Ba bài toán hút người ở cho bất động sản Cần Giờ

Chuyên gia cho rằng để đón quy mô dân số dự kiến tăng 9-10 lần cùng siêu cảng và metro, thị trường bất động sản Cần Giờ cần thêm nhà ở trung lưu và hạ tầng đồng bộ.

Tại hội thảo định hướng quy hoạch Cần Giờ trong không gian phát triển mới của TP HCM ngày 10/11, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản khu vực này đứng trước cơ hội tăng trưởng lớn nhờ làn sóng đầu tư hạ tầng, song cần giải quyết ba bài toán cốt lõi để thu hút cư dân về sinh sống lâu dài.

Thứ nhất là cơ cấu phân khúc sản phẩm và tốc độ lấp đầy cư dân thực. KTS Nguyễn Nhật Linh, Trưởng phòng Quy hoạch xây dựng Vùng Miền Nam Tập đoàn Sun Group, cho biết theo định hướng quy hoạch tổng thể TP HCM đến năm 2050, tầm nhìn 100 năm, Cần Giờ là một trong 10 phân vùng đô thị của thành phố với quy mô dân số dự kiến đạt 700.000-800.000 người, tăng gấp 9-10 lần so với mức 80.000 dân hiện hữu.

Tuy nhiên, TS.KTS Ngô Trung Hải, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, nhìn nhận việc chuyển đổi Cần Giờ từ vùng ven biển thưa dân thành đô thị sầm uất là bài toán tạo dựng sức sống đô thị. Trong đó, thách thức của các dự án lấn biển và ven biển là thu hút cư dân cố định thay vì chỉ đón khách du lịch ngắn ngày vào dịp cuối tuần.

Ông dẫn chứng dự án lấn biển Palm Jumeirah quy mô 560 ha tại Dubai khởi công năm 2001, áp dụng chính sách miễn thuế và thị thực vàng để hút dòng vốn quốc tế, nhưng vẫn mất hơn 20 năm mới đạt quy mô 60.000-80.000 người sinh sống, làm việc và giải trí mỗi ngày.

Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng Cần Giờ khó đạt tỷ lệ lấp đầy nhanh trong 5-10 năm đầu nếu chỉ phát triển phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp. Thay vào đó, thị trường này cần đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nhà ở cho tầng lớp trung lưu và lao động dịch vụ để thu hút người mua ở thực.

Nhằm phân bổ không gian nhà ở cho lượng dân cư tăng thêm, chuyên gia đề xuất cấu trúc đô thị theo mô hình ba chủ thể, với các khu đô thị mới dành cho người lao động trung lưu (chuyên viên, kỹ sư, chuyên gia) giữ vai trò trung tâm, kết nối giữa khu dân cư hiện hữu và khu đô thị hướng biển cao cấp dành cho doanh nhân, nhà đầu tư, ngoại kiều.

Ngoài ra, ThS.KTS Sầm Minh Tuấn, Giám đốc Viện Nghiên cứu Thiết kế Đô thị (VIUP), lưu ý việc phát triển dự án ven biển cần ưu tiên chất lượng không gian và hiệu quả sử dụng đất thay vì tăng mật độ xây dựng hay quy mô bất động sản. Toàn bộ dải bờ biển cần dành diện tích cho công viên, quảng trường đi bộ, bãi tắm công cộng để cộng đồng tiếp cận thuận lợi và hạn chế các dự án biệt thự khép kín.

Bài toán thứ hai là phát triển hạ tầng giao thông kết nối để gia tăng giá trị bất động sản. Ông Mai Trung Hưng, Chủ tịch UBND xã Cần Giờ, nhìn nhận quy hoạch giao thông và hạ tầng đầu mối phải tính toán đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, quy mô dân số và các khu chức năng, tránh tình trạng phát triển dự án trước, giải quyết hạ tầng sau.

Thay vì phát triển bất động sản tự phát dọc đường bộ, KTS Nguyễn Nhật Linh đề xuất tổ chức các hạt nhân đô thị nén xoay quanh nhà ga metro theo mô hình TOD trong bán kính đi bộ 500-1.500 m. Khu vực này sẽ tập trung mật độ dân cư cao và tích hợp đa dạng tiện ích từ nhà ở, văn phòng, thương mại đến giáo dục, dịch vụ du lịch. Ngoài ra, các chuyên gia đề xuất nghiên cứu thêm tuyến đường sắt ngầm vượt biển nối Cần Giờ với trung tâm Vũng Tàu nhằm mở rộng không gian kết nối cho các đô thị ven vịnh Gành Rái.

Ngoài quy hoạch nhà ở và giao thông, bài toán thứ ba là tạo dựng hệ sinh thái việc làm và tiện ích dân sinh tại chỗ để hình thành lực cầu mua, thuê bất động sản bền vững.

TS.KTS Ngô Trung Hải dẫn chứng khu đô thị lấn biển Minato Mirai 21 (Nhật Bản) rộng 186 ha khởi công năm 1983 đã thu hút 250.000 người đến làm việc và hàng chục triệu du khách mỗi năm nhờ chính sách ưu đãi đưa trụ sở các tập đoàn toàn cầu về. Tương tự tại Singapore, khu đô thị lấn biển Marina Bay rộng 360 ha cũng đầu tư hạ tầng tàu điện ngầm, công viên và tổ hợp biểu tượng trước để kích hoạt giá trị vùng đất, kết hợp quy hoạch đô thị nén đa chức năng.

Đối chiếu vào Cần Giờ, ông Hải tính toán khi Cảng trung chuyển quốc tế kết hợp Khu dịch vụ logistics và thương mại tự do (FTZ) vận hành, tổ hợp này sẽ tạo ra 40.000-60.000 việc làm. Trong đó có 6.000-10.000 lao động kỹ thuật cao làm việc trực tiếp tại cảng và 30.000-50.000 lao động gián tiếp trong khu logistics, thương mại tự do, chưa tính hàng chục nghìn việc làm từ các khu đô thị, du lịch MICE (hội nghị, triển lãm), y tế và giáo dục.

Để đón lượng nhân lực này về an cư, ông cho rằng Cần Giờ cần xây dựng hoàn chỉnh các cụm trường học liên cấp quốc tế, bệnh viện đa khoa, trung tâm thương mại. Đồng thời, bên cạnh chính sách hỗ trợ nhà ở cho chuyên gia, lao động trình độ cao và cư dân địa phương chuyển đổi nghề nghiệp, thành phố cần nghiên cứu cơ chế ưu đãi thuế.

Quang Huy