Thời bao cấp, đất đai được quản lý theo chế độ cấp phát, việc mua bán (thuật ngữ pháp lý gọi là chuyển nhượng) bị cấm. Thị trường bất động sản hầu như không phát triển. Đầu những năm 90, chuyển sang nền kinh tế thị trường, nhu cầu về chỗ ở, nơi lắp đặt nhà xưởng, trung tâm thương mại phát sinh, và Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng đất được hợp pháp hóa và giá đất tăng vùn vụt đồng nghĩa với việc hình thành thị trường bất động sản. Nhưng đó chỉ là một thị trường nửa vời, trong đó yếu tố phát triển cũng có, yếu tố giằng co cũng có. Cả hai tồn tại song song, hoạt động theo những quy luật trái nghịch.
Khi hình thành cơ chế thị trường, thị trường bất động sản cũng ra đời, và dù nhà nước không công nhận, đất đai vẫn trở thành hàng hóa. Thế nhưng, những quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” vẫn còn. Người dân muốn có đất để xây nhà thì họ phải “mua” chứ không được cấp. Vậy nhưng thủ tục lại là: người bán xin giao đất, người mua xin được giao đất.
Doanh nghiệp khi muốn đầu tư cũng phải hoạt động theo cơ chế “phi thị trường” đó. Thay vì khi triển khai dự án, họ có quyền giao dịch với dân trên cơ sở thuận mua vừa bán (sau khi xem xét quy hoạch tổng thể của nhà nước), thì họ lại phải theo một thủ tục bất hợp lý: trước hết phải tìm địa điểm, tham khảo ý dân về giá đất, làm văn bản xin thuận địa điểm, được chấp nhận rồi mới lập dự án, rồi trình sở địa chính xin thu hồi đất, rồi duyệt giá đền bù..., cuối cùng mới họp dân công bố quy hoạch giải tỏa, đền bù. Nhiều trường hợp kéo dài lê thê hằng năm trời, đến khi công bố quy hoạch thì giá thị trường đã khác, dân không chịu nữa. Vậy là khiếu nại, tố cáo liên miên. Vậy “thị trường” tại sao không có thuận mua, vừa bán? 5 quyền luật định về đất đai có để làm gì?
Chính quan điểm không công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai đã sinh ra một nền kinh tế phi chính thức: kinh doanh không đăng ký, chẳng phải đóng thuế. Nhiều người cứ mua bất động sản rồi bán lại kiếm lời, bởi thủ tục của họ mau lẹ, dân “khoái” vì được thương lượng thoải mái. Họ gom đất ở những vùng đã có quy hoạch, rồi “làm giá” với các công ty đầu tư hợp pháp, và nếu không được chấp nhận thì dự án sẽ kéo dài, khó khăn về vốn.
Có ý kiến cho rằng công nhận chế độ tư hữu đất đai sẽ dẫn tới đầu cơ đất quy mô lớn. Thực tế, đầu cơ đã diễn ra rồi, dù là trong một thị trường méo mó, bất hợp pháp. Hơn nữa, cần phải công nhận thị trường đã rồi mới có cơ sở để ra biện pháp chống đầu cơ.
Những năm gần đây, nhà nước đã có nhiều chủ trương làm thông thoáng thị trường. Nhưng cái gốc là luật không thay đổi thì giải pháp thông thoáng kia cũng chỉ là tạm bợ. Kinh tế phi chính thức cứ việc tồn tại, đầu cơ vẫn tiếp diễn, nhà nước tiếp tục bất lực.
Tại sao nhà nước không ban hành luật về xây dựng và quy hoạch, như là công cụ thể quản lý thị trường? Sở hữu tư nhân lúc đó sẽ không còn là mối lo ngại nữa, bởi nó được điều tiết bằng quy luật thị trường..., bằng chính sách vĩ mô của nhà nước, như thuế, tỷ giá, lãi suất..., bằng các chế tài như bỏ đất hoang phải đóng thuế cao hơn, sử dụng đất sai mục đích thì bị phạt. Như thế khung giá cũng chẳng có ý nghĩa nữa.
(Theo PL TP HCM)
Theo dòng sự kiện:
Thuê đất rẻ hơn được “cho” đất (3/10)
Cần công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai (22/9)
Nhà nước giữ đất và điều khiển thị trường (8/8)
Đất đai: Dân tiến, Nhà nước lùi (7/8)
Kinh doanh đất đai - những điều chưa có trong luật (31/5)
Không thể né tránh sự tồn tại của thị trường đất đai (26/5)
Công, tư rõ ràng - giải pháp để lành mạnh hóa quan hệ đất đai (25/5)