Tôi có 5 tỷ đồng, muốn mua căn hộ chung cư cao cấp tại quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) giai đoạn đầu vì giá khởi điểm luôn thấp hơn các đợt chào bán sau. Ngoài ra, hiện căn hộ này có nhiều ưu đãi như: tặng phí quản lý, tặng gói nội thất, tiến độ thanh toán kéo dài, chiết khấu lớn.
Dự tính khi chủ đầu tư bán các đợt cuối cũng là lúc tôi bán chốt lời. Nếu chưa bán được nhanh, tôi có thể dọn về căn hộ ở một vài năm để tận hưởng môi trường thông thoáng, nhiều tiện ích xung quanh dự án rồi chào bán dần. Theo tư vấn của môi giới, giá bán căn hộ cao cấp liên tục tăng trong mấy năm qua và tiềm năng sẽ còn đi lên thời gian tới.
Xin chuyên gia cho biết cơ hội đầu tư căn hộ cao cấp trong giai đoạn 2023-2024 như thế nào, liệu có rủi ro gì cần phải lưu ý không? Với dòng tiền 5 tỷ đồng hiện nay, tôi có thể mua được căn hộ cao cấp vị trí nào tại quận 2 cũ? Nếu bán căn hộ cao cấp này trùng với giai đoạn mở bán cuối của chủ đầu tư, tôi có thể đạt được biên lợi nhuận bao nhiêu phần trăm? Trong trường hợp đầu tư căn hộ ngay từ giai đoạn mở bán đầu tiên đến khi nhận nhà về ở 1-2 năm, liệu tôi có thể đạt được biên lợi nhuận tối đa là bao nhiêu? Xin cảm ơn!
Hùng, quận Bình Thạnh, TP HCM
Thị trường căn hộ tại quận 2 cũ, thuộc khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia trả lời:
Hiện nay, khu vực quận 2 cũ là thủ phủ của chung cư cao cấp phía Đông TP HCM. Giá bán các dự án căn hộ tại đây có sự chênh lệch rất nhiều tùy thuộc vào vị trí của các phường, thương hiệu chủ đầu tư và số lượng các tiện ích dịch vụ đi kèm. Khu vực lõi trung tâm quận 2 cũ gồm các "phố nhà giàu" như phường Thảo Điền, An Phú, Thủ Thiêm và Thạnh Mỹ Lợi là nơi tập trung nhiều chung cư cao cấp và hạng sang. Tại các phường này với ngân sách 5 tỷ đồng chỉ có thể mua được căn hộ một phòng ngủ thuộc các dự án chung cư xây mới.
Trong khi đó, cùng dòng tiền 5 tỷ đồng có thể mua được những căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ, 2 toilet, diện tích vừa phải (trung bình khoảng 75-80 m2) thuộc dự án cũ tại các phường rìa trung tâm quận 2. Tùy theo khả năng tài chính thực tế có thể co giãn trong ngưỡng nào mà bạn cân nhắc đưa ra quyết định sẽ chọn mua ở đâu.
Do bạn quan tâm đến các dự án căn hộ cao cấp mở bán giai đoạn đầu nên chỉ giới hạn danh sách căn hộ có thể chọn lựa trong các dự án mới mở bán gần đây. Căn hộ khả thi bạn có thể mua tại các phường trọng điểm như Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú... là loại 1 phòng ngủ, 1 toilet, diện tích dao động 50-60 m2 (căn hộ cao cấp một phòng ngủ diện tích thường lớn hơn căn hộ bình dân một phòng ngủ).
Thị trường căn hộ cao cấp hiện nay có một số cơ hội nhưng đồng thời cũng có không ít rủi ro cho nhà đầu tư từ cuối năm 2022 đến năm 2023. Các cơ hội đáng chú ý nhất là hiện nhiều chủ đầu tư tung ra những gói chiết khấu cao, ưu đãi nhiều hơn so với trước đây trong các đợt mở bán rổ hàng sơ cấp.
Số lượng dự án do các chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu đang phát triển trên địa bàn quận 2 cũ có xu hướng tăng lên giúp bạn có nhiều sự lựa chọn. Chung cư cao cấp ngày càng được xây dựng bài bản, chỉn chu, chất lượng cao, nhiều tiện ích đi kèm.
Bên cạnh đó, thị trường cho thuê căn hộ cao cấp đang có dấu hiệu phục hồi với tỷ suất sinh lời dao động 3,2-3,7% một năm trong khi trước đó ở giai đoạn đại dịch bùng phát, tỷ suất sinh lời chỉ đạt khoảng 3% một năm trở xuống. Ngoài ra, giá bán căn hộ phân khúc cao cấp trên địa bàn quận 2 cũ vẫn liên tục tăng lên trong hơn nửa thập niên qua cũng là yếu tố thu hút các nhà đầu tư quan tâm đến việc gia tăng giá trị tài sản.
Một trong những rủi ro bạn nên cân nhắc khi tham gia thị trường đầu tư căn hộ cao cấp là thanh khoản của phân khúc này đang chậm lại trong 10 tháng đầu năm 2022 và dự kiến tình trạng này có thể tiếp tục lan sang năm 2023. Hiện nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu trầm lắng nên việc mua và bán ra ngay để kiếm lời nhanh từ việc đầu tư căn hộ trong vài tháng hoặc vài quý là khó khả thi, thậm chí có thể bị lỗ nếu xả hàng sớm.
Nếu bạn dự định nhận nhà ở một vài năm rồi mới bán kiếm lời sẽ ít gặp rủi ro về thanh khoản hơn. Ghi nhận thực tế trong hơn 10 năm qua, giá nhà chung cư thường tăng trưởng tốt khoảng 3 năm sau khi giao nhà ở biên độ lợi nhuận trung bình 7% mỗi năm và biên lợi nhuận cao có thể đạt khoảng 10% một năm. Khi đó cộng đồng cư dân đã hình thành ổn định, các tiện ích, dịch vụ đi kèm lúc này mới được vận hành đầy đủ.
Ngoài ra, rủi ro tiềm ẩn khi đầu tư căn hộ còn phục thuộc vào pháp lý của tài sản. Nếu dự án chung cư bị chậm hoặc tắc nghẽn pháp lý, nhiều khả năng thời gian thi công kéo dài, có thể ảnh hưởng đến suất đầu tư mà bạn chạy dự toán cũng như thời gian cấp sổ trễ hơn cam kết (ảnh hưởng đến việc thế chấp hoặc vay vốn về sau).
Theo dữ liệu thị trường công bố quý III của các công ty khảo sát bất động sản, thị trường căn hộ đang có nhiều chung cư cao cấp, thiếu hụt các sản phẩm trung cấp và bình dân, nguồn cung chung cư cao cấp đang dẫn dắt thị trường. Điều này ảnh hưởng đến lượng tồn kho trong thời gian tới có thể tăng lên mức thận trọng.
Giá bán các dự án căn hộ cao cấp tính đến cuối quý III đang bị đánh giá quá cao có thể ảnh hưởng đến biên độ tăng giá trong tương lai.
Xét trong dài hạn, nhu cầu nhà ở tại TP HCM vẫn rất lớn. Với vị thế đặc biệt của quận 2 cũ có khoảng cách di chuyển về lõi trung tâm quận 1 khá thuận tiện, hạ tầng trên địa bàn này cũng trên đà hoàn thiện qua từng năm, đồng thời đã có lịch sử hình thành cộng đồng cư dân quốc tế sẽ tạo động lực thúc đẩy nguồn cung lẫn nguồn cầu căn hộ cao cấp tăng trưởng khi những khó khăn về thanh khoản qua đi.
Khuyến nghị cho trường hợp của bạn là nếu tầm nhìn đầu tư căn hộ cao cấp ngắn hạn sẽ gặp rủi ro lớn trong giai đoạn 2022-2023, đầu tư dài hạn từ 3 năm trở lên mới có thể đạt biên lợi nhuận bình quân trên dưới 7% một năm.
Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam
Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát