Tôi làm ngành vận tải hàng hải 13 năm, đã ổn định chỗ ở tại huyện Nhà Bè, TP HCM, vừa được gia đình để lại cho khoản thừa kế 5 tỷ đồng. Do chưa có kinh nghiệm về đầu tư kinh doanh, vợ chồng tôi bàn bạc dùng số tiền này mua nhà hoặc đất và giữ trong 10 năm, sau này con cái lớn cần dùng đến tiền mới bán.
Tôi được cò đất giới thiệu nhiều loại tài sản, nhà phố hẻm quận 7 thuộc khu Nam Sài Gòn, nhà vườn ở Long An đoạn giáp ranh Nhà Bè, đất thổ cư và đất nông nghiệp ở Cần Giờ, Nhơn Trạch nhưng vẫn chưa chốt được nên chọn phương án nào chống trượt giá đồng tiền tốt và có khả năng tăng giá cao.
Xin chuyên gia tư vấn giúp với số tiền 5 tỷ đồng hiện nay tôi có thể mua được những loại nhà, đất nào và các tài sản này có tốc độ gia tăng giá trị hàng năm ra sao? Nếu mua và giữ 10 năm, tôi nên chọn loại tài sản nào?
Quốc, huyện Nhà Bè, TP HCM
Thị trường bất động sản huyện Nhà Bè, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia trả lời:
Với 5 tỷ đồng tiền mặt, xuất phát điểm của bạn rất tốt vì không phải dùng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh thị trường địa ốc ở giai đoạn nhạy cảm: lạm phát tăng, khát vốn, nguồn cung thứ cấp (xả hàng) nhiều và dễ đàm phán về giá.
Hiện bạn xác định 4 nhóm tài sản phù hợp với nhu cầu đầu tư gồm: nhà phố hẻm, nhà vườn ở tỉnh, đất thổ cư và đất nông nghiệp vùng ven khá hợp lý. Đây là những bất động sản gắn liền với đất, đều có đặc tính chống trượt giá cao và phù hợp chọn làm kênh trú ẩn an toàn trong dài hạn. Bạn có thể cân nhắc các phương án đầu tư khả thi cho nguồn tài chính 5 tỷ đồng này.
Phương án đầu tư nhà phố hẻm: bạn có thể chọn nhà trong hẻm thuộc các quận nội thành TP HCM như: Bình Thạnh, Tân Bình, quận 5, 6, 8; khu Đông có TP Thủ Đức; khu Tây có quận Bình Tân, Gò Vấp; khu Bắc có quận 12; khu Nam có quận 7. Ngoài ra, huyện Nhà Bè và hầu hết các huyện ven đô Sài Gòn như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ đều có thể tìm kiếm tài sản nhà phố hẻm trong tầm giá 5 tỷ đồng.
Tại các quận nội thành, với dòng vốn 5 tỷ đồng, bạn chỉ có thể mua nhà diện tích nhỏ, hẻm khá nhỏ (xe hơi di chuyển khó khăn hoặc không vào lọt). Tuy nhiên, nếu chịu khó di chuyển ra các huyện khu vực ngoại thành Sài Gòn, bạn có thể mua được nhà phố hẻm diện tích lớn hơn, kích cỡ của hẻm cũng rộng hơn và ôtô có thể vào tận cửa.
Lưu ý cho phương án chọn nhà phố hẻm là chỉ mua nhà đã có sổ (sổ hồng hoặc sổ đỏ, là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) và sẵn sàng công chứng sang tên (ký hợp đồng mua bán) được ngay. Tuyệt đối không mua nhà giấy tay, tránh mua nhà 3 chung (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cung số nhà), không mua nhà qua vi bằng để đảm bảo an toàn.
Phương án đầu tư nhà vườn vùng ven: khái niệm vùng ven này mở rộng ra các tỉnh lân cận hoặc giáp ranh với Sài Gòn, vì tại TP HCM bạn không thể tìm mua được nhà vườn với dòng tiền 5 tỷ đồng. Các tỉnh đã xuất hiện dòng sản phẩm nhà vườn có thể kể đến gồm: Long An, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Bảo Lộc, Bình Thuận... tùy vào sở thích về địa bàn, bạn có rất nhiều lựa chọn khi đầu tư nhà vườn với dòng vốn 5 tỷ đồng.
Khi mua nhà vườn, căn nhà chỉ là tài sản tượng trưng, thường có diện tích trung bình hoặc nhỏ trong khi diện tích vườn lớn hơn rất nhiều và thường có nhiều loại cây được trồng sẵn. Lưu ý chỉ mua nhà vườn đã có sổ, công chứng sang tên được ngay.
Phương án đầu tư đất thổ cư: với 5 tỷ đồng, bạn khó có thể mua được đất thổ cư tại khu trung tâm (quận 1) hoặc cận trung tâm TP HCM (quận 3). Tuy nhiên, bạn có thể mua được nền đất thổ cư 50-75 m2 hoặc 100 m2 tại quận rìa trung tâm như quận 8, Bình Thạnh, Tân Bình, Gò Vấp, TP Thủ Đức nếu vay mượn thêm một khoản vốn nhỏ, tương đương 30% giá trị tài sản (không vay nhiều để tránh rủi ro lãi suất đang tăng và phòng khi khó vay do siết tín dụng bất động sản, nên mượn người thân hoặc gia đình).
Nếu dịch chuyển ra các huyện ngoại thành TP HCM và tỉnh ven, bạn hoàn toàn có thể mua được đất thổ cư diện tích đôi ba trăm m2. Lưu ý chỉ mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Phương án đầu tư đất nông nghiệp: với 5 tỷ đồng, hiện nay bạn có thể tìm mua đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành TP HCM gồm: Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ. Huyện ven đô đều tọa lạc tại khu vực ngoại ô Sài Gòn, đất nông nghiệp phổ biến 3 nhóm: đất trồng lúa và cây ngắn ngày hàng năm, đất trồng cây lâu năm phổ biến ở các huyện thuộc đất liền và đất nuôi trồng thủy sản chỉ phổ biến ở huyện đảo Cần Giờ.
Do bạn đang sống tại huyện Nhà Bè, mua đất nông nghiệp gần nhà có thể là một lợi thế lớn vì dễ thăm nom, tiện chăm sóc, trồng trọt và khai thác hoặc cho thuê. Đất cây lâu năm tại khu vực đường Nguyễn Văn Tạo, xã Hiệp Phước, Nhà Bè vẫn còn giá 2-5 triệu đồng một m2 tùy khu vực. Đầu tư vào đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm tại đây có lợi thế sông bao bọc, khí hậu mát mẻ. Ngoài ra, di chuyển từ huyện Nhà Bè qua các quận khác cũng rất thuận tiện và không cần phải đi quá xa khu vực mình đang sinh sống mà vẫn có thể giám sát được suất đầu tư.
Tuy nhiên, tại Sài Gòn, cơ hội đầu tư đất nông nghiệp không giới hạn ở Nhà Bè. Với 5 tỷ đồng, bạn có thể tham khảo đất nông nghiệp tại Củ Chi vốn là vườn ươm nông nghiệp nổi tiếng của TP HCM hay Hóc Môn, Bình Chánh. Riêng tại Cần Giờ, bạn cũng có thể mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản với dòng tiền hiện có. Tất cả huyện ngoại thành của TP HCM đều đã có lộ trình quy hoạch lên quận hoặc lên thành phố, nếu quy hoạch này được thực hiện trong tương lai, cơ hội gia tăng giá trị tài sản của bạn sẽ rất lớn.
Trong khi đó, di chuyển ra các tỉnh lân cận: Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Bảo Lộc, Ninh Thuận, Bình Thuận... với 5 tỷ đồng, bạn có thể mua được các thửa đất nông nghiệp diện tích lớn nhờ giá đất nông nghiệp ở tỉnh lẻ rẻ hơn Sài Gòn.
Lưu ý, với đất nông nghiệp, chỉ mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sử dụng lâu dài, đất có thể sang tên (chuyển nhượng được), đất nông nghiệp có thể chuyển đổi một phần hoặc toàn phần lên thổ cư.
Biên lợi nhuận kỳ vọng: nếu tính theo năm, biên lợi nhuận của 4 nhóm bất động sản liền thổ mà bạn quan tâm dao động trung bình 10-15% một năm trở lên. Tùy vào đặc tính riêng biệt của từng loại tài sản, cơ hội tăng giá hàng năm và trong một thập niên sẽ phụ thuộc vào những biến số khác nhau.
Với việc đầu tư nhà phố hẻm trong khu dân cư hiện hữu, hãy xem xét thêm yếu tố về việc cho thuê và có thêm dòng tiền từ cho thuê. Biên lợi nhuận gia tăng theo năm với loại hình này sẽ rơi vào khoảng 10-15% một năm. Nhà phố vườn, đất thổ cư có mức tăng giá bình quân 15% một năm nhưng tùy vào các biến số về quy hoạch, nếu các biến số này thuận lợi có thể kỳ vọng biên lợi nhuận lớn hơn, dao động trên dưới 20% một năm.
Với việc đầu tư vào đất nông nghiệp biên lợi nhuận có thể sẽ đạt 20-25% một năm. Nếu đầu tư đúng loại đất nông nghiệp có thể chuyển đổi lên thổ cư, hoặc địa phương có thông tin quy hoạch tích cực, biên lợi nhuận có thể đạt 30-40% một năm.
Từ tốc độ tăng giá hàng năm cộng dồn lại, cơ hội tăng giá theo thập niên của các nhóm bất động sản liền thổ có thể nhân đôi hoặc nhân 3 giá trị, thậm chí cao hơn. Tích lũy nhà đất càng lâu năm, cơ hội chốt lời càng lớn. Ngược lại, nếu chỉ nắm giữ nhà đất trong 6-12 tháng, bạn khó có thể tối ưu lợi nhuận, đồng nghĩa với biên lợi nhuận sẽ thấp hơn mức trung bình. Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư vào bất động sản liền thổ là chôn vốn lâu, tài sản giá trị càng lớn thanh khoản càng chậm. Ngoài ra, tốc độ tăng giá của bất động sản liền thổ cũng phụ thuộc rất lớn vào các biến số: kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng, quy hoạch, pháp lý hiện hữu của tài sản.
Ông Tạ Trung Kiên, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Wowhome