Thứ tư, 16/5/2012 | 09:48 GMT+7
Chia sẻ bài viết lên facebook Chia sẻ bài viết lên twitter Chia sẻ bài viết lên google+ |
Thứ tư, 16/5/2012 | 09:48 GMT+7

Hy vọng nhà đất trở về giá trị thực

Trong thời gian qua, mặc dù đã giảm giá tới 50%, ngân hàng nới lỏng tín dụng nhưng thị trường bất động sản vẫn tiếp tục ảm đạm. Nhiều người dân có nhu cầu thực vẫn chưa tiếp cận được vì vẫn còn quá cao, nhà đầu tư thì thận trọng dò xét.
> 'Bão' thất nghiệp đang đe dọa nền kinh tế

Trong kinh tế, càng “cắt lỗ”, thị trường càng rớt thê thảm. Nhà đầu tư bất động sản đang trong tình trạng “hoảng loạn” bởi họ càng cố gắng bán tháo, thị trường càng im lặng một cách đáng sợ.

Những toan tính nhằm “khuấy động” giá bất động sản lên một lần nữa hầu như không còn nữa, bất chấp các chính sách nới lỏng tín dụng và hạ lãi suất cho vay sẽ được thực hiện trong thời gian tới.

"Sale off" 50% vẫn không có người mua

Giá đất ở phía Bắc đã giảm từ 45 đến 50% so với thời điểm cuối năm 2011 nhưng vẫn không có người hỏi thăm. Khi hỏi về tình hình thị trường bất động sản lân cận Hà Nội, các nhà đầu tư lắc đầu ngán ngẫm.

Bước sang tháng 5/2012, thị trường bất động sản vẫn chưa thấy có chuyển biến gì mới, kể cả về giá và lượng giao dịch. So với mức giá lúc cao điểm, nhiều dự án đã giảm 40 - 50% nhưng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Thật ra, việc giảm giá trong thời gian vừa qua là động tác “cắt lỗ” để trả nợ gốc đến hạn và lãi vay đang tồn đọng ở ngân hàng. Nhiều doanh nghiệp đang nợ lãi vay hàng trăm tỉ, khiến các ngân hàng đang cho vay gặp khó khăn. Một số ngân hàng đang có nợ xấu bất động sản rất cao nhưng có cách nào khác để thu hồi trừ khi giải phóng hàng “tồn kho nhà, đất” với giá trị lên đến hàng chục ngàn tỉ đồng?

Nhiều người không khỏi thắc mắc khi lãi suất hạ nhiệt, ngân hàng nới lỏng tín dụng nhưng đất nền vẫn tiếp tục rớt giá? Lời giải thích dễ hiểu nhất là giá đất vẫn còn quá cao so với thu nhập của người có nhu cầu thực sự, nếu có tiền, nhà đầu tư lại rất thận trọng khi quay lại với thị trường này.

Thông tin mới đây, giá đất khu vực quanh cầu Nhật Tân nối với nhà ga T2 Nội Bài thuộc Đông Anh (Hà Nội) đang xuống khá sâu. Đất nền giảm khoảng 50% so với thời điểm cách đây một năm nhưng giao dịch rất ảm đạm.

Chúng ta còn nhớ, cách đây chừng một năm, thị trường đất Đông Anh rất sôi động và nóng lên hàng ngày. Nhà nhà, người đi buôn đất, họ vay tiền ngân hàng đầu tư vào khu vực này để trục lợi.

Giá đội lên rất nhiều, có nơi trên tuyến đường trục Nhật Tân - Nhà Ga T2 (giáp ngay chân cầu Nhật Tân) được giao dịch ở mức phổ biến từ 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có những nền đất lên đến 90 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến hôm nay, giá đất tại khu vực này chỉ còn 20 đến 30 triệu đồng/m2. Những nơi khác, đất được chào bán la liệt với mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí, thậm chí có những lô với giá rao 15 triệu đồng/m2! Có thể nói rằng Hà Đông được coi như là “rốn” giảm giá của thị trường bất động sản ở phía Bắc.

Tại thị trường phía Nam, dư luận xôn xao khi tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tuyên bố sẽ chào bán căn hộ dự án Thanh Bình (tại quận 7 TP.HCM) vào tháng 6/2012 với mức “sale off” khoảng - 50% so với mức giá trung bình các dự án cùng loại tại khu vực.

Ông Đoàn Nguyễn Đức (Chủ tịch HĐQT HAGL) cho rằng, năm 2009 ông giảm giá bán 30%, năm 2011 giảm 20% và năm 2012 giảm 50%. Với mức giảm này, giá căn hộ dự án Thanh Bình sẽ ở mức trên 20 triệu đồng/m2.

Thế nhưng phản ứng của thị trường bất động sản trước thông tín này vẫn ở trạng thái dò xét, thận trọng và nghe ngóng. Tương tự như vậy, Công ty CP Xây dựng số 5, đơn vị phát triển nhiều dự án căn hộ có vị trí đắc địa tại TP.HCM đã khuyến mãi rầm rộ nhằm kích cầu nhưng chung cư Mỹ Đức của doanh nghiệp này vẫn tồn đọng 200 căn hộ chưa bán được.

Theo thống kê của tập đoàn kinh doanh bất động sản Mỹ (CBRE), số lượng còn tồn đọng đến cuối năm 2011 tại TP.HCM vào khoảng 18.000 căn hộ.

“Thiên đường mua sắm” bất động sản tại Đà Nẵng sau lễ hội pháo hoa (29-30/4) vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Đất nền tại các khu vực vùng ven như dự án Gold Hill (quận Liên Chiểu), khu đô thị FPT City (quận Ngũ Hành Sơn) “rớt” xuống 300 triệu đồng/1lô (đường 5,5 m), 500 triệu đồng/1 lô (đường 7,5 m), 800 triệu/1 lô (đường 10,5 m),…nhưng vẫn nằm chờ vô thời hạn.

Riêng tại Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ), cách đây 1 năm, nếu người có nhu cầu mua 1 lô đường 7,5 m tại khu E1, người ta sẽ “hét” giá trên 1,2 tỉ đồng. Thế nhưng bây giờ, cũng vị trí ấy, chỉ còn khoảng 600 triệu đồng/1lô. So đầu năm 2011, giá đất nền tại các khu dân cư ở Đà Nẵng đã thật sự giảm 50%.

Điều đáng chú ý là thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại ven biển Đà Nẵng sau thời gian phát triển rầm rộ, đẩy nguồn cung lên cao, giờ đây đã trở nên vắng bóng. Nhu cầu đầu tư các loại biệt thự nghỉ dưỡng ven biển hiện nay rất hạn chế. Theo CBRE, thị trường Đà Nẵng hiện nay có khoảng 500 căn biệt thự nghỉ dưỡng ven biển nhưng không có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài do cuộc khủng hoảng tài chính chưa phục hồi.

Chưa đến lúc “bỏ tiền” vào bất động sản?

Vay ngân hàng, vay nóng (lãi tính theo ngày của tín dụng đen) để mua đất là “căn bệnh” khá hiểm nghèo bộc lộ vào cuối năm 2010. Chính vì thế, những vụ vỡ nợ tín dụng đen, nợ xấu dâng cao tại các ngân hàng ngày càng nhiều. Có những vụ vỡ ra, công khai nhưng vẫn còn rất nhiều vu việc bị “ém nhẹm”, bùng nhùng với “khối u” nợ nần tại các ngân hàng và chủ nợ tín dụng đen.

Để xác định đâu là “đáy” của thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia hiện nay vẫn chưa khẳng định được thời điểm? Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay là sự trả giá cần thiết cho doanh nghiệp và kẻ đầu cơ.

Thị trường bất động sản thường dựa vào 2 nhân tố cốt lõi, đó là quy luật cung cầu và giá trị thật của nó, tức là căn cứ vào thu nhập của người dân. Mâu thuẫn lớn nhất của thị trường bất động sản tại Việt Nam mâu thuẫn giữa giá cả và thu nhập của đại đa số người dân.

Nói một cách khác, giá địa ốc ở “trên trời” nhưng thu nhập của người dân đang ở “dưới đất”. Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu là 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần,... riêng ở Việt Nam giá bất động sản gấp khoảng 25 lần thu nhập!

Cho dù các ngân hàng có “bơm tiền" với lãi suất cực rẻ, người có nhu cầu thật vẫn không thể nào mua được nhà đất trừ khi giá bất động sản xuống giá đến mức hợp lý. Vì rằng, có vay mượn, người dân vẫn phải trả trong một thời hạn nhất định.

Không có một cơ chế cho không ai bao giờ trừ phúc lợi của một quốc gia. Chính vì thế, thu nhập trung bình là căn cứ cơ bản nhất để giá bất động sản có thể đứng vững và được chấp nhận ở thị trường Việt Nam.

Điều này, phụ thuộc rất nhiều vào các chính sách vĩ mô của Chính phủ và các công cụ điều tiết kinh tế như thuế, lãi suất,…Người dân có quyền hy vọng, giá bất động sản sẽ trở về với giá trị thật, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và công chúng.

Văn Khoa

Chia sẻ bài viết lên facebook Chia sẻ bài viết lên google+ Email cho bạn bè
 
 
Bài viết của đọc giả trên chuyên mục này không nhất thiết trùng với quan điểm của tòa soạn, và không có nhuận bút.