Bất động sản được 'chiết khấu' tiền tỷ

Một chủ đầu tư bất động sản lớn tại khu vực miền Nam vừa tung chính sách ưu đãi tới gần 50% - mức chưa từng có trên thị trường từ trước đến nay đối với những khách hàng mua nhà phố, shophouse, biệt thự tại một dự án đại đô thị ở Đồng Nai. Có tới 6 chính sách ưu đãi được phép cộng dồn. Trong đó, ưu đãi thanh toán nhanh chiết khấu tới 30%, còn lại là chính sách cam kết thuê lại, voucher, gói quà tặng nội thất...

Theo đó, với một căn shophouse có diện tích 195m2 có giá niêm yết khoảng 15,3 tỷ đồng, khi cộng tất cả các chính sách ưu đãi, giá bán sẽ chỉ còn 7,8 tỷ đồng (chưa tính thuế giá trị gia tăng).Với chính sách này, một căn shophouse hoàn thiện cơ bản mặt ngoài và phần thô bên trong niêm yết hơn 13,1 tỷ đồng nhưng sẽ chỉ còn 6 tỷ đồng nếu khách thanh toán 95%. Những khách hàng chọn tiến độ thanh toán khác, mức chiết khấu cũng lên tới trên 17%.

Các môi giới bất động sản thông tin, chương trình chiết khấu tối đa chỉ áp dụng với một vài sản phẩm, hiện giỏ hàng ưu đãi đã hết.

Trước đó, đầu tháng 10, chủ đầu tư một dự án tại Thủ Đức cũng công bố chính sách chiết khấu 43% nếu khách mua thanh toán vượt 98% giá trị sản phẩm. Nếu áp dụng đồng thời với các chính sách bán hàng khác, người mua thậm chí có cơ hội nhận được chiết khấu đến 46%. Với chính sách này, một căn hộ 70m2 có mức giá 4,76 tỷ đồng được giảm xuống chỉ còn 2,57 tỷ đồng. Tại Hà Nội, dự án của chủ đầu tư này ở bán đảo Linh Đàm cũng áp dụng chính sách chiết khấu hơn 30% giá trị căn hộ nếu thanh toán trước 95%.

Một dự án nghỉ dưỡng tại Bình Thuận, chủ đầu tư cũng công bố chiết khấu 30%, tương đương 2 tỷ đồng mỗi nhà phố thương mại.

Bên cạnh một số chủ đầu tư áp dụng chính sách chiết khấu ở mức cao chưa từng có, nhiều đơn vị cũng tung các cam kết thuê lại tiền tỷ. Một chủ đầu tư cam kết thuê lại nhà phố một dự án tại Bình Dương với mức 1,68 tỷ đồng trong hai năm (tương đương 70 triệu đồng mỗi tháng). Khoản tiền thuê sẽ được doanh nghiệp chuyển khoản cho khách hàng định kỳ 3 tháng một lần. Trường hợp khách từ chối cam kết thuê sẽ nhận chiết khấu trừ trực tiếp vào giá trị hợp đồng.

Không chỉ thị trường phía Nam, tại Hà Nội, một chủ đầu tư vừa tung dự án mới tại khu Đông cũng áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận "chưa từng có" trên thị trường nhà ở thấp tầng trong dự án đô thị, tương đương 37,5% trong 5 năm. Với chính sách này, trong trường hợp khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra, chủ đầu tư đảm bảo mua lại với mức lợi nhuận trung bình 7,5% một năm theo giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, với các căn có tiêu chuẩn bàn giao hoàn thiện nội thất, chủ đầu tư còn đảm bảo tiền thuê 30% trong 5 năm.

Các chương trình, chính sách chiết khấu, cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất... được tung ra trong bối cảnh sức mua trên thị trường bất động sản sụt giảm. Báo cáo quý III của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) vừa công bố cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với nửa đầu năm. Lượng giao dịch cũng giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Số liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho thấy, 9 tháng đầu năm 2022, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, việc tăng chiết khấu cho thấy các doanh nghiệp đang thiếu hụt tiền mặt, vốn lưu động. Hiện, doanh nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ mọi kênh, từ các quỹ đầu tư, vốn ngân hàng, thị trường chứng khoán, trái phiếu... Do đó, các chủ đầu tư đang kỳ vọng vào nguồn vốn huy động từ khách hàng vì không chịu áp lực trả nợ, vốn gốc mà chỉ cần cam kết theo hợp đồng là bàn giao đúng tiến độ.

Ông cho rằng, một số chủ đầu tư, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn. Đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải "xả hàng", thậm chí chấp nhận bán để cắt lỗ.

"Việc chiết khấu ở mức cao cho thấy chủ đầu tư rất khó khăn về dòng tiền. Điều này cũng cho thấy sức mua của thị trường sụt giảm nghiêm trọng do người mua ở thực và nhà đầu tư đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng", ông Châu nói.

Vị chuyên gia cho rằng, "chiêu thức" này giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán: tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho và một phần nguồn vốn để trang trải các chi phí, đầu tư hoàn thành các dự án. Ở chiều ngược lại, các chính sách cũng đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý của khách hàng.

Đồng quan điểm với nhận định trên, ông Đặng Hồng Lĩnh - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thăng Long Capital cho rằng, bản chất của hiện tượng chiết khấu "chưa từng có" là doanh nghiệp đang khó khăn về nguồn vốn, trong khi kênh huy động khác đều bị đóng chặt.

"Tôi cho rằng một số dự án đã tăng giá quá cao nên thực chất việc chiết khấu, ưu đãi mới chỉ cắt vào phần lời, chứ chưa phải 'bán tống bán tháo'", ông Lĩnh nêu ý kiến.

Đánh giá về những tác động của những chính sách này, ông Đào Quốc Việt, một môi giới lâu năm tại TP HCM,ban quản trị một cộng đồng về bất động sản, cho rằng về phía doanh nghiệp, đây là nước đi khôn ngoan của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường đói vốn. Thực tế nhiều nhà đầu tư, thời điểm này có dòng vốn nhàn rỗi vẫn xuống tiền mua những bất động sản giá tốt.

Tuy nhiên, ở góc độ người mua vẫn có rủi ro nếu thanh toán vượt nhưng chủ đầu tư vẫn không đủ tiền hoàn thiện dự án và bàn giao nhà. Bên cạnh đó, theo ông, việc giảm giá có thể tác động mạnh đến thị trường thứ cấp - nơi những người mua trước đang chờ đợi để bán nhưng không thể thoát hàng.

"Người mua giai đoạn trước không hưởng những chính sách ưu đãi này, giá mua có thể cao hơn nên buộc họ phải bán cắt lỗ sâu hoặc chờ rất lâu sau khi dự án bàn giao, thị trường khởi sắc mới có thể giao dịch được", ông Việt nói.

Tuy nhiên, một chuyên gia lại cho rằng việc chiết khấu cao vẫn khó có thể tạo ra đột biến về hiệu quả kinh doanh với chủ đầu tư bởi thị trường đang gặp khó khăn chung. Bên cạnh đó, do sức ép về nguồn vốn, theo ông, không ngoại trừ khả năng nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục tung ra các chương trình ưu đãi sốc.

Ngoài ra, ông Châu cũng đặt vấn đề về tính hợp lệ, hợp pháp của các chính sách chiết khấu. Theo chuyên gia này, với những sản phẩm bàn giao được ngay, có thể thực hiện việc thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng. Còn các bất động sản chưa thể bàn giao, bên bán chỉ được huy động tối đa 70%.

Tuấn Phong