Đây là dự báo của nhiều đơn vị về thị trường bất động sản công nghiệp năm 2024. Theo CBRE, năm ngoái, bất động sản công nghiệp đã đạt được những kết quả tích cực dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt nhiều thách thức. Khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 80%, còn phía Nam khoảng 92%.
Trong đó, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước đó. Thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, có diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ 2022, đạt khoảng 500 ha.
Ngoài các nhà sản xuất về điện tử, ôtô và phụ kiện, CBRE nhận thấy các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng quan tâm tới Việt Nam. "Với sự định hướng của các tỉnh, thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai", đơn vị này nêu.
Trên cơ sở đó, CBRE dự tính trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp có thể tăng 5-9% mỗi năm ở miền Bắc và 3-7% mỗi năm ở miền Nam. Giá thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng có thể tăng nhẹ, ở mức 1-4% mỗi năm.
Các xưởng sản xuất tại khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang. Ảnh: Ngọc Thành.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư đến hết quý III/2023, cả nước có 413 khu công nghiệp đã thành lập với tổng diện tích hơn 87.700 ha, tăng thêm 3 khu so với 2022. Công ty Chứng khoán MB (MBS) cho biết đến hết năm ngoái, giá thuê đất khu công nghiệp bình quân 123 USD/m2/chu kỳ thuê ở miền Bắc, còn tại miền Nam giá thuê trung bình 167 USD.
Nhóm nghiên cứu của SSI Research cho rằng bất động sản công nghiệp cũng sẽ có triển vọng tích cực nhờ dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục duy trì được sự tăng trưởng năm nay. Năm ngoái, vốn FDI giải ngân trong nước đạt 23,2 tỷ USD trong tổng số hơn 28 tỷ USD cam kết, tăng 24% so với năm trước đó.
Riêng tại miền Bắc, theo SSI Research, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp có thể tăng cao năm nay nhờ nhu cầu dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn. Còn tại miền Nam, các khu công nghiệp có thể phục hồi nhờ nhóm khách thuê là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giầy), logistics, thực phẩm, đồ uống.
Tương tự công ty chứng khoán MBS nhận định các khu công nghiệp ở miền Bắc được kỳ vọng tăng trưởng tốt nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, nhất là lĩnh vực bán dẫn. Các khu công nghiệp đáng chú ý trong 3 năm tới như KCN số 5 (193 ha, Hưng Yên), SHI IP Tam Dương (162 ha, Vĩnh Phúc), Sông Lô 2 (165 ha, Vĩnh Phúc), Gia Bình 2 (250 ha, Bắc Ninh).
Công ty này dự báo các khu công nghiệp truyền thống sẽ dần mất lợi thế cạnh tranh. Thay vào đó, các khu công nghiệp hướng tới yếu tố xanh và bền vững ngày càng thu hút nhà đầu tư. Bởi đầu tư vào dự án công nghệ cao sử dụng nguyên liệu sạch, giảm phát thải khí carbon đang là xu thế hiện nay.
Dù nhiều tiềm năng, thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn phải đối mặt với một số thách thức mới. Thứ nhất, theo MBS, đó là sự gia tăng cạnh tranh thu hút dòng vốn FDI từ các nước trong khu vực. Hai nước cạnh tranh lớn nhất với Việt Nam hiện nay là Ấn Độ và Indonesia gần đây đều có những động thái mạnh mẽ.
Trong đó, để hút vốn đầu tư sau đại dịch, Ấn Độ đã dành quỹ đất 460.000 ha, đầu tư lớn cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án mới. Nhiều doanh nghiệp như Samsung, Pegatron, Apple đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này. Còn Indonesia cũng hút dòng vốn FDI nhờ lĩnh vực pin xe điện và điện toán đám mây. Tỷ lệ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) dòng vốn FDI vào Indonesia 5 năm gần đây đạt 13% một năm, Ấn Độ đạt 9% mỗi năm, còn Việt Nam chỉ khoảng 4%.
Thiếu điện trong mùa sản xuất cao điểm cũng là một nguy cơ với các khu công nghiệp tại Việt Nam. Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ năm nay cũng giảm vị thế cạnh tranh trong thu hút đầu tư của Việt Nam, ảnh hưởng đến những nguồn đầu tư quy mô lớn.