Sau khi nghe thông tin dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP HCM tăng mạnh, anh Nguyễn Tấn Phong (43 tuổi, TP Thủ Đức) đã rao bán lô đất nông nghiệp 3.800 m2 trên đường Trương Văn Đa, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh, với giá 12,5 tỷ đồng.
Lô đất trên được anh Phong mua từ năm 2021 với số tiền hơn 16,3 tỷ (khoảng 4,3 triệu đồng một m2). Đây là lúc thị trường xuất hiện thông tin lên quận, giá nhà đất Bình Chánh tăng 30-40%. "Tôi mua đất nông nghiệp với hy vọng chuyển đổi sang đất thổ cư để bán thu lợi từ phần chênh giá", anh nói.
Nhưng năm 2023, bất động sản đóng băng, đất nông nghiệp gần như mất thanh khoản. Đến nay, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của thành phố dự kiếm làm giá đất đường Nguyễn Văn Đa tăng 18 lần (từ 800.000 đồng lên 14,4 triệu đồng một m2).
"Tôi không có khả năng gánh phí chuyển đổi đất nên đã hạ giá gần 4 tỷ đồng để sang nhượng lô đất. Dù vậy, hiện vẫn chưa tìm được người quan tâm, hỏi mua", anh Phong cho hay.
Một phần bất động sản ở huyện Cần Giờ, tháng 8/2022. Ảnh: Quỳnh Trần
Ghi nhận của VnExpress cho thấy trường hợp nhà đầu tư vội vàng thoát đất nông nghiệp như anh Phong không hiếm. Ở khu vực Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và Cần Giờ, nhiều thửa đất nông nghiệp cũng được rao sang tay với giá giảm 20-30%.
Bà Hồng (quận 11) hùn vốn với người quen buôn đất nông nghiệp trên đường Tắc Xuất (khúc gần đường Giồng Ao, huyện Cần Giờ) lên đến 20 tỷ đồng. Lô đất này được bà và người quen mua từ năm 2020, với kỳ vọng xong pháp lý có thể lãi chục tỷ đồng. Tuy nhiên, pháp lý hiện vẫn chưa xong, bán thì không có khách mà 3 năm qua giá cũng chẳng tăng.
Đợt rồi TP HCM công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh làm bà Hồng lo lắng. Giá đất trên đường Tắc Xuất theo bảng giá dự kiến là 13,7 triệu đồng một m2, dù thấp hơn thị trường tầm 2 triệu đồng mỗi m2, nhưng lại tăng gần 14 lần so với bảng giá hiện hành (970.000 đồng một m2). Như vậy, khi chuyển mục đích sử dụng, tiền bán đất còn không đủ để đóng thuế.
"Chúng tôi đã chấp nhận bán lỗ gần 5 tỷ đồng so với giá mua vào, chỉ mong sớm thu tiền về đầu tư hướng khác. Tôi cũng không muốn tham gia loại hình này nữa", bà Hồng nói.
Nhìn nhận diễn biến trên, đại diện chuyên trang Batdongsan Đinh Minh Tuấn cho biết làn sóng bán tháo đất nông nghiệp bắt đầu từ năm 2023 và có xu hướng tăng trong các tháng gần đây, nhất là sau thông tin về dự thảo bảng giá đất mới.
Theo ông Tuấn, không chỉ TP HCM, nhà đầu tư đất các tỉnh lân cận cũng vội vàng thoát dòng sản phẩm trên. Số liệu từ đơn vị này chỉ ra, trong quý II, giá đất nền (gồm đất nông nghiệp, đất nền thổ cư và đất nền dự án) tại thành phố và các tỉnh phía Nam như Đồng Nai, Long An, Bình Phước vẫn đang thấp hơn từ 6-13% so với cùng kỳ 2023. Nhu cầu tìm mua đất nền chỉ tăng ở phía Bắc, với TP HCM và các tỉnh miền Nam gần như tiếp tục "ngủ đông".
Còn theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, phân khúc đất nền có cải thiện với loại hình đất đấu giá và đất nền đã tách thửa. Còn với những loại hình khác như đất dự án, đất nông – lâm nghiệp vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản ảm đạm, giao dịch chậm.
Ông Trần Hiếu, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP HCM, nói không mấy bất ngờ khi nhiều nhà đầu tư ôm đất nông nghiệp muốn thoát hàng lúc này. Biên độ lợi nhuận đầu tư phân khúc này thường 20-25% một năm. Nếu có thể chuyển đổi lên thổ cư sẽ đạt 30-40% một năm. Cơ hội tăng giá theo thập niên của đất nông nghiệp có thể tăng 3-5 lần giá trị, thậm chí cao hơn. Nhưng xét theo bảng giá đất dự kiến, để làm hồ sơ chuyển đổi thổ cư cho đất nông nghiệp, chi phí bỏ ra sẽ tăng gấp 9 lần so với hiện nay.
Ví dụ nhà đầu tư muốn xin chuyển mục đích sử dụng và "tách thửa" lô đất nông nghiệp 1.000 m2 gần đường Nguyễn Văn Linh, Bình Chánh. Chi phí phải nộp tiền sử dụng đất hiện tại là 6,6 tỷ đồng, nếu tính theo mức giá của dự thảo bảng giá mới, số tiền này tăng lên 61,8 tỷ đồng. Như vậy riêng tiền sử dụng đất, một lô đất 100 m2 đã hơn 6 tỷ đồng, chưa tính giá trị đất, chi phí lời lãi đầu tư... Với giá này, người dân mua đất ở còn rẻ hơn tiền thuế khi mua đất nông nghiệp và chuyển đổi.
Luật sư Trần Đức Phượng (đoàn luật sư TP HCM) nhận định dự thảo điều chỉnh bảng giá đất nếu được thông qua sẽ tác động đến 11 nhóm đối tượng. Điển hình là các trường hợp tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai...Theo đó, đất nông nghiệp muốn chuyển đổi quyền sử dụng sang đất ở sẽ chịu chi phí tăng gấp nhiều lần. Nhóm nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ nhận "trái đắng" nhất thị trường lúc này, vì phí chuyển đổi sẽ vượt rất nhiều lần dự tính.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định các trường hợp đất nông nghiệp tùy từng loại hình nếu bỏ hoang, không sử dụng liên tục trong thời hạn 12-24 tháng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị thu hồi nếu không tiếp tục đưa đất vào sử dụng. Tức những nhà đầu tư đang ôm đất nông nghiệp sẽ phải lên thổ cư hoặc chuyển đổi canh tác nếu không muốn mất trắng.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group, nhận định đất nông nghiệp có ưu điểm là nguồn cung nhiều, giá thấp, tiềm năng sinh lời phụ thuộc vào khả năng xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu mua phải đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, chủ đất có thể gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc chỉ bán được giá thấp. Nếu mua đất để đón sóng đầu tư, ăn theo quy hoạch nhưng quy hoạch vùng bị treo, chậm triển khai hoặc bị điều chỉnh, nhà đầu tư có thể đối mặt với kịch bản xấu là bán không ai mua.
Ngoài ra, theo ông Thắng, mua đất nông nghiệp, nhất là những lô không thể chuyển đổi được, rủi ro vỡ nợ cũng có thể xảy ra nếu dùng đòn bẩy tài chính.
Phương Uyên