Đất đường Nguyễn Tất Thành phơi nắng, phơi mưa. |
Khác với các đô thị khác, việc khai thác quỹ đất ở Đà Nẵng được khép kín từ “đầu vào” đến “đầu ra”. UBND thành phố là một chủ đầu tư khổng lồ nắm hàng trăm dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị nhằm khai thác quỹ đất. Từ khâu ra quyết định thu hồi đất, giải tỏa - đền bù, vốn đầu tư, thiết kế xây dựng và phân lô đến bố trí tái định cư, xác định lượng lô đất và giá từng lô đất, UBND thành phố đều quyết định hoặc thông qua các ban quản lý, doanh nghiệp nhà nước quản lý, điều hành.
Những năm 2003 về trước, quá trình chỉnh trang đô thị trên diện rộng ở Đà Nẵng khiến thị trường đất nền lúc nào cũng trong tình trạng “dầu sôi lửa bỏng”, “sốt” giá từng ngày. Hàng vạn lô đất ở các khu dân cư được chính quyền dành cho tái định cư và duyệt cho một số ít đối tượng ưu tiên. Thị trường đất nền lúc nào cũng “hút” bởi không có lượng đất bán ra thị trường và bị tác động từ nhu cầu thật và “ảo” của người dân thành phố.
Mặt khác, chỉ thị cấm bán đất được bố trí tái định cư càng làm thị trường đất nền “nóng bỏng” hơn. Thực tế, lượng đất nền giao dịch chủ yếu trên thị trường địa ốc Đà Nẵng là đất Nhà nước bố trí tái định cư cho các đối tượng bị giải tỏa, các hộ nhận đất rồi bán trao tay hoặc bán cho các trung tâm giao dịch địa ốc mọc lên như nấm sau mưa thời kỳ này, họ mua rồi bán lại ra thị trường. Thậm chí đất còn nằm trên giấy (trên bình đồ quy hoạch hoặc giấy nhận đất) được giao dịch ngay cổng các ban quản lý dự án với giá tối thiểu gấp ba lần giá Nhà nước bán.
Thời “hoàng kim” khai thác quỹ đất ở Đà Nẵng đã khiến việc quy hoạch tiến hành mạnh mẽ hơn từ nội thành ra đến vùng ven, bất cứ khu vực nào cũng được “ngắm nghía” để xây dựng khu dân cư. Nguồn vốn đầu tư của Nhà nước đổ vào đây không phải là nhỏ.
Vào thời điểm tháng 6/2004 đến nay, đất nền ở Đà Nẵng bỗng “trở chứng” khó bán, người mua thì ít mà người bán (Nhà nước, các trung tâm địa ốc, người dân) thì nhiều, giao dịch đất nền giảm tuyệt đối, dù giá giảm.
Anh Mai ở khu Bình An 2 tỏ vẻ tiếc rẻ vì không ngờ giá đất “hạ nhiệt” một cách nhanh chóng như vậy. Anh cho biết hồi tháng 4/2004 mua tự do lô đất 72m2, loại lòng đường 5,5m, hướng Đông Nam với giá 250 triệu đồng. Ba tháng sau cũng lô đất như nhau nhưng giá đã hạ xuống 230 triệu và nay giá chỉ còn khoảng 200 triệu đồng nhưng cũng khó bán. Ông Tiến - chủ Trung tâm địa ốc H trên đường Ngô Quyền - nói: “Lượng đất nền giao dịch hoàn thành ở trung tâm tôi giảm đến 80%, thậm chí có tuần chẳng bán hoặc môi giới được lô đất nào. Tôi biết các nơi khác cũng tương tự, bởi họ “nối mạng” về lượng đất và vị trí đất nhờ tôi bán rất lớn. Hiện những lô đất không “hút” thì cũng chẳng nhận ký gửi nữa vì quá nhiều”.
Ông than: “Đang quá đau đầu vì lượng đất nền tồn khoảng chục lô, vốn bị ngâm cỡ hơn 3 tỷ đồng và nửa số ấy phải trả lãi ngân hàng hằng tháng. Tình trạng này cả năm rồi vẫn chưa thấy sáng sủa”.
Điển hình thị trường đất nền Đà Nẵng bị “găm” là hàng trăm lô đất thuộc một trong những tuyến đường đẹp và vị trí kinh doanh khá tốt: đường Liên Chiểu - Thuận Phước. Vào tháng 7/2004, Ban quản lý dự án Liên Chiểu - Thuận Phước thông báo đấu giá quyền sử dụng các lô đất 125m2 (5x25) loại đường 45m, mặt tiền hướng ra biển. Sau thời gian không ai đấu giá, các lô đất được rao bán tự do với giá 6,1 triệu đồng/m2 cũng không chủ nào ngó đến. Cuối năm vừa qua phải hạ giá xuống còn 5,7 triệu đồng/m2 và đến đầu năm nay, những lô đất diện “đắc địa” trên tuyến đường này tiếp tục giảm 10% nếu mua và nộp tiền trong vòng một tháng, nhưng vẫn không bán được.
Dọc dự án này, hàng trăm lô đất nền và đất biệt thự (375m2) đã được rao bán với giá 3,53-4,48 triệu đồng/m2 và giảm 10% theo điều kiện trên, vẫn chưa có ai quan tâm. Tham gia khuyến mãi để “đẩy” đất nền đang ế ở Đà Nẵng còn có chủ đầu tư không phải là Nhà nước.
Doanh nghiệp đầu tiên và duy nhất hiện nay ở Đà Nẵng được thành phố cho phép đầu tư dự án, khai thác quỹ đất là khu đô thị mới Phú Mỹ An, sau khi khởi công hồi đầu năm 2004 được nhiều người quan tâm, đặt cọc trước, nhưng sau đó cũng phải cạnh tranh bằng cách mở chiêu khuyến mãi tặng thẻ tín dụng ATM 10-20 triệu đồng cho khách mua 150m2 đất trở lại và những lô đất trên 300m2.
Thị trường đất nền ế ẩm đến nỗi những lô đất có vị trí sinh sống và kinh doanh thuộc hàng đẹp nhất ở Đà Nẵng cũng khó bán. Ngay như 20 lô đất mặt tiền giao lộ đường Điện Biên Phủ - Nguyễn Tri Phương, vị trí kinh doanh tốt nhất ở cửa ngõ phía Bắc thành phố khi đem ra đấu giá khởi điểm là 20 triệu đồng/m2. Người mua lẫn giới kinh doanh địa ốc vẫn không mặn mà cho lắm, phải điều chỉnh cách chuyển nhượng.
Hằng tuần, những lô đất ở các khu dân cư nội thị lẫn vùng ven thành phố được rao bán rộng rãi càng nhiều. Khu An Đồn tọa lạc gần trung tâm thành phố (đầu cầu phía đông sông Hàn) rao bán 285 lô đất. Mới đây nhất, Ban quản lý dự án Bạch Đằng Đông rao bán đấu giá gần 100 lô đất ở nhiều khu, Ban quản lý các dự án phát triển đô thị Đà Nẵng rao bán 84 lô đất biệt thự khu vực phường Hòa Cường Nam.
Nguyên nhân hiện tượng “đóng băng” đất nền ở Đà Nẵng được nhận diện ở nhiều góc độ khác nhau. Lãnh đạo Sở Tài nguyên - Môi trường cho rằng nguyên nhân chính là triển khai cùng lúc nhiều dự án, số hộ bị giải tỏa chỉ có khoảng 30-50% nhận đất xây dựng, còn lại sang nhượng khiến lượng đất dôi lớn. Thứ hai, việc đẩy mạnh và nhanh giải tỏa, xây dựng hạ tầng, khai thác quỹ đất cùng lúc khiến diện tích đưa ra thị trường rất lớn.
Lý do nữa khiến quỹ nền đất ngoài thị trường dư dả là các ban quản lý được phép khai thác thông qua bán đấu giá, bán tự do. Thời gian gần đây thành phố cũng khá rộng rãi khi thu hồi đất những gia đình đông người, bố trí thêm những lô đất phụ. Những hộ này sau khi nhận đất đã bán bớt để lấy tiền xây nhà trên lô đất chính làm cho lượng nền đất ngoài thị trường dồi dào hơn.
Tại những khu đất chưa xây dựng hoặc chưa đồng bộ về cơ sở hạ tầng, người có đất không thể xây dựng nhà ở. Chờ đợi quá lâu, họ đành bán đất lấy tiền mua nhà ở nội thành. Tỷ lệ xây nhà ở các khu thấp thì quay lại vòng luẩn quẩn, chưa nhận được sự quan tâm đầu tư cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư.
Một nghịch lý khác khiến đất nền khó bán được ông Tiến lý giải: giá đất vẫn còn cao, chưa sát với thị trường nên những người có nhu cầu thật sự khó với tới. Ông lấy dẫn chứng, trong lúc đất nền đang ế ẩm thì hệ thống căn hộ chung cư của Nhà nước (giá 30-180 triệu đồng), dẫu bị cấm sang nhượng, vẫn được săn lùng và chuyển nhượng ráo riết. Điều này chứng tỏ những người có nhu cầu nhà ở thật sự lại thiếu tiền để đầu tư vào nền đất.
Thị trường đất nền ở Đà Nẵng bao giờ nhộn nhịp trở lại là điều không ai có thể đoán nổi, trừ khi giá đất trở về giá trị thật của nó, đó là nhận định của giới kinh doanh địa ốc.
Việc “đóng băng” hàng vạn lô đất trên cả trăm khu dân cư ở Đà Nẵng thuộc Nhà nước quản lý khiến các mục tiêu chỉnh trang đô thị, khai thác quỹ đất trở nên mong manh hơn. Ông Trần Phước Tuấn - Giám đốc Công ty Xây dựng và phát triển hạ tầng Đà Nẵng - cho biết: Trước khó khăn về vốn đầu tư, đơn vị đã đề xuất với UBND thành phố khoanh lại năm dự án KDC.
(Theo Tuổi Trẻ CN)