Làng Đại học với 15 trường đại học khoa học - công nghệ, với cộng đồng gần 76.000 sinh viên. Cùng với các khu nghiên cứu, công nghệ cao và startup, hệ sinh thái này tạo nguồn cung nhân lực nhiều tầng gồm sinh viên, giảng viên, nhà nghiên cứu, chuyên gia và lao động công nghệ.

GS. John Evans, Viện trưởng Viện Kinh doanh Quản trị tại VinUni nhận định, một cụm đại học chất lượng cao bản thân đã là một nhà tuyển dụng lớn, đồng thời liên tục cung cấp nguồn nhân lực tri thức cho nền kinh tế địa phương, từ đó nâng cao chất lượng tăng trưởng.

Bên cạnh nguồn nhân lực cho doanh nghiệp, giáo dục còn tạo nhu cầu cư trú thực từ sinh viên, giảng viên, chuyên gia và gia đình tri thức. Đây là lớp nhu cầu nền tảng cho nhà ở, dịch vụ và các loại hình bất động sản trong đô thị.

Nguồn nhân lực chất lượng cao là "đầu vào" chiến lược để các doanh nghiệp công nghệ, tài chính, sản xuất và dịch vụ trực tiếp tiếp nhận và đưa vào dây chuyền vận hành. Tại Công viên Tri thức Toàn cầu, quy trình chuyển giao này được tối ưu hóa nhờ hệ sinh thái kết nối hữu cơ giữa các trung tâm R&D, startup AI, robotics với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư và chuyên gia quốc tế.

Trên thế giới, One-North (Singapore) cũng tối ưu theo mô hình này khi thu hút hơn 8 tỷ USD và trở thành nơi hơn 400 doanh nghiệp, 800 startup tiếp nhận, sử dụng hiệu quả 50.000 lao động tri thức.

Ông Alexander Parini, Chủ tịch Ủy ban Giáo dục & Đào tạo AmCham Việt Nam, khẳng định các khu vực gắn liền với đại học giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và hấp thụ lực lượng lao động kỹ năng cao, chìa khóa cho các ngành sản xuất và công nghệ có giá trị gia tăng lớn.

"Trong tầm nhìn 10-20 năm, một khu đổi mới sáng tạo đại học thành công sẽ 'biến' Hạ Long thành trung tâm phát triển nguồn nhân lực, nghiên cứu và đổi mới, và đầu tư bất động sản bền vững bên ngoài Hà Nội và TP HCM", ông nói thêm.

Sự giao thoa của nhân lực, nghiên cứu và doanh nghiệp có thể thúc đẩy sự ra đời của sản phẩm, dịch vụ và công nghệ mới. Khu công nghệ cao của Công viên Tri thức được định hướng cho các hoạt động nghiên cứu, trình diễn và thử nghiệm trong các lĩnh vực như AI, robot, công nghệ vũ trụ, tự động hóa. Khu startup đưa các ý tưởng tri thức vào sản phẩm và dịch vụ. Trong khi đó, khu sinh thái nghiên cứu ứng dụng công nghệ cao trong nông, lâm nghiệp và năng lượng tái tạo.

Đây cũng là điểm tri thức bắt đầu chuyển thành giá trị kinh tế. Nghiên cứu công bố năm 2026 trên Journal of Comparative Economics cho thấy mở rộng đại học tại Trung Quốc làm tăng hoạt động đăng ký bằng sáng chế của các ngành công nghiệp địa phương, thúc đẩy doanh nghiệp gần trường đưa sản phẩm mới ra thị trường và gia tăng các bằng sáng chế có trích dẫn từ bằng sáng chế của trường.

Theo đó, sản phẩm, dịch vụ mới làm phong phú hoạt động đô thị, tạo thêm việc làm, doanh thu và thương mại. Dòng tiền được duy trì khi đô thị liên tục có sản phẩm, dịch vụ và hoạt động để tiêu dùng.

Khi giáo dục, việc làm, dịch vụ và tiện ích cùng phát triển, đô thị có khả năng thu hút và giữ chân cộng đồng cư dân chất lượng cao. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy sự phát triển của cụm đại học kéo theo nhà ở, dân số, dịch vụ thương mại và hệ thống trường học, hình thành một hệ sinh thái nơi sinh viên, giảng viên, chuyên gia và cư dân có thể học tập, làm việc và sinh sống. Các dịch vụ như giáo dục chất lượng cao, chăm sóc sức khỏe quốc tế, nhà ở và du lịch cũng phát triển theo.

Tại Vinhomes Global Gate Hạ Long, tệp cư dân tiềm năng gồm giảng viên, chuyên gia, nhà nghiên cứu, gia đình tri thức, sinh viên quốc tế và doanh nghiệp công nghệ, tạo nhu cầu dài hạn về nhà ở, giáo dục, y tế, bán lẻ, ăn uống, thể thao và giải trí.

Đây là lúc giá trị sử dụng của bất động sản được mở rộng. Tài sản không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn nằm trong một cộng đồng có việc làm, giáo dục, dịch vụ và tiêu dùng thường xuyên.

Các nghiên cứu về tác động của đại học tới thị trường địa phương cho thấy mối liên hệ này. Nghiên cứu của Wenjie Zhang và cộng sự trên Applied Geography năm 2025 cũng ghi nhận việc hình thành cơ sở đại học mới làm giá đất địa phương tăng 6-13%, tác động rõ hơn với đất ở và đất thương mại.

Khi cộng đồng cư dân, sinh viên và người lao động tri thức tăng lên, nhu cầu không dừng ở nhà ở mà mở rộng sang ăn uống, mua sắm, giải trí, fitness - wellness, coworking, di chuyển, dịch vụ số và lifestyle.

Riêng gần 76.000 sinh viên, với thời gian lưu trú trung bình 3-5 năm, có thể tạo ra nhu cầu tiêu dùng khổng lồ hàng ngày, trở thành nguồn khách hàng cho retail, F&B, căn hộ cho thuê và các mô hình kinh doanh 24/7. Sau khi tốt nghiệp, một bộ phận có thể tiếp tục ở lại lập nghiệp, kết hôn và hình thành gia đình; trong định hướng dự án, Vinhomes Global Gate có khoảng 2 triệu m2 sàn văn phòng, tạo thêm không gian cho quá trình này.

Theo GS. Tan Yap-Peng, Hiệu trưởng của trường Đại học VinUni, mô hình đô thị đại học tại Singapore cho thấy chất lượng sống cũng trở thành yếu tố giữ chân nhân tài. Ví dụ, UTown của NUS tích hợp nhà ở, tiện ích, văn hóa và sáng tạo; không gian được thiết kế để sinh viên, nhà nghiên cứu, giảng viên và nhân viên thường xuyên tương tác.

"Những giao thoa này có thể tạo ra ý tưởng mới giữa kỹ sư, nhà kinh tế, nhà sinh học, doanh nhân và sinh viên", ông nói.

Như vậy, nhu cầu mới làm tăng công năng khai thác của bất động sản, từ ở sang cho thuê, kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Khi có người sử dụng thường xuyên, retail hoạt động, giá thuê ổn định và tỷ lệ lấp đầy được duy trì, bất động sản có thêm giá trị dòng tiền, thay vì chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá.

Nhu cầu của cư dân và doanh nghiệp trở thành những bài toán mới cho giáo dục, nghiên cứu và công nghệ. Ngược lại, nghiên cứu tạo ra giải pháp mới, doanh nghiệp đưa vào ứng dụng và tiếp tục phát sinh dữ liệu, nhu cầu và bài toán mới.

Cấu trúc của Công viên Tri thức Toàn cầu được định hình để hỗ trợ chu trình này: Làng Đại học - khu công nghệ cao - khu startup - không gian nghiên cứu - công viên tri thức - khu sinh thái cùng tồn tại trong một hệ sinh thái. Trong khi thư viện, vườn đọc sách, khu văn hóa - nghệ thuật, tổ hợp thể thao, hồ cảnh quan 35 ha và các khu sinh thái bổ sung môi trường cho học tập, nghiên cứu, giao lưu và đời sống.

Kết quả sẽ là tri thức mới và sức lan tỏa. Khi cư dân sống trong một hệ sinh thái tri thức, các thế hệ tiếp theo cũng có thêm cơ hội tiếp cận và nâng cấp năng lực. Tri thức mới quay trở lại nâng chất lượng nhân lực, doanh nghiệp và sản phẩm, khởi động lại vòng tuần hoàn. Khi chu trình này vận hành liên tục, đô thị có thêm động lực tăng trưởng và bất động sản có thêm một lớp giá trị hệ sinh thái: khả năng tiếp cận một khu vực liên tục tạo ra người sử dụng, dòng tiền và nhu cầu mới.