Tham gia tọa đàm "Giải mã sức nóng thị trường căn hộ Bình Dương" phát trực tiếp trên VnExpress sáng 24/11, đại diện DKRA Vietnam, Property Guru Vietnam, Hội môi giới Bất động sản cùng nhau chia sẻ về điểm sáng đầu tư bất động sản Bình Dương. Các chuyên gia cũng bày tỏ kỳ vọng về tiềm năng phát triển bền vững của thị trường này trong 5-10 năm tới.
Thuận An dẫn đầu thị trường căn hộ Bình Dương
Theo báo cáo của CBRE, 10 tháng năm nay, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương gấp đôi so với tổng nguồn cung căn hộ 10 năm trước cộng lại. 55% trong số đó tập trung ở hai thành phố mới Thuận An và Dĩ An với tỷ lệ hấp thụ lên đến 97%, cao ngang ngửa Hà Nội và TP HCM.
Chia sẻ lý do Thuận An, Dĩ An tập trung nhiều dự án căn hộ, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, 2 thành phố mới này có nhiều lợi thế do tiếp giáp ngay TP HCM và Thành phố phía Đông dự kiến thành lập.
Trong đó, nguồn cung Thuận An nhỉnh hơn do vị trí đặc biệt là tâm điểm của 4 thành phố lớn gồm TP HCM, Dĩ An, Thủ Dầu Một và thành phố Thủ Đức theo ý tưởng thành lập thành phố ở khu Đông trong tương lai. Đồng thời, Thuận An có hệ thống hạ tầng, giao thông thuận tiện, có đường quốc lộ 13 nối liền Bình Dương với Thủ Đức, sắp tới sẽ được mở rộng lên 8 làn. Thuận An có nhiều khu công nghiệp, cụm công nghiệp lớn như VSIP 1, Đồng An, Việt Hương 1,... Thành phố mới này cũng hút giới đầu tư địa ốc bởi quy tụ đầy đủ hệ thống tiện ích chuẩn quốc tế như bệnh viện Columbia, Hạnh Phúc, Columbia, Aeon Mall, Lotte Mart, sân golf Sông Bé,...
Các chuyên gia tại tọa đàm "Giải mã sức nóng thị trường căn hộ Bình Dương". Ảnh: Đạt Nguyễn.
Nhận định chung về thị trường, ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh, với nguồn cung căn hộ tăng nhanh, Bình Dương đang bổ sung nguồn cung cho thị trường TP HCM suy giảm mạnh. Sức hút của thị trường này còn đến từ tỷ lệ tiêu thụ tích cực. Theo khảo sát của DKRA, khi đưa ra đợt bán hàng mới, tỷ lệ tiêu thụ các dự án đạt trung bình 80-90%, thậm chí có đơn vị nhanh chóng bán hết giỏ hàng chỉ trong thời gian ngắn.
Quan sát diễn biến thị trường phía Nam thời gian qua, TS Trần Minh Hoàng - Phó Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong khi nguồn cung và sức mua toàn thị trường thấp do ảnh hưởng Covid-19, việc Bình Dương gia tăng đột biến cả về số lượng, giá cả không có gì bất thường. Xu hướng dịch chuyển đầu tư về những khu vực giàu tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp cũng biến "thủ phủ FDI" thành điểm đến hàng đầu.
"Trong bối cảnh các phân khúc khác gặp khó khăn thì thị trường nhà ở và bất động sản công nghiệp đều là thế mạnh của Bình Dương. Nơi đây trở thành thị trường mới nổi, cơ hội nhiều là quy luật tự nhiên", ông Hoàng nhấn mạnh.
Trước câu hỏi về lý do vì sao giá bất động sản nơi đây liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Chi nhánh TP HCM, Property Guru Vietnam cho rằng, có 3 động lực chính thúc đẩy điều này.
Đầu tiên là hạ tầng đồng bộ, việc mở rộng quốc lộ 13, DT43 hay các cao tốc... giúp quãng đường di chuyển ngắn hơn. Thứ hai là nhu cầu nhà ở cao khi tỷ suất di cư thuần tại Bình Dương cao nhất cả nước, đạt hơn 200%. Chính sách liên quan đến FDI tốt, thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài, kéo theo lượng chuyên gia lớn. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 8-9% cũng là yếu tố giúp thị trường này hút nhà đầu tư.
Tại khảo sát "Sức nóng căn hộ Bình Dương", 53% người tham gia có nhu cầu đầu tư bất động sản, 27,7% có nhu cầu mua để ở. Trong số những người đang tìm hiểu để xuống tiền, đa số (56%) đến từ TP HCM, 20% từ Hà Nội.
Gần một nửa nhà đầu tư, người mua nhà tham gia khảo sát đang tìm kiếm căn hộ phân khúc tầm trung.
Mức giá tìm kiếm phổ biến là từ 1 đến 2 tỷ đồng.
Gần một nửa nhà đầu tư dự báo sắp tới, giá bất động sản còn tăng do lượng vốn đổ vào thị trường tiếp tục đi lên.
Căn hộ cao cấp hướng đến nhóm chuyên gia nước ngoài
Bình Dương hiện có hơn 50.000 chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc. Đây là nhóm khách hàng trọng tâm mà các dự án căn hộ cao cấp đang hướng đến.
Theo TS Trần Minh Hoàng, ở các nước phát triển, giới chuyên gia quen ở chung cư chứ không phải nhà phố. Do đó, việc phát triển phân khúc căn hộ là hướng đi đúng. Lấy ví dụ về TP HCM khi đô thị Phú Mỹ Hưng đưa ra chung cư, ông cho biết, ban đầu người dân rất nghi ngại nhưng bây giờ thị trường căn hộ chiếm trên 90% nhà ở TP HCM và Bình Dương cũng đang đi theo xu hướng đó. Người dân hiện nay chưa quen nhưng khi các chuyên gia ở và xung quanh hình thành dịch vụ, người dân sẽ dịch chuyển về. Đó mới là lý do tạo nên thị trường bền vững.
"Tôi tin Bình Dương giống TP HCM khoảng 15-20 năm trước, có sự chuyển đổi mạnh mẽ từ mô hình phát triển nhà phố, đất nền sang phát triển chung cư. Rất ít thành phố ở Việt Nam có điều kiện như vậy và nếu tận dụng tốt cơ hội này, Bình Dương sẽ hình thành những đô thị dịch vụ vừa phục vụ chuyên gia vừa phục vụ cư dân", ông Minh Hoàng nói.
Đồng quan điểm, đại diện DKRA cũng cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp đang phát triển mạnh ở Thuận An, Dĩ An xuất phát từ sự thiếu hụt và nhu cầu thực của thị trường. Theo khảo sát năm 2019, 50% người dân địa phương mua căn hộ ở Bình Dương, người mua còn lại đến từ TP HCM và các tỉnh lân cận.
Ông Nguyễn Hoàng nhận định, đang có một sự dịch chuyển không gian sinh sống yêu thích tại Bình Dương, cụ thể là từ nhà đất lên chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Tiện ích nội khu, tiện nghi trong căn hộ, an ninh, dịch vụ,... là những yếu tố được lòng người dân Bình Dương. Do đó, căn hộ cao cấp khi ra mắt thị trường được hấp thụ tốt là do nhu cầu ở thực, sau đó mới đến đầu tư cho thuê và đầu tư.
Thị trường ổn định trong 5-10 năm tới
Sau hơn 60 phút chia sẻ, các chuyên gia đều đồng tình rằng, Bình Dương đang trở thành thị trường phát triển bậc nhất khu vực Đông Nam Bộ và hội tụ đầy đủ các yếu tố để tăng trưởng ổn định trong 5-10 năm tới.
Ông Đinh Minh Tuấn dẫn chứng, với tỷ lệ tăng dân số cao nhất cả nước, chiếm 7%, nhu cầu nhà ở tại Bình Dương lên tới 100.000 căn mỗi năm. Việc Việt Nam gia nhập EVFTA cũng giúp thị trường bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển đầu tư từ các nước bị ảnh hưởng bởi dịch, trong đó Bình Dương là điểm đến thuận lợi. "Trong 5-10 năm, Bình Dương sẽ tăng trưởng bền vững chứ không phải phát triển ngày một ngày hai", ông Tuấn khẳng định.
Đồng tình với quan điểm này, TS Trần Minh Hoàng cho rằng, Bình Dương có đầy đủ điều kiện để phát triển. Nơi đây đang hình thành xu hướng phát triển các đô thị dịch vụ bên cạnh công nghiệp. Nhờ chuyển dịch sang mô hình công nghiệp dịch vụ, thị trường bất động sản nơi đây sẽ phát triển mạnh.
Trước câu hỏi về rủi ro bong bóng, đại diện DKRA lạc quan bởi bất cứ ngành nghề nào cũng có thách thức, bất động sản cũng không ngoại lệ. Thách thức đầu tiên là tỷ lệ hấp thụ dự án khi nguồn cung phát triển quá nhanh. Bên cạnh đó, việc liên tục thiết lập mức giá mới khiến nhiều người đặt câu hỏi đầu tư lúc này liệu có lời.
Rủi ro mang tính vĩ mô hơn, theo chuyên gia là các vấn đề quản lý đô thị có đi theo kịp sự phát triển. "Hạ tầng giao thông Bình Dương phát triển nhanh nhưng vẫn chưa theo kịp tốc độ phát triển đô thị. Đây là vấn đề chung của cả nước, chứ không riêng Bình Dương", ông nói.
Trong bối cảnh đó, ông Nguyễn Hoàng cũng lưu ý, dù mua để ở hay đầu tư, mọi người cũng cần chú ý đến điều kiện tài chính, nắm bắt rõ thị trường, tìm hiểu rõ dự án với các tiêu chí về vị trí, uy tín và năng lực chủ đầu tư, tiềm năng phát triển.
Tâm Anh