Từ 1/1/2025, đồng loạt bộ ba các luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng chưa từng có tiền lệ luật mới được thông qua mà giá nhà đất giảm. Ngược lại, khung pháp lý mới từ Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí triển khai dự án tăng. Ông dẫn chứng 4 yếu tố làm tăng giá nhà gồm:
Một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ, thay vào đó, căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng... để xác định giá. Bảng giá đất mới sát với giá thị trường kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.
"Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp có tài chính mạnh sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường. Nhưng theo đó, chi phí phát triển dự án cũng cao hơn trước, chủ đầu tư vì vậy phải tăng giá thành sản phẩm", ông Tuấn nhận định.
Thứ hai, quy định mới yêu cầu chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% tiền cọc đến khi đủ điều kiện kinh doanh. Hiểu đơn giản là dự án phải xây xong phần diện tích sàn công trình mới được thu tiếp. Phần công trình này chiếm khoảng 20-30% chi phí xây dựng. Trước đây chủ đầu tư có thể "lách luật" huy động khoản tài chính ban đầu này từ người mua. Nhưng từ năm 2025 sẽ không còn được phép. Nếu tài chính không mạnh, doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động từ chứng khoán cho khoản đầu tư ban đầu này. Hầu hết kênh huy động trên chủ đầu tư đều tốn thêm chi phí (và vẫn sẽ cộng gộp vào giá bán).
Thứ ba là Luật mới có quy định đất kết hợp sử dụng đa mục đích chuyển đổi đất nông nghiệp, cho phép doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, mở rộng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất... Tất cả những quy định này sẽ góp phần tăng giá các loại đất từ đất nông nghiệp, đất phi thương mại và nhiều loại hình nhà đất khác cũng sẽ tăng.
Cuối cùng là lượng lớn đất chưa cấp sổ sẽ được hợp pháp hóa sau năm 2025. Đây vốn là một nguồn quỹ đất "giá rẻ" của thị trường, một khi được cấp sổ loại đất này sẽ tăng giá mạnh và tác động lớn đến mặt bằng giá đất chung.
Bất động sản khu Đông TP HCM, với các căn hộ chung cư, dự án đất nền, nhà phố. Ảnh: Quỳnh Trần
Cũng lo ngại bảng giá đất mới gây ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM (HREC), chia sẻ cái khó nhất với nhà đầu tư bất động sản khi bảng giá đất mới được áp dụng là chi phí đền bù giải tỏa quá cao, có thể khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng ở các dự án có quỹ đất lớn khó khăn hơn. Doanh nghiệp sẽ càng khó để triển khai những dự án quy mô. Ông cũng cho rằng, sau khi luật được áp dụng bất động sản khó giảm giá nhưng cũng không còn cảnh "tăng vô tội vạ".
Với góc nhìn lạc quan hơn, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc phát triển dự án DKRA Group, cho rằng giá đất bám sát thị trường thì chắc chắn các chi phí làm dự án cũng tăng, nhưng hành lang pháp lý khơi thông lại giúp doanh nghiệp giảm được khoản tài chính phát sinh do tiến độ dự án kéo dài và cả những chi phí không tên khác.
70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản là do vướng pháp lý, trong đó có nhiều vướng mắc về định giá đất, khung giá đất đền bù... Thông thường, phát triển một dự án, từ lúc bắt đầu làm pháp lý đến khi đủ điều kiện bán hàng, sẽ mất khoảng 1-3 năm. Nhưng thực tế, nhiều dự án phải kéo dài hơn dự kiến 5–7 năm mới xong pháp lý, nếu "vướng" có khi kéo không thời hạn. Chi phí phát sinh vượt dự toán ban đầu, chủ đầu tư sẽ tính hết vào giá thành bán ra. Theo ông Võ Hồng Thắng, đây là nguyên nhân gây ách tắc nguồn cung, hao hụt dòng tiền, đẩy giá nhà tăng cao bao năm qua. Do đó, Luật Đất đai 2024 sẽ khơi thông những rào cản pháp lý vốn được xem là gây ra những chi phí phát sinh không đáng có cho doanh nghiệp.
"Chi phí triển khai dự án tăng chỗ này nhưng sẽ giảm chỗ kia", ông dự đoán. Và mức tăng theo Luật Đất đai 2024 vẫn "dễ thở" hơn so với những tổn thất mà doanh nghiệp bất động sản phải gánh khi dự án bị trì hoãn kéo dài. Về lâu dài, các quy định mới sẽ giúp giá đất tăng trưởng bền vững, thay vì dễ dàng sốt nóng như trước đây.
Còn theo ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong ngắn hạn bảng giá đất mới ít nhiều sẽ có một số tác động đến doanh nghiệp. Nhưng dài hạn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Chủ đầu tư làm thật cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án cũng có cơ hội được giảm xuống nhờ quy trình hoàn hiện pháp lý rút ngắn. Theo đó, giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý.
Đồng quan điểm trên, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng luật mới chỉ là một phần, yếu tố chính quyết định sự tăng giảm giá bất động sản vẫn dựa trên cán cân cung - cầu của thị trường. Luật Đất đai 2024 đã tập trung giải quyết nhiều vướng mắc, tháo gỡ nút thắt pháp lý đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Nguồn cung nhà đất dồi dào hơn và tăng tính cạnh tranh cho thị trường. Các chủ đầu tư cũng phải nương theo sức mua thực tế mà "liệu cơm gắp mắm".
Phần lớn chuyên gia nhìn nhận khi thị trường khởi sắc, bất động sản sẽ xuất hiện chu kỳ tăng giá bền vững theo quy luật về cung - cầu và sẽ không còn dễ dàng phát sinh tình trạng sốt đất như trước.
Nguyên Tiêu