Nhà 'giấy' bán nhanh hơn nhà 'thật'

Những tên gọi quen thuộc Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông, Khu Nam TP HCM là điểm đến của nhà đầu tư, khách hàng chuyên săn đất dự án. Một thực tế mà ai mua các căn hộ còn trên giấy đều biết, là tốc độ sinh lợi càng cao thì tỷ lệ rủi ro cũng lớn không kém.

Hiện khu Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông quận 2, TP HCM đều chưa có hạ tầng, không điện nước, cũng chẳng có nền móng, song hàng trăm ha đất dự án nơi này đã được rao bán trôi nổi trên thị trường từ nhiều năm qua.

Giới cò, đầu nậu đất nền và các trung tâm môi giới địa ốc cứ vẫn giao dịch với mức giá đã bị kích lên rất nhiều lần so với giá trị thực. Đơn cử, dự án Huy Hoàng tại khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, đang lâm vào cảnh chỉ có cái tên hoành tráng, còn lại là đất trống mênh mông. Thế nhưng, với thủ thuật của cò đất, các giao dịch dự án này cứ thay chủ với tốc độ chóng mặt.

Tương tự, dự án Trung Sơn, quận 7 còn tệ hơn, sau khi được rao bán tán loạn, thanh tra TP HCM vào cuộc mới phát hiện chủ đầu tư đã bán sai mục đích quy hoạch. Đơn cử lô 3 của dự án được quy hoạch làm khu tái định cư nhưng đất nền tại đây đã bị bán không đúng đối tượng.

Một dự án đang thực hiện khâu nền móng. Ảnh: Bảo Quân.

Gần đây nhất, chủ đầu tư dự án The Adonis bị lộ tẩy bán căn hộ sai luật. Cụ thể, dự án Adonis 2 từng bán khống 3 tầng cao ốc sai phép khi dự án chỉ là một bãi đất chưa được Ban quản lý khu Nam cho phép khởi công. Mãi đến lúc chủ đầu tư chuẩn bị thu tiền đợt hai, cũng là lúc thị trường địa ốc sụt giảm, khách hàng mới đâm đơn kiện cáo. Tuy cơ quan điều tra đã vào cuộc nhưng dự án này đã bán ra thị trường hơn 50% trên tổng số 500 căn hộ ảo.

Đồng cảnh anh em với Adonis 2, dự án Adonis 1 cũng đã bán hết 70% trên tổng số 63 căn hộ. Thế nhưng hiện mặt bằng vẫn ngổn ngang và doanh nghiệp giải thích rằng do chờ Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM duyệt hồ sơ nên mới chậm triển khai.

Chiêu phổ biến, cò nhà đất vừa trấn an vừa "dọa" khách rằng, dự án nào cũng chậm, nếu không đầu tư ngay từ giai đoạn tiền khởi công thì sau này chỉ có nước "ôm" căn hộ với giá trên trời. "Muốn có nhà giá gốc phải chộp căn hộ từ khi vừa công bố dự án", một nhân viên môi giới nhà đất giải thích. Cũng từ việc bán lúa non này, các quận, huyện và các tỉnh giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai đã xảy ra nhiều vụ tiêu cực đất đai, gây kiện cáo và xáo trộn đời sống xã hội.

Thông thường, người mua nhà bị hoa mắt trước hàng xâu giấy tờ pháp lý của dự án như quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, quy hoạch tổng thể... nên không lường trước thực tế là họ phải chôn tiền một vài năm, có khi 5-7 năm mới có nhà.

Tuy vậy, ngoài việc cho qua truông hoặc yêu cầu chủ đầu tư bán trước căn hộ trả lại tiền cho khách, cơ quan quản lý nhà nước chưa có chế tài gì liên quan đến các hành vi bán nhà trên giấy. Thậm chí, những kiện cáo đưa ra tòa cũng kéo dài nhiều năm và không đi đến đâu.

Mặt bằng dự án Adonis 2, bán 70% căn hộ nhưng vẫn bị kẹt hồ sơ tại Sở Quy hoạch kiến trúc TP HCM. Ảnh: V.L.

Nguyên nhân của tình trạng tràn lan nhà giấy trên thị trường, theo lý giải của các chuyên gia bất động sản, đều bắt nguồn từ tiềm lực tài chính yếu dẫn đến chủ đầu tư dùng đòn bẩy huy động vốn sớm.

Theo Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phúc Đức, ông Lâm Văn Chúc, khi bồi thường giải phóng mặt bằng xong, có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư lập tức bán căn hộ để hoàn xây hạ tầng và móng. Những đợt huy động tiếp theo sẽ đầu tư vào xây phần thân và các hạng mục kế tiếp của dự án.

Song, do khâu đền bù quá tốn kém, mất 2-3 năm, cộng thêm thủ tục cấp phép xây dựng trung bình 1-2 năm mới xong, lúc này doanh nghiệp đã cạn vốn. Trong tình thế bức bách, 99% chủ đầu tư đã bán nhà trái luật. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp làm liều bán căn hộ trước khi hoàn tất hồ sơ pháp lý.

Một chuyên gia nghiên cứu phát triển đô thị tại TP HCM đề nghị, cần đề cao vai trò của một nhà nước pháp quyền, ai làm sai, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đối với chủ đầu tư phạm luật, gây thiệt hại nghiêm trọng, cần có khung hình phạt thật nghiêm để răn đe. Thậm chí, nếu cần thiết, cơ quan quản lý có thể tiến hành thu hồi hoặc rút giấy phép dự án. Với khách hàng hoặc nhà đầu tư cấp một hay thứ cấp, nên cảnh báo họ đầu tư kinh doanh địa ốc phải có vốn nhàn rỗi, không nên mượn đầu heo nấu cháo.

Riêng đối với nhà quản lý, chuyên gia này dè dặt đề xuất, Chính phủ nên mạnh dạn điều chỉnh và hệ thống các Luật liên quan đến bất động sản để có chế tài cụ thể và nghiêm khắc hơn.

Từng rất nhiều lần kiến nghị tháo gỡ thủ tục hành chính rườm rà và điều chỉnh các Luật liên quan đến nhà và đất, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP HCM Đỗ Thị Loan đề xuất: "Nên cho phép huy động vốn khi chủ đầu tư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 kèm theo điều kiện báo cáo tiến độ dự án".  

Để đảm bảo tiền huy động vốn được sử dụng đúng mục đích, không dùng việc riêng, bà Loan đề xuất kèm theo quyền được bán căn hộ trước, nguồn tài chính của chủ đầu tư phải được ngân hàng kiểm soát với các mục đích cụ thể.

Tại buổi họp lấy ý kiến về 15 kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản cho thị trường nhà đất cuối tháng 4, Trưởng phòng kế hoạch quy hoạch tổng hợp Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, bà Nguyễn Thị Cẩm Vân tỏ ra dè dặt trước đề xuất bán sớm căn hộ để cứu thị trường.

Bà e ngại rằng, luật đã siết và cấm nhưng chuyện bán nhà trên giấy cứ tràn lan, không quản lý xuể. Nếu có cơ chế thoáng việc này, có khả năng càng xuất hiện thêm nhiều đất trống, dự án treo và nhà "ảo".

Thanh Lê