From: Lenet
To: luatdatdai@vnexpress.net
Sent: Friday, August 15, 2003 1:43 PM
Subject: Đóng góp ý kiến cho Luật Đất đai
Vấn đề cần bàn tới là đầu cơ đất đai (mua đi bán lại trong 1 thời gian ngắn, hay mua bán khi biết trước ý tưởng qui hoạch) chứ không phải mua bán đất - là nhu cầu chính đáng của người dân. Nếu chống đầu cơ nhưng lại chống luôn mua bán bình thường thì thị trường nhà đất sẽ đóng băng, người dân có nhu cầu không mua được đất, nhà nước thất thu thuế. Điều này có thể rút ra từ ứng xử của nhà nước năm 1994, ban hành thuế chuyển quyền sử dụng đất tới 25% giá trị đất, chống được đầu cơ nhưng đóng băng luôn thị trường bất động sản.
Kinh nghiệm ở Singapore là đánh thuế cao với hành vi đầu cơ, căn cứ vào thời gian giữa mua và bán: đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau 2 năm thì mức thuế là 50%, sau 3 năm là 25% (giảm dần). Vì đất đai có giá thị trường, nên không thể khai thấp giá đất để trốn thuế. Như vậy nếu 1 người muốn đầu cơ đất thì phải 4 năm sau bán mới có lời. Rủi ro trong 4 năm sẽ nhiều, vì thế họ sẽ phải tính cách khác đầu tư, có lợi hơn cho họ, và cho nền kinh tế.
Để chống đầu cơ qua qui hoạch và giảm kinh phí đền bù giải toả, Trung Quốc chỉ giải toả 1 bên đường, và giải toả vượt quá lộ giới rất nhiều để lấy đất làm quỹ vốn. Sau khi giải toả mở đường, giá đất cạnh mặt đường mà nhà nước nắm giữ sẽ lên. Tất cả được bán đấu giá để lấy tiền xây dựng đường. Như vậy vừa có tiền xây đường, vừa có tiền đền bù, vừa chống những kẻ đầu cơ đợi con đường mở và nhà đất xung quanh lên giá, vừa đảm bảo trật tự mỹ quan đô thị.
Để tránh lãng phí đền bù, các nước như Anh, Pháp, Mỹ không mở rộng lộ giới nội đô, mà xây dựng hẳn các cụm thành phố vệ tinh mới. Tiền mở rộng 1 con đường nội đô có thể xây được 10 con đường và hạ tầng cơ sở ở thành phố vệ tinh mới. Sau khi san lấp và trước khi xây đường, giá đất ở các khu đô thị mới sẽ tăng, nhà nước tổ chức bán đấu giá đất hay xây nhà chung cư bán giá cao để lấy vốn. Như vậy vừa phát triển được thành phố, vừa không phải bỏ vốn. Các khu đô thị mới như Nam Sài Gòn cũng đi theo hướng này, tại sao chúng ta không bắt chước mà vẫn bỏ tiền tỉ để đền bù giải toả nội đô?
Tóm lại, Việt Nam có thể học được rất nhiều bài học của các nước, nhưng hiện nay chúng ta vẫn muốn “sáng tạo” cách của riêng mình. Đợt thảo luận Luật Đất đai vừa rồi Quốc hội qui định UBND tỉnh phải định giá đất và giá đền bù. Thiết nghĩ, giá cả và mức đền bù sẽ phải theo giá thị trường, khó ai định trước được, vấn đề là làm thế nào ổn định được giá thị trường mà thôi.