Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề xuất 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP HCM.
Đề xuất này nhằm tháo gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị rà soát nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Vướng đất công, nhiều dự án chưa thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo, bị ách tắc, đứng hình trong một thời gian dài, doanh nghiệp lâm vào tình thế cực kỳ khó khăn. HoREA đề xuất gói giải pháp này trong bối cảnh đà giảm tốc của thị trường bất động sản TP HCM đang mạnh dần với nhiều dự án đình trệ, nguồn cung khan hiếm, thanh khoản kém.
Phương án 1: Đất công nhỏ lẻ giao cho doanh nghiệp với giá thị trường
Hiệp hội đề nghị UBND thành phố cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình (không thể xác định chỉ tiêu quy hoạch thành một dự án độc lập), nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải đấu giá theo quy định.
Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa
Phương án 2: Dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá
Đây là cách chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.
Thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.
Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Phương án 3: Quỹ đất công lớn nên đấu giá hoặc đấu thầu
Trong trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, do Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, quy mô lớn, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm nên thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.
Theo quan điểm của HoREA, cả phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện ngay vì có căn cứ pháp luật. Phương án 2 có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Doanh nghiệp có bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây. Nhưng họ cũng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án sẽ thuận lợi và nhanh hơn.
Trong khi đó, để thực hiện phương án 2, UBND TP HCM cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000 m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này, giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định giá đất cụ thể.
Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ một block nhà chung cư trở lên, giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.
Vũ Lê