Đầu năm 2020, thị trường bất động sản gặp một số khó khăn, nhưng không lường trước sự bùng nổ của Covid-19 trên toàn cầu, là cú đòn giáng vào hầu hết các mảng bất động sản. PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương nói tại tọa trực tuyến "Thu hút FDI vào bất động sản Việt Nam hậu khủng hoảng", vừa diễn ra sáng 27/5 trên VnExpress.
Xem lại video tọa đàm tại đây
Là đơn vị nghiên cứu thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn và Định giá, CBRE Việt Nam đưa con số. Trong khảo sát hơn 200 doanh nghiệp hồi đầu tháng 4, hơn 70% đơn vị giảm ít nhất 10% doanh thu; hơn 30% công ty giảm 30% doanh thu. Lĩnh vực chịu tác động mạnh nhất là thị trường khách sạn và bán lẻ.
Việc các nước cấm đường bay quốc tế làm giảm 18% khách nước ngoài trong quý I, theo Tổng cục Du lịch. Công suất phòng 4 tháng đầu năm giảm ít nhất 60%, doanh thu trên phòng giảm 50%. Một số khách sạn buộc sa thải nhân viên, đóng cửa để duy trì mức hòa vốn tối thiểu. CBRE thống kê, khách mua sắm ở trung tâm thương mại giảm 70% từ cuối tháng 2, cao trào giảm xấp xỉ 100% trong đợt giãn cách xã hội, kéo theo giảm 70-80% doanh thu mảng ăn uống, vui chơi giải trí. Phân khúc nhà ở cũng không guồng tiêu cực, nhất là tại Hà Nội. "Chỉ 1.600 căn hộ giao dịch thành công là con số thấp nhất kể từ năm 2011", vị này nhấn mạnh.
Điểm sáng hiếm hoi theo CBRE là bất động sản công nghiệp. "Dù cũng bị ảnh hưởng nhưng chúng tôi vẫn nhận 2-3 đơn đặt hàng từ nhà đầu tư nước ngoài muốn khảo sát nguồn cung".
Các vị diễn giả trong buổi tọa đàm trực tuyến.
Trước dư chấn từ Covid-19, nhiều doanh nghiệp chủ động tìm hướng đi. Với đơn vị triển khai nhiều dự án lớn trong đó có khu đô thị như Đại Phúc Land, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc công ty cho biết, đã thành lập tổ ứng phó nhanh theo diễn biến thị trường. Tại khu đô thị 200 ha, đơn vị đảm bảo hạ tầng, tiện ích song song với giải pháp an toàn sức khỏe cho người lao động. Từ cuối tháng 4, công ty này ghi nhận lượng khách hàng bắt đầu trở lại có lúc tăng 20-30% do với trước thời gian giãn cách xã hội.
CBRE đánh giá, chủ đầu tư, nhà phát triển và khách lúc này cần thích nghi với trạng thái bình thường mới trong cả ngắn và dài hạn tại tất cả các phân khúc. Trong đó, thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải thích nghi với việc doanh nghiệp chuyển sang làm việc từ xa để giảm phụ thuộc mặt bằng văn phòng. Hiện du lịch quốc tế còn bỏ ngỏ thời điểm phục hồi, bất động sản nghỉ dưỡng nên tập trung vào khách nội địa.
Ở góc độ lạc quan hơn, ông Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), doanh nghiệp không nên quá lo lắng. Trước nay giai đoạn đầu năm thường ít sôi động hơn nửa cuối năm. Cần lưu ý, thị trường nhà ở có xu hướng theo năm âm lịch, năm nay là năm nhuận nên dù suy giảm 3 tháng qua, thị trường vẫn còn 9 tháng phục hồi.
Bất động sản nghỉ dưỡng nhiều triển vọng phục hồi
Theo lãnh đạo CIEM, trong bối cảnh khó khăn, nguồn FDI cho bất động sản được kỳ vọng bùng nổ trong mảng công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng.
Là hiệp hội kết nối hơn 9.000 doanh nghiệp, ông Hong Sun, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KoCham) cho biết, giới đầu tư nước này quan tâm bất động sản du lịch, với các khách sạn, resort, sân golf... cùng dự án văn phòng hạng A, chung cư tại Hà Nội, TP HCM. "Nhưng họ cân nhắc liệu các dự án có thể phát triển nhanh như trước đại dịch hay không?".
Ông Hong Sun, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KoCham) chia sẻ tại tọa đàm.
Đồng tình ý kiến, Đại Phúc Land nhận định, các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc thấy rõ triển vọng thị trường. Doanh nghiệp này trước đó hợp tác nhà đầu tư Hàn Quốc khởi động dự án công viên nước trị giá 300 triệu USD. Một số chủ đầu tư trong nước như Novaland, Sun Group, Vingroup với các dự án chỉn chu, chuyên nghiệp đã nâng tầm chất lượng phân khúc. "Tuy nhiên, cũng xuất hiện chủ đầu tư chưa đủ năng lực, làm giảm chất lượng mặt bằng chung so với các nước trong khu vực", vị đại diện nói.
Về tương lai, theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, thu hút dòng vốn phụ thuộc 2 yếu tố gồm chiến lược quốc gia thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng và chọn lọc chủ đầu tư năng lực, đảm bảo tỉ suất lấp đầy dài hạn.
Theo CBRE, trước mắt cần tập trung kích cầu khách nội địa. Hiện người dân quan tâm những tiện ích nâng cao sức khỏe, đi du lịch theo nhóm nhỏ, chọn các địa điểm dễ dàng di chuyển bằng phương tiện cá nhân. Do đó, một số địa phương ít phụ thuộc nguồn khách quốc tế như Vũng Tàu, Phan Thiết, Hòa Bình... sẽ phục hồi trong 3-6 tháng.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cho rằng, để chủ động dòng vốn, một số đơn vị tìm cách tiếp cận các tổ chức tín dụng nước ngoài, như Novaland giao dịch thành công 250 triệu USD từ các ngân hàng thương mại quốc tế. CBRE đánh giá, số doanh nghiệp huy động được số vốn lớn này chỉ đếm trên đầu ngón tay. "Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ ấn tượng, thể hiện triển vọng phát triển và minh bạch giấy tờ mới vượt qua quy trình kiểm duyệt gắt gao của tổ chức tín dụng quốc tế", vị này lý giải.
Với bất động sản công nghiệp, Đại Phúc Land lưu ý không nên mở cửa ồ ạt. Doanh nghiệp địa ốc cần chọn đối tác trên tiêu chí thương hiệu, công nghệ, môi trường, tác động đến kinh tế, xã hội... "Các nhà đầu tư quốc tế còn quan tâm quy hoạch hạ tầng, khoảng cách tới cảng, chủ đầu tư cần chọn quỹ đất phù hợp", vị đại diện nói.
Bà Dương Thùy Dung đồng tình, bất động sản công nghiệp có cơ hội khởi sắc nhờ dòng vốn ngoại, nhưng cần giải quyết một số thách thức như nguồn cung hạn chế. Hiện các dự án đã lấp đầy 90% công suất. "Cần ít nhất 2 năm cho chủ đầu tư mở rộng quỹ đất, nhưng thời gian lâu như vậy FDI có thể chuyển hướng tới thị trường cạnh tranh như Thái Lan, Ấn Độ hay Indonesia", bà Dung nhận định. Ngoài ra, thách thức khác từ cơ sở hạ tầng quá tải, đẩy chi phí vận chuyển, kho vận lên cao khiến nhà đầu tư quan ngại.
Bài toán minh bạch pháp lý
Bên cạnh đầu tư trực tiếp, CBRE đánh giá, xu hướng mua cổ phần, góp vốn sẽ tiếp diễn, nhưng chưa nhiều giao dịch thành công so với kỳ vọng bởi giới đầu tư còn dò xét tính minh bạch của thị trường và đối tác Việt Nam. "Nhiều dự án yêu cầu góp vốn với mức giá cao hơn thực tế. Việc chào giá không sát thị trường khiến nhà đầu tư mất niềm tin", bà Dung nói. Đại diện KoCham đồng tình, "Chúng tôi muốn chủ đầu tư nói rõ tình trạng dự án; xây dựng bộ tài liệu đủ thông tin và ngôn ngữ theo chuẩn quốc tế".
Nhà đầu tư trong nước và quốc tế tham quan dự án Aqua City tại Novaland Expo 2019.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương quan tâm đến câu chuyện pháp lý đã tồn đọng nhiều năm qua. Trung bình mỗi dự án cần 3 năm hoàn thiện pháp lý, riêng dự án 198 ha của đơn vị tốn 15 năm. "Thời gian quá dài khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, khó kiểm soát thời điểm tung sản phẩm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản, doanh thu, lợi nhuận", bà Hương chia sẻ. VCCI đã đưa ra 150 điểm nghẽn pháp lý kiến nghị Chính phủ, nhưng theo Đại Phúc Land, các cơ quan quản lý cần nhanh chóng đưa ra chính sách cho 5 nhóm bất động sản.
Đại diện CIEM gợi ý, cần chính sách đền bù, thu hồi đất cụ thể cho bất động sản công nghiệp; đảm bảo quyền tài sản và chính sách visa cho nhà đầu tư ngoại. Với mảng du lịch nghỉ dưỡng, vấn đề cốt tử là condotel, cần văn bản của Chính phủ đáp ứng 5 yếu tố, gồm quy chế phát triển; giao dịch giữa các bên; quản lý; phân chia lợi nhuận và rủi ro; nhất là chế tài, bên cạnh luật dân sự , hợp đồng thương mại. "Nếu họ không làm hoặc bỏ ngang thì áp dụng chế tài gì, cần cụ thể", vị này nhấn mạnh. Ngoài ra, thị trường nhà ở cần đảm bảo quyền tài sản cho người mua. Cơ quan quản lý cần ban hành chính sách cho hoạt động đầu tư gián tiếp và bất động sản nông nghiệp.
Bên cạnh đó các diễn giả cũngđề xuất chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp; khuyến khích nhiều loại hình đầu tư; thúc đẩy chủ đầu tư thứ cấp cung cấp nhiều nhóm sản phẩm gồm nhà xưởng xây sẵn, nhà xưởng cao tầng, kho lạnh, đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư ngoại. Đồng thời đẩy mạnh đầu tư công vào các dự án cơ sở hạ tầng, tuyến cao tốc kết nối biên giới và các địa phương.
Minh Chi