở Xây dựng công khai danh sách những người được duyệt mua nhà xã hội để đảm bảo minh bạch, công bằng, đúng đối tượng. Cơ quan quản lý cũng cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát với các sàn giao dịch, môi giới vi phạm để ngăn chặn tiêu cực. Về phía chủ đầu tư, họ cần chủ động tiếp nhận, xử lý thông tin phản ánh của người dân về những tiêu cực để kịp thời hướng dẫn xử lý.
Giữa tháng 1, Thủ tướng yêu cầu tập trung chấn chỉnh, xử lý tình trạng một số nhóm môi giới, đầu cơ lợi dụng tâm lý, sự thiếu hiểu biết của người dân để gây nhiễu loạn nhằm trục lợi trong bối cảnh thông tin về nhà ở, dự án bất động sản chưa đầy đủ, minh bạch. Bộ Xây dựng và Bộ Công an được giao kiểm tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, xử lý nghiêm vi phạm nếu có.
Ngọc Diễm