Báo cáo mới đây của hãng tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, cho thấy quý IV/2024, giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố liền kề) tại TP HCM ghi nhận mức trung bình 330 triệu đồng mỗi m2, tăng 20% so với quý trước. So với năm 2020, giá sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) nhà liền thổ của thành phố tăng gấp ba lần và tăng gấp đôi ở thị trường thứ cấp (người mua rao bán lại).
Xét trên nguồn cung, tính đến cuối năm ngoái, TP HCM có khoảng 613 căn nhà liền thổ mở bán sơ cấp, 74% trong số đó có giá trên 30 tỷ đồng mỗi căn.
Diễn biến tăng giá nhà liền thổ cũng được các công ty tư vấn bất động sản khác ghi nhận. Theo số liệu của JLL Việt Nam, quý IV/2024, giá biệt thự, nhà phố mở bán mới tại TP HCM đạt khoảng 430 triệu đồng mỗi m2, tăng 11% so với năm trước đó. Trung bình mỗi căn nhà liền thổ của thành phố có giá từ 30-120 tỷ đồng.
Tương tự, nghiên cứu từ Cushman&Wakefield cũng chỉ ra năm qua, phân khúc nhà thấp tầng của TP HCM có giá bình quân 480 triệu đồng mỗi m2, tăng 41% so với cùng kỳ 2023 và xác lập mức cao nhất ghi nhận trong một thập niên qua.
Ghi nhận từ VnExpress cũng cho thấy năm qua, giá nhà liền thổ TP HCM ngày càng đắt đỏ, xuất hiện nhiều dự án với mức giá vài trăm tỷ đồng mỗi căn. Chẳng hạn khu dinh thự The Rivus Elie Saab (TP Thủ Đức), giá dao động 120-750 tỷ đồng mỗi căn; biệt thự Saroma Villa thuộc Khu đô thị Sala, giá 200-400 tỷ đồng; Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) đang bán thứ cấp từ 140-350 tỷ đồng mỗi căn.
Không chỉ loạt biệt thự compoud (khu biệt thự biệt lập khép kín) ở trung tâm và "khu nhà giàu" Thủ Thiêm có giá cao, nhiều dự án đang triển khai trên khu vực Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân... cũng có mức giá trung bình từ 60 -120 tỷ đồng mỗi căn.
Bất động sản khu Tây TP HCM với các khu nhà phố, tháng 11/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Lý giải yếu tố khiến nhà liền thổ của TP HCM tăng cao, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường S22M Savills, cho biết do năm ngoái, thị trường đón thêm loạt nguồn cung siêu sang, đến từ các dự án tại Thủ Thiêm (quận 2 cũ) và Phú Mỹ Hưng (quận 7), có giá bán khoảng 680-900 triệu đồng mỗi m2. Ngoài ra, nhiều dự án hiện hữu cũng đồng loạt điều chỉnh tăng giá giai đoạn tiếp theo, trong bối cảnh ít có sự cạnh tranh trên cùng khu vực.
"Động thái này đã kéo mặt bằng giá của thị trường tăng mạnh. Bên cạnh đó, rổ hàng nhà liền thổ vừa túi tiền, trên dưới 10 tỷ đồng, lại rất ít (chưa đến 20%), không đủ sức điều tiết cho mặt bằng giá chung", bà nói.
Xu hướng tăng giá bán liên tục của nhà liền thổ ít nhiều đã tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ của loại hình này. Theo Giang Huỳnh, năm qua các sản phẩm biệt thự, nhà phố giá trên 30 tỷ đồng chật vật để tìm kiếm giao dịch. Riêng IV/2024, do nguồn cung toàn hàng cao cấp, số lượng nhà liền thổ bán thành công chỉ vỏn vẹn 60 căn, giảm 65% theo quý và 6% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ phân khúc này xuống còn chưa đến 10%.
Ở hướng ngược lại, một số dự án ra mắt có giá trên dưới 10 tỷ đồng lại được đón nhận, với tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung lên đến 81%. "Điều này cho thấy nhu cầu mua nhà liền thổ tại TP HCM vẫn nghiêng về các sản phẩm có giá phải chăng, ngay cả khi chúng nằm xa trung tâm", bà Giang cho hay.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ TP HCM đang có giá bán quá cao, kém cạnh tranh so với hàng thứ cấp và các sản phẩm cùng loại nhưng giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận. Về phía nguồn cầu, người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng với dòng tài sản có giá trị tài chính lớn. Những yếu tố này trực tiếp kéo thanh khoản nhà liền thổ TP HCM giảm mạnh năm qua.
Khó tiếp cận phân khúc thấp tầng tại TP HCM cũng thúc đẩy xu hướng dịch chuyển về các thị trường vệ tinh, nơi có nhiều lựa chọn giá cả phải chăng hơn để mua nhà liền thổ. Theo Savills, năm 2024, tỉnh Đồng Nai và Bình Dương đạt tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ lần lượt là 78% và 65%, cao hơn TP HCM từ 22-35%. Nguyên nhân chủ yếu là nhờ hai thị trường này có nguồn cung giá vừa túi tiền, trên dưới 10 tỷ đồng. Giá sơ cấp trên mỗi m2 biệt thự tại Bình Dương thấp hơn thành phố đến 80%, Đồng Nai là 70%.
"Giá cạnh tranh giúp kéo nhóm thu nhập tầm trung ở TP HCM về tỉnh mua nhà", bà Giang cho hay.
Dự báo cho năm nay, theo Savills, nguồn cung mới tại TP HCM có thể đạt khoảng hơn 700 căn, 70% sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng. Hai năm tiếp theo, thành phố dự kiến có 3.750 căn từ 19 dự án ra mắt. Còn theo CBRE Việt Nam, năm nay tính cả nguồn cung cũ và mới, thành phố dự kiến có 2.000 căn nhà liền thổ chào bán. Xu hướng giá cao vẫn chiếm chủ đạo với phần lớn dự án mới đều duy trì giá từ 300-400 triệu đồng mỗi m2.
Thị trường nhà ở tại TP HCM nói chung và bất động sản thấp tầng nói riêng sẽ tiếp tục bị chi phối bởi phân khúc cao cấp, thiếu hụt các dự án nhà ở thương mại phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Phương Uyên