Vài ngày qua, Công ty địa ốc Hoàng Quân (Mã CK: HQC) dính phải nghi án trục lợi từ gói 30.000 tỷ đồng do nhân viên môi giới của công ty tư vấn bán căn hộ HQC Plaza (dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại TP HCM) có một số điểm mập mờ.
Một mặt nhân viên của Hoàng Quân yêu cầu khách hàng phải hoàn thành mọi hồ sơ pháp lý khi mua nhà ở xã hội. Mặt khác, môi giới vẫn tư vấn thêm nếu không vay được gói lãi suất ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ (lãi suất 5% ổn định 15 năm) thì có thể vay của doanh nghiệp. Để hợp thức hóa việc này, khách hàng sẽ phải ký thêm phụ lục hợp đồng mua bán căn hộ.
Theo phụ lục này, do người mua nhà chậm thanh toán tiền mua nhà nên hai bên cùng thống nhất số tiền được trả chậm hàng tháng. Mỗi tháng, khách hàng thanh toán cho Hoàng Quân lãi suất nợ quá hạn với mức 6% một năm trong các năm 2015-2025. Từ năm 2025 đến 2030 lãi suất là 12% một năm trên tổng số tiền chậm thanh toán. Như vậy, nếu khách vay từ doanh nghiệp, trong 10 năm đầu lãi suất Hoàng Quân cho vay cao hơn lãi suất gói 30.000 tỷ đồng 1%. Nếu tiếp tục trả chậm trong 10 năm kế tiếp thì khách hàng chịu lãi suất tương đương thị trường hiện nay.
Sự chênh lệch lãi suất này trong bối cảnh dự án HQC Plaza là nhà ở xã hội đang thế chấp tại BIDV và được vay lãi suất ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng đã dấy lên nghi ngờ doanh nghiệp trục lợi bất hợp pháp. Cụ thể, HQC Plaza được thế chấp tại BIDV, doanh nghiệp vay 540 tỷ đồng để triển khai dự án nhà ở xã hội với lãi suất 5% một năm trong vòng 5 năm. Hiện dự án đã bán được 1.350 trên tổng số 1.735 căn hộ, trong đó 870 khách hàng đang được BIDV xem xét hồ sơ và đã giải ngân số tiền là 95 tỷ đồng.
Dự án nhà ở xã hội HQC PLaza tại Bình Chánh, TP HCM.
Hai nghi vấn được đặt ra là Hoàng Quân đã giải chấp căn hộ thế chấp trước khi bán cho khách hàng hay chưa và có hay không việc doanh nghiệp tự cho vay để hưởng chênh lệch lãi suất?
Khi bị chất vấn điều này, Chủ tịch HĐQT Công ty địa ốc Hoàng Quân, Trương Anh Tuấn khẳng định: "Chúng tôi tuân thủ mọi quy định của pháp luật về nhà ở xã hội và không có chuyện trục lợi gói 30.000 tỷ đồng ở đây. Quy trình bán nhà ở xã hội rất nghiêm ngặt, có kiểm toán nhiều cấp, không phải muốn trục lợi là được".
CEO HQC cho hay, trước tiên, doanh nghiệp cam kết tất cả những khách hàng đã ký hợp đồng mua bán căn hộ HQC Plaza đều được Hoàng Quân giải chấp (hoàn lại cho ngân hàng khoản tiền vay để xây căn hộ) tại 21 chi nhánh của BIDV tại TP HCM.
Công ty thế chấp 1.735 căn hộ cho BDIV, trong này có khoảng 340 căn đã được giải chấp. Hiện doanh nghiệp đã bán gần 1.400 căn, bao gồm 77 căn giữ chỗ, 300 căn đặt cọc, số còn lại gần 1.000 khách hàng ký hợp đồng mua bán (đóng 20% giá trị hợp đồng và đang chờ xem xét cho vay). Tuy nhiên, nhà băng mới chỉ giải ngân 75 căn do bán nhà ở xã hội nhiều thủ tục và tại TP HCM chưa có tiền lệ.
Trong số 1.000 căn đã ký hợp đồng mua bán đang chờ ngân hàng thẩm định hồ sơ, chỉ cần ngân hàng ra thông báo về các trường hợp này có được vay gói 30.000 tỷ hay không thì doanh nghiệp sẽ tiến hành giải chấp đúng quy định. "Tốc độ giải ngân của ngân hàng chưa theo kịp tốc độ bán hàng của doanh nghiệp, nhưng BIDV đang nỗ lực tăng tốc trong năm 2015", ông Tuấn trần tình.
Trả lời nghi vấn thứ hai, có hay không việc doanh nghiệp tranh thủ cho vay ăn chênh lệch lãi suất, ông Tuấn phân bua: "Chúng tôi không có chủ đích hướng khách hàng chuyển từ việc vay gói 30.000 tỷ đồng sang vay của doanh nghiệp. Trường hợp cho vay, doanh nghiệp dùng vốn tự có của mình chứ không tơ vương một đồng nào từ gói 30.000 tỷ đồng".
Người đứng đầu HQC phân tích, khách hàng đóng lãi suất phạt 6% một năm trong vòng 10 năm, với 1% dôi ra so với vay gói 30.000 tỷ đồng chỉ vì mục đích kéo dài thời gian chờ bổ sung hồ sơ vay vốn gói 30.000 tỷ đồng. Do hồ sơ vay mua nhà ở xã hội quá nhiều thủ tục pháp lý, khách hàng phải mất một khoảng thời gian dài mới làm xong nên Hoàng Quân đứng ra cam kết sẽ bảo lãnh vay 6% để giúp khách hàng yên tâm theo đuổi thủ tục pháp lý. Có rất nhiều trường hợp sau khi nỗ lực bổ sung hồ sơ, khách hàng đã mua được nhà ở xã hội do ngân hàng đã bắt đầu chấp thuận các trường hợp bảo lãnh. Nếu đã thuộc 9 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội thì xác suất không giải quyết được hồ sơ chỉ chiếm 10%.
Ông Tuấn bộc bạch, hiện doanh nghiệp đang dư nợ vài trăm tỷ đồng với lãi suất 10-12% một năm nên không có chuyện mong muốn cho vay ưu đãi mà chỉ là giải pháp hỗ trợ khách hàng. Chi phí vốn tối thiểu của Hoàng Quân đang là 8%, cũng là mức chi trả cổ tức cho cổ đông. "Tài trợ cho khách hàng 6% một năm là chúng tôi lỗ ít nhất 2% nhưng doanh nghiệp vẫn làm vì muốn đồng hành cùng khách hàng. Khách hàng có niềm tin thì chúng tôi mới bán được hàng", ông nói.
Lãnh đạo HQC chia sẻ, nếu nhìn từ góc độ tài chính thuần túy, chênh lệch lãi suất 1% (6% Hoàng Quân cho vay so với 5% của gói 30.000 tỷ đồng) chỉ là một giải pháp tình thế. 1% này không thấm tháp vào đâu so với chi phí vốn doanh nghiệp phải chịu hiện nay.
Chủ tịch Trương Anh Tuấn giải thích thêm, hiện nay pháp luật không cấm doanh nghiệp bán nhà trả góp đồng thời thế chấp dự án không có nghĩa là doanh nghiệp mất hết tất cả quyền bán căn hộ. Tất nhiên doanh nghiệp phải bán hàng phù hợp với quy định của pháp luật.
Dự án HQC Plaza gồm 2 phần: đất và xây dựng. Riêng giá trị đất đã chiếm hơn 300 tỷ đồng, đã qua kiểm toán và thẩm định. Công trình xây dựng chỉ vay một phần vốn (khoảng 30% giá trị toàn dự án) để xây. Khi ngân hàng giải ngân, lập tức chuyển tiền về cho các nhà thầu. Doanh nghiệp vay 380 tỷ đồng từ BIDV, bỏ vào dự án 900 tỷ đồng. Hiện dự án đã xây xong phần thô và toàn bộ dòng vốn đổ vào dự án chứ không chảy vào túi doanh nghiệp.
Theo tính toán của Công ty Hoàng Quân, mỗi căn nhà ở xã hội HQC Plaza vay 300 triệu đồng từ ngân hàng, giá trung bình 800 triệu đồng một căn. Khi khách hàng nộp 20%, thực chất chỉ nộp 160 triệu đồng. Giá trị thế chấp 300 triệu đồng một căn, chỉ chiếm khoảng 30% giá trị đầu tư vào căn hộ nên đảm bảo an toàn cho khách hàng. 50% còn lại tương đương 400 triệu đồng mỗi căn là vốn của doanh nghiệp đang chôn trong dự án.
"Trong 3 bên tham gia vào dự án nhà ở xã hội HQC Plaza, ngân hàng chưa thiệt hại gì vì số lượng căn hộ giải ngân cho vay rất ít. Khách hàng càng không bị thiệt hại vì dự án sắp hoàn thành nhưng mới nộp 20%. Bản chất vấn đề là Hoàng Quân đang dùng vốn tự có của mình để tài trợ cho khách hàng mua căn hộ nên không có chuyện doanh nghiệp trục lợi gói 30.000 tỷ đồng", ông Tuấn nói.
Doanh nghiệp đang triển khai và hoàn thiện pháp lý các dự án nhà ở xã hội tại TP HCM: HQC Plaza, HQC Hóc Môn, HQC Bình Trưng Đông, An Phú Tây, Hồ Học Lãm và hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại nhiều tỉnh thành trên cả nước.
Trung Tín