Tôi là kỹ sư công nghệ thực phẩm làm việc cho công ty dinh dưỡng tại TP HCM, thu nhập 20 triệu đồng một tháng (mỗi tháng chi tiêu 10 triệu đồng và một khoản dự phòng rủi ro). Nhờ kinh doanh thêm, hiện tôi dành dụm được 2 tỷ đồng. Tôi độc thân, đang sống cùng bố mẹ tại huyện Nhà Bè, được gia đình cho mượn 1,5 tỷ đồng trong 5 năm, khi nào dư giả thì trả dần không tính lãi. Người nhà muốn ủng hộ tôi gộp các dòng tiền lại thành 3,5 tỷ đồng để mua nhà đất phòng thân.
Tôi đang tìm hiểu nhà phố hẻm hoặc đất nền tại TP HCM nhưng còn băn khoăn về khả năng tăng giá và rủi ro của từng loại tài sản. Môi giới tư vấn nếu muốn mua nhà phố hẻm, tôi phải vay thêm mới được căn ưng ý, còn nếu khó vay, dòng tiền hiện nay mua được đất nền các huyện ven Sài Gòn.
Xin chuyên gia tư vấn giúp với 3,5 tỷ đồng, tôi có thể mua được nhà phố hẻm và đất nền ở các khu vực nào tại TP HCM? Các cơ hội và rủi ro khi đầu tư từng loại tài sản này là gì? Nếu tôi đầu tư dài hạn trong 3 năm, khả năng tăng giá của nhà phố hẻm và đất nền các huyện ven tại TP HCM ra sao? Xin cảm ơn!
Huy Bình, huyện Nhà Bè, TP HCM
Thị trường bất động sản liền thổ: nhà phố, đất nền tại huyện Nhà Bè, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia trả lời:
Có khá nhiều yếu tố tác động tới quyết định đầu tư nhà phố hẻm hay là đất nền vùng ven. Bạn có thể xem xét tới các yếu tố chính sau: mục đích sử dụng, khả năng tài chính, khả năng vay vốn, tốc độ sinh lời từ cho thuê và tốc độ tăng giá hàng năm của mỗi loại hình bất động sản.
Với loại hình nhà phố, lợi nhuận đầu tư sẽ đến từ 2 dòng tiền: cho thuê và tăng giá tài sản hàng năm. Theo dữ liệu của Batdongsan, tính bình quân 6 tháng đầu năm nay, tỷ suất lợi nhuận khi cho thuê nhà phố TP HCM là 3% mỗi năm. Tốc độ tăng giá trung bình của loại hình này rơi vào khoảng 5-8% một năm, tùy vào vị trí, phân khúc và mức giá.
Còn loại hình đất nền huyện ven TP HCM, lợi nhuận đầu tư chủ yếu đến từ tăng giá tài sản hàng năm. Tính đến quý II/2022, mức tăng giá rao bán trung bình của đất nền vùng ven Sài Gòn khoảng 8-15% một năm. Một vài khu vực được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng vùng ven, tỷ lệ này có thể đạt 30% trở lên.
Với số vốn hiện có ở mức 3,5 tỷ đồng cùng với thu nhập cố định hàng tháng sau khi trừ đi các khoản chi tiêu là 10 triệu, bạn có thể vay thêm một khoản tương đương 600-700 triệu đồng. Như vậy, tổng số vốn bạn có thể tham gia đầu tư khoảng 4-4,2 tỷ đồng.
Với số tiền này, bạn có thể mua được 1 căn nhà 2 sẹc, hẻm 3 m, dưới 30 m2, nhà 1 trệt 1 lầu hoặc nhà cấp 4 ở vị trí các quận gần trung tâm. Ngoài ra, bạn cũng có thể mua được 1 căn nhà 1 sẹc, hẻm 3,5 m2, dưới 40 m2, nhà 1 trệt 1 lầu hoặc 2 lầu ở các quận xa vị trí trung tâm hơn như Phú Nhuận, Tân Bình, Tân phú. Giá trị căn nhà sẽ tùy thuộc nhiều vào vị trí có ở gần trung tâm, hẻm to hay nhỏ và thuận tiện đi tới các tiện ích ở khu vực như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại... hay không.
Tuy nhiên, khi đầu tư nhà phố hẻm, hàng tháng bạn cần phải thanh toán 1 khoản vay cả gốc lẫn lãi tương đương 7-9 triệu đồng căn cứ trên lãi suất cho vay hiện tại và thời hạn thanh toán kéo dài từ 15 tới 20 năm. Nguồn thu từ việc cho thuê rơi vào khoảng 9-10 triệu đồng một tháng (tính theo mức trung bình lợi suất cho thuê 3% một năm). Nhưng khi đầu tư nhà phố hẻm cho thuê, bạn cũng cần tính đến các chi phí và công việc phát sinh khi cải tạo, bảo trì nhà để cho thuê, tìm kiếm và quản lý khách thuê. Ngoài ra, bạn nên lường trước trường hợp rủi ro không tìm được khách thuê trong nhiều tháng liền.
Khi cân nhắc phân khúc đất nền huyện ven, với khoảng vốn 3,5 tỷ, bạn có thể đầu tư được một nền đất với diện tích 100-125 m2 ở các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè. Cụ thể là tại các khu vực xa vị trí trung tâm của các địa phương này 10-15 km.
Với số vốn hiện tại và dòng tiền hàng tháng đang có, bạn nên hạn chế đi vay thêm để đầu tư vào căn nhà phố ở TP HCM vì tỷ lệ sinh lời sau khi trừ đi khoản vay thêm không quá hấp dẫn, việc vay cũng gặp khá nhiều khó khăn. Ngoài ra, áp lực trả nợ cho ngân hàng sẽ khiến bạn không còn dòng tiền nhàn rỗi để trả khoản nợ còn lại cho gia đình.
Ngược lại, sự phát triển ở các khu vực vệ tinh để kéo giãn dân cư, sự đầu tư mạnh cơ sở hạ tầng các tuyến đường cao tốc kết nối sẽ là đòn bẩy cho sự tăng giá bất động sản vùng ven. Với số vốn 3,5 tỷ trong vòng 2-3 năm có thể tăng lên 15-30%, bạn vừa không bị áp lực trả nợ, vừa duy trì được dòng tiền nhàn rỗi dự phòng cho các sự vụ khẩn cấp và tiết kiệm để trả dần các khoản vay từ gia đình.
Khuyến nghị đầu tư nhà phố hẻm và đất nền hiện nay chỉ phù hợp với dòng vốn dài hạn từ 2-3 năm trở lên, rủi ro cần lưu ý là khó có thể tối ưu hóa lợi nhuận trong ngắn hạn một vài tháng. Với nhà hẻm khi khai thác cho thuê có thể phải bỏ trống do không tìm được khách thuê trong một thời gian đầu. Bạn nên ưu tiên chọn mua bất động sản liền thổ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để đảm bảo an toàn về thanh khoản và pháp lý để tránh các rủi ro pháp lý.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam