Để trả lời các câu hỏi của bạn, chúng ta sẽ xem xét quy định pháp luật về hợp đồng thuê mặt bằng, trách nhiệm của các bên khi xảy ra thiệt hại do thiên tai, và điều kiện để bạn có thể khởi kiện. Dưới đây là các phân tích chi tiết cho ba câu hỏi của bạn:
1. Bên thuê có phải cùng "chung tay khắc phục" thiệt hại do bão không?
Theo Bộ luật Dân sự 2015, trách nhiệm của các bên trong hợp đồng thuê tài sản được quy định tại Điều 472 và Điều 479.
Điều 472 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, trong đó bên cho thuê phải đảm bảo tài sản thuê phù hợp với mục đích sử dụng và chịu trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng do nguyên nhân khách quan, như bão lũ.
Điều 479 quy định về nghĩa vụ bảo trì, sửa chữa của bên cho thuê, và yêu cầu bên cho thuê phải sửa chữa nếu hư hỏng xảy ra không phải do lỗi của bên thuê.
Trong trường hợp này, nếu mái nhà bị tốc do bão (thiên tai) là nguyên nhân khách quan, về nguyên tắc pháp luật, bạn - bên cho thuê - có trách nhiệm khắc phục thiệt hại để đảm bảo mặt bằng có thể sử dụng được, trừ khi hợp đồng có điều khoản khác quy định bên thuê phải san sẻ thiệt hại do thiên tai.
Nhà cửa công trình bị tốc mái trong bão Yagi, tháng 9/2024. Ảnh: Giang Huy
2. Bên thuê thay đổi kết cấu nhà dẫn đến hư hỏng, họ có phải chịu trách nhiệm không?
Theo Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê tài sản có nghĩa vụ sử dụng tài sản đúng mục đích và không được thay đổi kết cấu tài sản khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê. Nếu bên thuê tự ý thay đổi kết cấu (cắt mái tôn, lắp kính) dẫn đến việc cấu trúc nhà yếu đi, bên thuê sẽ chịu trách nhiệm nếu có thiệt hại phát sinh từ việc thay đổi này.
Điều 478 cũng quy định rằng nếu bên thuê làm hư hỏng tài sản do sử dụng sai mục đích hoặc tự ý thay đổi kết cấu mà không được phép, bên thuê sẽ phải sửa chữa, bồi thường thiệt hại.
Dựa trên quy định này, việc bên thuê thay đổi kết cấu mái nhà và lắp đặt kính (khi không được sự đồng ý của bạn) có thể được xem là hành vi vi phạm hợp đồng và làm yếu cấu trúc, dẫn đến thiệt hại lớn hơn trong bão. Do đó, bạn có quyền yêu cầu bên thuê chịu trách nhiệm một phần chi phí khắc phục.
3. Khởi kiện bên thuê ra tòa với hành vi gì và khả năng thắng kiện?
Hành vi vi phạm hợp đồng: Bạn có thể khởi kiện bên thuê về hành vi vi phạm hợp đồng thuê mặt bằng (Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015), yêu cầu bồi thường thiệt hại do tự ý thay đổi kết cấu dẫn đến thiệt hại trong bão.
Để có cơ hội thắng kiện, bạn cần chứng minh rằng:
+ Việc thay đổi kết cấu của bên thuê đã làm yếu công trình, khiến thiệt hại trở nên nghiêm trọng hơn.
+ Có sự vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của bên thuê (sử dụng không đúng mục đích hoặc tự ý thay đổi cấu trúc).
+ Các bằng chứng quan trọng bao gồm hợp đồng thuê (nếu có quy định về trách nhiệm duy trì cấu trúc ban đầu), hình ảnh hoặc biên bản về hiện trạng công trình trước và sau khi bên thuê sửa đổi.
Bạn phải thực hiện các bước giải quyết tranh chấp như sau:
+ Thương lượng và lập biên bản: Trước khi khởi kiện, bạn nên cố gắng thương lượng và lập biên bản ghi nhận ý kiến của các bên. Điều này giúp lưu trữ bằng chứng và giảm bớt căng thẳng khi đưa ra pháp luật.
+ Thu thập chứng cứ: Chuẩn bị hồ sơ hợp đồng, bằng chứng về thiệt hại, ảnh chụp và biên bản về thay đổi kết cấu để làm cơ sở cho yêu cầu bồi thường.
+ Nộp đơn khởi kiện: Nếu bên thuê từ chối hợp tác, bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có mặt bằng thuê để yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại và chịu trách nhiệm khắc phục.
Luật sư Nguyễn Đại Hải
Công ty Luật TNHH Fanci