Hơn một năm qua, các nhà đầu tư đã đăng ký một lượng vốn khổng lồ vào Đà Nẵng, trong đó, đa phần là bất động sản. Hùng Vương và Bạch Đằng được coi là hai “đường cao ốc” do tập trung các dự án nhà cao tầng với mật độ cao. Ngoài tổ hợp Indochina Riverside Towers và khách sạn Green Plaza mới được đưa vào sử dụng, khu vực ven sông Hàn đã có thêm những dự án mới như Capital Square, Han Riverside, Daewon Cantavil, Blooming Towers, Jade Apartments, Olalani Riverside Towers và đô thị quốc tế Đa Phước.
Bạch Đằng là một trong những con đường có nhiều dự án bất động sản tại Đà Nẵng. Ảnh: H.L. |
Ngoài ra, những lô đất quanh nhà hát Trưng Vương, ngã tư Hùng Vương và Phan Chu Trinh, cũng rất đắc địa. Dự án Golden Square của Công ty địa ốc Đông Á với 240 căn hộ, 300 phòng khách sạn, một tháp văn phòng và trung tâm thương mại. Đối diện đó là hai tổ hợp cao ốc nữa là Viendong Meridian Towers với tháp đôi 48 tầng trên diện tích xây dựng 250.000 m2 và Danang Centre, 386 phòng khách sạn, 204 căn hộ và trung tâm thương mại... Những dự án này có quy mô không kém gì các tổ hợp ở Hà Nội hay TP HCM.
Còn rất nhiều khu đất lớn đã được rào lại để xây cao ốc nhưng chưa tiến hành đầu tư. Ngoài ra, còn có những khu đô thị lớn đang xúc tiến đầu tư như khu đô thị sinh thái Hòa Xuân (400 ha), đô thị mới Thủy Tú (50 ha). Đó là còn chưa kể đến hàng chục dự án khu nghỉ dưỡng dọc theo bãi biển Đà Nẵng cũng có hạng mục xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Ông David Brunt, Trưởng văn phòng Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Đà Nẵng cho rằng, Đà Nẵng có hấp lực với nhà đầu tư bất động sản vì là trung tâm kinh tế của khu vực miền Trung, có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và thu nhập người dân đang tăng lên. Đồng thời, Đà Nẵng thông thoáng và cởi mở với nhà đầu tư, cơ sở hạ tầng được cải thiện nhanh chóng, có bãi biển đẹp và gần các di sản thế giới.
Nhưng với việc triển khai những dự án lớn như vậy, thời gian tới, Đà Nẵng sẽ đón nhận một lượng cung khổng lồ. Trong khi nhu cầu và giá bất động sản vẫn thấp thì nguy cơ khủng hoảng thừa rất lớn. Ông Nguyễn Quang Ninh, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của Indochina Land, và ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư Đà Nẵng, đều tỏ ra lo ngại về nguy cơ cung vượt cầu. "Nếu tất cả các dự án bất động sản triển khai đúng tiến độ như cam kết của các nhà đầu tư thì trong 5 năm tới, chắc chắn Đà Nẵng sẽ đối mặt với khủng hoảng thừa".
Theo ông Tuấn, nhu cầu về tất cả các loại bất động sản ở Đà Nẵng còn rất thấp. Nguy cơ dư thừa văn phòng cho thuê và căn hộ để bán tại Đà Nẵng lớn vì sức mua có khả năng chi trả ở những phân khúc này rất yếu. "Đầu tư xây dựng văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng sẽ không có hiệu quả cao vì giá thuê rất thấp so với Hà Nội và TP HCM trong khi chi phí đầu tư lại không thấp hơn là bao”, ông Tuấn nhận định.
Hiện tại, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 35.000 m2, tức là chưa bằng một phần mười so với Hà Nội. Tuy nhiên, các văn phòng loại A và B tại Đà Nẵng chỉ cho thuê được 34% diện tích so với con số 98% tại Hà Nội và TP HCM. Giá thuê cũng rẻ, trung bình mỗi m2 khoảng 17-20 USD một tháng đối với cao ốc Indochina Riverside Towers và 13-16 USD đối với Vĩnh Trung Plaza. Các cao ốc nhỏ hơn có giá cho thuê chỉ khoảng 3-12 USD. Trong khi đó, giá loại A ở Hà Nội và TP HCM là 60-70 USD và 37-45 USD đối với loại B.
Hiện không có nhiều công ty lớn hoạt động hoặc lập văn phòng tại Đà Nẵng nên nhu cầu thuê văn phòng tại đây rất thấp. Ngoài các công ty bảo hiểm như Manulife hay Prudential cần diện tích lớn, có tới 84% các công ty chỉ có nhu cầu thuê văn phòng với diện tích dưới 100 m2. Đa phần các công ty chỉ có khả năng trả tiền thuê văn phòng từ 8 đến 12 USD mỗi m2 một tháng. Chính vì nhu cầu nhỏ nên dù nguồn cung khiêm tốn, các cao ốc văn phòng cho thuê ở Đà Nẵng hiện nay đang cạnh tranh quyết liệt để giành khách hàng bằng cách miễn phí thuê một thời gian, miễn phí đỗ xe...
Với thị trường như vậy, nguy cơ khủng hoảng thừa hiển hiện rõ nét. Nếu như nhà đầu tư không điều chỉnh thiết kế thì chỉ 2 năm nữa, Đà Nẵng sẽ đón nhận thêm 9.000 m2 văn phòng. Con số này sẽ tăng gấp 7 lần vào năm 2011 và 13 lần, tức là 117.000 m2 vào năm 2012. Những đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng lớn như các ngân hàng thì cũng không có nhu cầu thuê cao ốc vì hiện nay các ngân hàng như ACB, Sacombank, VIB Bank và SCB đều mua đất xây cao ốc cho riêng mình. Ngoài diện tích sử dụng, các ngân hàng này còn cho thuê phần diện tích thừa, dẫn đến cung vượt cầu quá xa.
Tình trạng tương tự cũng có thể diễn ra trên thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê. Giá thuê cửa hàng tại Vĩnh Trung Plaza mỗi m2 chỉ khoảng 15-25 USD một tháng và Indochina Riverside Towers là 15-55 USD, thấp hơn nhiều so với Hà Nội. Cũng đã xuất hiện nhiều thương hiệu bán lẻ mới như Esprit, Benetton hay Nike và tỷ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại hiện trên 70%. Nhưng thực tế, có rất ít nhu cầu đối với sản phẩm sang trọng.
Đa phần các nhà bán lẻ đều nhỏ và tập trung kinh doanh sản phẩm có chất lượng thấp và trung bình hoặc... hàng nhái nên họ chưa có nhu cầu thuê trung tâm thương mại. Các nhà phân phối sản phẩm hạng sang cũng chưa thực sự mặn mà với thị trường này. Khách du lịch đến Đà Nẵng nghĩ dưỡng nhiều hơn là mua sắm nên đây không phải là đối tượng của các trung tâm mua sắm lớn. Chính vì thế, khả năng cho thuê của các trung tâm thương mại mọc lên trong thời gian tới như Golden Square hay Danang Centre vẫn còn bỏ ngỏ.
Đối với dự án căn hộ, tương lai còn mù mờ hơn. Theo ông Đàm Quang Tuấn, giá đất ở Đà Nẵng còn rẻ nên không nhiều người bỏ tiền mua căn hộ Không khó kiếm những mảnh đất vị trí đẹp với giá từ 10 đến 20 triệu đồng một m2 để xây nhà hay biệt thự nên người Đà Nẵng chưa mặn mà với việc mua căn hộ để ở.
Cho đến nay, thị trường căn hộ ở Đà Nẵng vẫn chưa phát triển và chỉ có duy nhất 95 căn hộ tại toà nhà Indochina Riverside Towers để bán. Việc bán hàng của dự án này cũng trầy trật và chỉ khi thị trường sốt vào cuối năm ngoái thì chủ đầu tư mới có cơ hội bán hết. Trong số những người mua thì cũng chỉ có vài khách hàng là người Đà Nẵng, còn lại, là người Hà Nội, TP HCM và người nước ngoài. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới rất dồi dào. Theo ước tính của CBRE, nếu triển khai đúng tiến độ, đến 2010, Đà Nẵng sẽ đón nhận khoảng 5.000 căn hộ mới và đến năm 2017 là 17.000 căn.
Nếu không bán được căn hộ, nhà đầu tư sẽ không có vốn triển khai xây dựng tiếp vì vốn huy động từ khách hàng là nguồn vốn chính tiếp sức cho chủ đầu tư sau nguồn vốn vay ngân hàng. Hệ quả là, sẽ có nguy cơ dự án xây dựng dở dang và nhà đầu tư sẽ mắc kẹt.
Nhưng không phải ai cũng bi quan. bà Huỳnh Thị Ánh Hoa, Giám đốc Công ty cổ phần Mỹ Phúc cho rằng, người Đà Nẵng không nghèo và họ có thói quen giữ tiền trong tủ chứ không đầu tư hay mua sắm. "Đây là một nét văn hoá đặc trưng của người Đà Nẵng cũng như miền Trugn. Vấn đề là làm sao để họ thấy được lợi ích của việc sống trong những tổ hợp căn hộ có đầy đủ tiện nghi thì họ mới chịu bỏ tiền ra mua", bà Hoa khẳng định.
Trước viễn cảnh có quá nhiều dự án bất động sản đang được xây dựng ở Đà Nẵng, bà Hoa cũng bác bỏ nguy cơ khủng hoảng thừa. "Dự án thì nhiều nhưng ai đang làm mới là điều quan trọng. Do gặp khó khăn về tài chính, nhiều dự án đã phải dừng lại. Như thế thì làm gì thừa cung", bà Hoa đặt câu hỏi.
Đa phần các dự án ở Đà Nẵng hiện mới chỉ dừng ở dạng thăm dò địa chất và san lấp mặt bằng chứ chưa xây dựng. Có dự án đã làm lễ khởi công rất hoàng tráng như Han Riverside nhưng đến nay vẫn là bãi đất trống do chủ đầu tư gặp khó khăn về vốn. Đến những dự án được cấp phép cách đây vài năm như Daewon Cantavil ở gần cầu Tuyên Sơn nhưng hiện cũng chỉ là khu đất được rào lại bằng những bức tường rào.
Trong khi dự án này chưa triển khai thì chủ đầu tư là Công ty Daewon lại được thành phố hào phóng cấp tiếp một dự án đồ sộ khác là đô thị quốc tế Đa Phước. Cũng không thể không đặt câu hỏi liệu nhà đầu tư có tranh thủ cơ hội Đà Nẵng cởi mở để “xí phần” dự án và đợi cơ hội bán lại với giá cao
Theo ông David Brunt, nhiều dự án bất động sản ở Đà Nẵng đã bị đình hoãn do chi phí xây dựng tăng cao, chủ đầu tư cũng không vay được vốn ngân hàng do lãi suất cao. Các nhà đầu tư đã bắt đầu thận trọng khi đặt kế hoạch phát triển các dự án mới. Đồng thời, một số nhà đầu tư cũng đã bắt đầu chuyển hướng sang xây dựng căn hộ có chất lượng trung bình thay vì xây dựng căn hộ cao cấp mà đa phần người dân không với tới được.
Ông Đàm Quang Tuấn nhận xét, do tình hình kinh tế thế giới khó khăn, chứng khoán giảm sút, các công ty mẹ ở nước ngoài hay ở Hà Nội và TP HCM và các quỹ đầu tư cũng đang gặp nhiều khó khăn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư nước ngoài cũng như nhà đầu tư trong nước đang có dự án tại Đà Nẵng, buộc họ phải hoãn, dừng hoặc giãn tiến độ dự án.
Ông Tuấn cũng đề xuất, các nhà đầu tư nên chuyển hướng, bằng cách xây dựng căn hộ hay khách sạn phục vụ khách du lịch từ các nơi khác đến hơn là nhắm đến thị trường nội địa. Thiết kế của các dự án này vì thế cũng phải khác với các dự án nhà ở đơn thuần. "Thị trường bất động sản Đà Nẵng gắn chặt với du lịch. Nếu du lịch phát triển thì thị trường bất động sản mới phát triển", ông Tuấn nói.
Nhưng nếu xây dựng căn hộ phục vụ khách du lịch thì khả năng kinh doanh cũng chưa rõ ràng, vì chính thị trường xây dựng khách sạn phục vụ khách du lịch ở Đà Nẵng cũng đang bùng nổ. Ngoài khách sạn Hoàng Anh Gia Lai với 200 phòng thì có thêm một số dự án khách sạn lớn như Meridian Towers, Golden Square, Green Island, Capital Square. Đó là còn chưa kể tới hàng nghìn phòng khách sạn đang được xây dựng dọc theo bãi biển. Với tốc độ xây dựng như hiện nay thì chính phân khúc khách sạn cũng phải đối mặt với nguy cơ khủng hoảng thừa.
(Theo Doanh Nhân)