Cả nước có gần 53.000 bất động sản tồn kho

Lượng tồn kho nhà đất quý III lên gần 53.000 sản phẩm do sức mua giảm và dự án khó hạ giá bán.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý III, lượng tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án có xu hướng tăng ở 27/34 địa phương, đạt khoảng 51.950 căn, nền. Cơ cấu tồn kho gồm 15.319 căn hộ chung cư (tăng 19,5%), 17.089 căn nhà ở riêng lẻ (tăng 11,6%) và 19.542 nền đất (tăng 75%) so với quý II. Ngoài ra, lượng tồn kho tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

Nguyên nhân trực tiếp khiến tồn kho tăng là lượng giao dịch sụt giảm. Quý III, cả nước có hơn 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% (giảm 8%) so với quý II. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 22.847 căn (giảm 14%), đất nền đạt 69.157 nền (giảm 6%).

Tại khu vực TP HCM và vùng phụ cận (Đồng Nai, Tây Ninh), báo cáo quý III của DKRA Consulting cũng ghi nhận sức cầu giảm ở hầu hết phân khúc, nguồn cung sơ cấp chủ yếu là hàng tồn kho của các dự án cũ. Cụ thể, phân khúc đất nền có nguồn cung sơ cấp 8.324 nền (95% từ dự án đã mở bán trước đó), nhưng chỉ tiêu thụ được 119 nền, giảm 66% so với quý trước và tỷ lệ tiêu thụ đạt 1%.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, nguồn cung sơ cấp đạt 11.439 căn (92% từ dự án cũ), lượng tiêu thụ đạt 746 căn, giảm 27% và tỷ lệ tiêu thụ đạt 7%. Phân khúc căn hộ có nguồn cung sơ cấp 13.215 căn, tiêu thụ đạt 3.471 căn, giảm 66% và tỷ lệ tiêu thụ đạt 26%.

Với bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước, DKRA Consulting thống kê tồn kho chiếm phần lớn nguồn cung sơ cấp gồm 2.428 căn biệt thự nghỉ dưỡng (tiêu thụ 38 căn, giảm 86%), 3.604 căn nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng (không ghi nhận giao dịch), cùng 6.300 căn condotel (79% là hàng tồn kho).

Còn báo cáo mới nhất của Savills TP HCM cho thấy thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch. Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, tỷ lệ hấp thụ tại TP HCM cũng chỉ đạt 14% trên tổng số 3.600 căn mở bán mới.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM, lý giải: "Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu".

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Đại học Kinh tế TP HCM), cho biết tồn kho bất động sản hiện nay chủ yếu mang tính chất đầu tư, tập trung ở phân khúc cao cấp. Lượng tồn kho trên sổ sách tăng một phần do nhiều dự án ách tắc nhiều năm vừa được tháo gỡ pháp lý, đủ điều kiện ghi nhận thành sản phẩm. Bên cạnh đó, tình trạng khách hàng trả lại hợp đồng do không được hỗ trợ tín dụng cũng khiến tài sản dội ngược về phía chủ đầu tư, tạo ra nguy cơ nợ xấu.

Dù tồn kho lớn, các chủ đầu tư không thể chọn giải pháp giảm giá sâu hay bán tháo. Theo ông Nghĩa, nguyên nhân là các bất động sản này đang được dùng làm tài sản thế chấp ngân hàng, việc định giá lại sẽ tác động trực tiếp đến dòng vốn của nền kinh tế. Ở góc độ điều hành vĩ mô, Nhà nước không xem phân khúc cao cấp là đại diện cho thị trường lành mạnh nên không có chính sách giải cứu, mà chỉ tập trung nguồn lực tháo gỡ cho nhà ở xã hội và nhà giá rẻ.

Ông Nghĩa cho rằng nhà đầu tư cá nhân phải tuân thủ quy luật thị trường. Để giải quyết bài toán tồn kho, cả chủ đầu tư lẫn người mua thứ cấp (mua đi bán lại) phải từ bỏ tư duy đầu cơ ngắn hạn, chuyển hướng sang khai thác tài sản, cho thuê để tạo dòng tiền.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định việc đánh giá đầy đủ lượng tồn kho không chỉ dừng ở sản phẩm của chủ đầu tư tại dự án, mà cần tính cả lượng tồn kho dự án dừng triển khai do vướng mắc pháp lý và tồn kho trên thị trường thứ cấp để tránh lãng phí nguồn lực đất đai.

HoREA khuyến nghị doanh nghiệp chủ động cắt giảm lợi nhuận, giảm giá bán và đưa ra chính sách thanh toán linh hoạt để kích cầu. Doanh nghiệp cần chuyển hướng nguồn lực từ phân khúc cao cấp sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đồng thời tập trung xử lý nợ xấu, tránh đầu tư dàn trải nhằm giải phóng dòng tiền dở dang.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, kiến nghị Nhà nước thí điểm cơ chế định giá và mua lại các dự án nhà ở thương mại đang tồn kho để chuyển đổi công năng thành nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê, qua đó giúp khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp và tăng nhanh quỹ nhà ở công.

Hiện nhiều cơ chế tháo gỡ cho các dự án tồn đọng đang được thực thi. HoREA cho biết tính đến ngày 27/9, cả nước đã xử lý 4.372 dự án (chiếm 90,2% trên tổng số 4.846 dự án tồn đọng), trong đó 842 dự án đã đưa vào hoạt động và 1.835 dự án hoàn thành thủ tục pháp lý. Tại TP HCM, cơ quan chức năng đã hoàn thành tháo gỡ vướng mắc cho 723 dự án, đạt tỷ lệ 54% trên tổng số 1.338 dự án.

Quang Huy