Thị trường bất động sản (BĐS) trầm lắng trong một thời gian dài do nhiều nguyên nhân, trong đó mặt kinh tế và thị trường là quan trọng nhất.
Về mặt kinh tế: Ta có thể hiểu là do “cung – cầu” không gặp nhau. Bên cầu muốn mua giá thấp, bên cung bán giá cao. Có nghĩa bên cầu không thể mua với giá bên cung đưa ra, còn bên cung không thể bán với giá mong muốn của bên cầu.
Về thị trường: Người có nhu cầu mua nhà rất nhiều, các chủ đầu tư BĐS có rất nhiều sản phẩm bán ra thị trường, ta nghe thì thấy hoàn toàn hợp lý nhưng thị trường giao dịch lại rất hạn chế, ảm đạm.
Thu nhập của người dân tại các thành phố hiện nay khó có thể mua được những sản phẩm BĐS có giá mà phải mất cả mấy chục năm tích góp mới mua được. Do vậy, cái giá phải trả cho nhu cầu ở là quá cao so với thu nhập bình quân hiện nay của người dân.
Còn phía các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, họ rất muốn bán với giá mà người mua có thể mua nhưng do chi phí (giá vốn) của họ không cho phép bán thấp hơn giá vốn. Nếu doanh nghiệp nào bán thấp hơn giá vốn thì chắc chắn sẽ lỗ, nếu kinh doanh lỗ thì ai còn muốn kinh doanh nữa? Do vậy, các giao dịch BĐS trên thị trường rất hạn chế.
Để làm thị trường BĐS phục hồi không còn cách nào khác là phải làm chi phí (giá vốn) của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS giảm hoặc giảm tổng giá trị của mỗi sản phẩm BĐS. Như vậy ta có hai cách.
Thứ nhất, giảm chi phí của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Các chi phí BĐS gồm các chi phí chính: Chi phí đất (chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB), chi phí nộp tiền sử dụng đất); chi phí xây dựng; chi phí quản lý, ngoài ra còn chi phí mềm liên quan đến việc xin dự án.
Tỷ trọng các chi phí này thì chi phí đất là cao nhất, trong đó chi phí bồi thường GPMB là do thị trường quyết định không thể thay đổi, chỉ còn có thể thay đổi chi phí nộp tiền sử dụng đất. Chi phí này do cơ quan nhà nước quyết định, hiện nay doanh nghiệp phải nộp rất cao (theo giá thị trường).
Cái giá phải trả cho nhu cầu ở là quá cao so với thu nhập bình quân hiện nay của người dân. Ảnh: Vũ Lê |
Thứ hai, giảm tổng giá trị của mỗi sản phẩm BĐS.
Theo quy định hiện nay, diện tích tối thiểu cho các căn hộ 45m2 (nhưng chỉ bị hạn chế quy định về chỉ tiêu dân số toàn khu nên chỉ một số dự án có được một số lượng hạn chế diện tích loại này); đất nền 80m2.
Nếu cho phép các chủ đầu tư đưa ra các sản phẩm có diện tích nhỏ, nhất là nền đất thì tổng giá trị của mỗi sản phẩm BĐS sẽ giảm và hợp túi tiền của người mua (VD: 80 m2 x 15 triệu đồng = 1,2 tỷ nếu giảm còn 40 m2 x 15 triệu đồng = 600 triệu đồng, có nghĩa thay vì giảm giá bán từ 15 triệu đồng còn 7,5 triệu đồng thì chủ đầu tư vẫn giữ được giá bán 15 triệu đồng mà vẫn bán được sản phẩm). Việc này cần cơ quan nhà nước nới lỏng quy định về chỉ tiêu dân số tại các đơn vị ở.
Tóm lại, muốn thị trường BĐS phục hồi thì nhà nước cần có những chính sách phù hợp để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cái này trong tầm tay nhưng tôi không biết người ta có chịu làm hay không mà thôi.
>> Xem thêm: Chỉ khách hàng mới giải cứu được bất động sản