Hy vọng nhà đất trở về giá trị thực

Cũng là người làm trong ngành bất động sản, tôi thấy cả hai điều sau đều đúng (1) Đối với các nhà đầu tư dự án, giá BĐS hiện nay gần như đã đụng giá thành, khó mà giảm thêm (2) Đối với người mua thì giá BĐS vẫn quá ...    

Cũng là người làm trong ngành bất động sản, tôi thấy cả hai điều sau đều đúng (1) Đối với các nhà đầu tư dự án, giá BĐS hiện nay gần như đã đụng giá thành, khó mà giảm thêm (2) Đối với người mua thì giá BĐS vẫn quá cao, có khi người ta nhịn ăn nhịn mặc cả đời cũng không đủ tiền mua một căn hộ ở Sài Gòn hay Hà Nội. Nghịch lý này rõ ràng đang làm khó cả phía người bán lẫn người mua và cản trở sự phát triển của xã hội.

Nguyên nhân của nghịch lý này là:
- Chúng ta vẫn còn bị hoang tưởng của quá khứ nên cứ mơ những căn nhà ngoài khả năng: Một gia đình người quen của tôi ở Hồng Kông, hai vợ chồng một người con, sống trong một căn hộ 45m2 chia thành 2 phòng ngủ bé xíu, 1 phòng tắm kiêm toilet, 1 bếp kiêm phòng ăn kiêm phòng sinh hoạt. Đó là hình ảnh phổ biến chứ không phải cá biệt ở Hồng Kông. Những ai đã đi du lịch nơi này đều được hướng dẫn viên cho biết người Hồng Kông thường hẹn gặp nhau bên ngoài chứ ít khi tiếp khách tại nhà vì nhà họ nhỏ, chật chội bề bộn, ít người có chỗ tiếp khách đàng hoàng.

Người Việt Nam còn nghèo hơn người Hồng Kông rất nhiều. Nhưng chúng ta vẫn mang nặng ký ức cuộc sống ngày trước, thời mà ở thành thị thì còn ít người, nhà cửa thoải mái, ở nông thôn thì vì xây dựng thô sơ nên nhà cửa cũng rất thoải mái luôn. Rồi đến cơn tăng trưởng nóng 2005-2007 gieo vào mọi người hình ảnh những villa, những căn hộ xa hoa. Bây giờ cơn sốt đã qua, thành thị thì chật ních người nhưng chúng ta vẫn mơ tưởng mỗi gia đình có căn nhà ống 1-2 tấm, hoặc căn hộ 70-100m2. Quy hoạch của nhà nước về dân số hay thiết kế của các chung cư, các khu dân cư mới đều đi theo hướng này.

Đây là một mong ước rất nhân văn và cao đẹp, chỉ có điều nó nằm ngoài tầm với của đa số người dân. Đáng lý chúng ta phải tỉnh táo chấp nhận mình còn rất nghèo, phải chịu ở ở chật, ghép phòng, không có chỗ tiếp khách... quy hoạch như vậy, nhà đầu tư xây dựng như vậy thì xã hội mới có những sản phẩm nhà mà đa số người dân mua được. Còn cứ quy hoạch và thiết kế như hiện nay thì tiếp tục xây ra những căn nhà rất phù hợp nhu cầu nhưng nằm ngoài khả năng.

- Chi phí phát triển hạ tầng của chúng ta quá cao: Cần nhớ chi phí đất đai hạ tầng chiềm một phần quan trọng trong giá thành nhà bán chứ không phải chỉ có tiền xây dựng nhà. Báo chí đã chỉ ra tiền làm cầu đường của chúng ta cao rưỡi gấp gấp đôi các nước khác, nếu cùng số tiền người ta thông đường xá ra được 2 khu ngoại thành thì chúng ta chỉ được 1. Vì vậy hoặc là chúng ta phải trả giá đất rất cao cho những khu vực có hạ tầng đàng hoàng, hoặc chấp nhận cứ xây dựng trên những khu yếu kém hạ tầng, và người mua thì thấy không đáng giá tiền mình phải trả.    

Giá bán bất động sản đã ở mức thấp nhất, nhưng so với thu nhập của người dân, thì giá này còn ở trên trời nên người dân không có khả năng với tới.

Theo quan sát của các chuyên gia, thì giá bất động sản đã xuống mức thấp nhất trong vòng nhiều năm qua, nhưng còn việc nó có đi lên hay không thì lại là chuyện khác.
Khi nào thì giá thành sản phẩm đi lên? Đó là khi khả năng tiêu ...    

Theo quan sát của các chuyên gia, thì giá bất động sản đã xuống mức thấp nhất trong vòng nhiều năm qua, nhưng còn việc nó có đi lên hay không thì lại là chuyện khác.
Khi nào thì giá thành sản phẩm đi lên? Đó là khi khả năng tiêu thụ của sản phẩm đó tăng lên, có thể là tới mức cung không đủ đáp ứng. Nhưng hiện nay, nhìn vào thực tế thì các dự án BĐS không tìm được người mua vẫn còn rất nhiều. Trừ khi có các loại sản phẩm mới (kích thước, chất lượng các công trình BĐS) để kích cầu, thì may ra mới làm thay đổi kết cấu thị trường tiêu thụ sản phẩm BĐS.

Nhưng khi đó khả năng tiêu thụ tăng lên là do nhu cầu với các loại hình sản phẩm mới, chứ không phải do người dân bắt đầu chịu mua các sản phẩm cũ. Vậy thì giá của các sản phẩm cũ sẽ phải chịu sự cạnh tranh của các gói sản phẩm mới này và xu hướng có thể sẽ là tiếp tục... giảm.
Còn nếu không có thay đổi gì đáng kể, thì cần xem lại các thành phần kinh tế. Những đối tượng đủ khả năng mua các sản phẩm BĐS không tăng lên (hoặc có tăng thì cũng không đáng kể trong tình trạng hiện nay của nền kinh tế) thì vì cớ gì mà các chuyên gia cho rằng giá BĐS có thể lên trở lại?
Nguyên tắc cơ bản của nền kinh tế thị trường là dựa trên cán cân cung-cầu. Cung không đổi, cầu không đổi thì làm sao có thể tác động tới giá thành sản phẩm?    

Giá nhà cao nói thấp vẫn cao và vì sao nói giảm nhưng thực tế giảm được là bao. Nhà đầu tư BĐS muốn đầu tư phải chịu rất rất nhiều chi phí. Ta có thể tính 4 chi phí chính: 1./ Chi phí cho "giấy xin phép xây dựng ...    

Giá nhà cao nói thấp vẫn cao và vì sao nói giảm nhưng thực tế giảm được là bao. Nhà đầu tư BĐS muốn đầu tư phải chịu rất rất nhiều chi phí. Ta có thể tính 4 chi phí chính: 1./ Chi phí cho "giấy xin phép xây dựng - lập dự án" 2./ Chi phí đầu tư "mua" dự án - dĩ nhiên muốn làm là phải có tiền rồi. 3./ Chi phí quản lý 4./ Chi phí vay - phải vay thôi chứ làm gì có tiền. Các chi phí khác quá dễ để hiểu không bàn cãi, ở đây nhóm cần quan tâm chính là mối quan hệ giữa nhà đầu tư và ngân hàng. Nhà đầu tư làm gì có nhiều tiền họ chỉ cần bỏ ra 20% - 30% vốn tự có phần còn lại là vốn vay của anh ngân hàng. MÀ vốn tự có ở đây anh nào siêu thì chỉ cần 10%-15% có thể huy động "chụp giật" hay bán lúa non cho nhà đâu tư "nhẹ dạ" và ngu ngơ để kiếm 10%-15% chiếm dụng - tiền ứng vốn hay hợp đồng góp vốn mua căn hộ v.v hay đại loại vậy. Do đó nguồn tiền chính vẫn chính là của đại gia ngân hàng móc hầu bao 60%-70% còn lại dưới hình thức tài trợ mua nhà, tài trợ lãi suất, tài trợ cho vay v.v. Do đó, trong kinh doanh để lợi nhuận nhiều thì giá phải cao, phải tiếp thị, phải quảng bá "dự án đẹp, vị trí tốt v.v." gắn với mác mỹ từ "cao cấp". Chi phí ban đầu cao hay thấp do nàh đầu tư có quỹ đất rẻ hay không, còn bán thì phải "cao cấp, vị trí đẹp" thì làm gì có giá thấp. Thời gian khủng hoảng kinh tế thì "siết tín dụng", ai cũng "lo ăn chứ không lo chi tiêu" nên nhà thì đầy rẫy mà không ai thèm mua, hoặc không đủ sức mua, thêm vào đó là "đầu cơ là chủ yếu", thổi giá và có sự tiếp tay của anh ngân hàng. Giờ thì nhà đầu tư BD9S chết, "đầu cơ" chết, anh ngân hàng cũng khốn vì khi anh là chủ nợ "lớn" thì chắc chắn anh lại trở thành "con nợ". Do đó, để gỡ gạc anh đâu dám giảm giá, mà phải "chống chọi, chịu đựng, cố bám" để giảm bớt lỗ và rủi ro, cứu lấy chủ đầu tư cũng là tự cứu lấy mình. Vậy thì giá có thể giảm hay không? Và nếu có giảm thì sẽ giảm như thế nào? Chắc chắn giá sẽ giảm nhiều nữa ít nhất là thêm 20-30%.    

Không hoàn toàn đã xuống đáy.
Cần chia BĐS thành 2 loại. Loại gần trung tâm và kết nối được cơ sở giao thông và hạ tầng sinh hoạt xã hội như trường học, dịch vụ thương mại... thì không xuống được nữa đồng nghĩa là bát đáy rồi.
Loại BĐS ...    

Không hoàn toàn đã xuống đáy.
Cần chia BĐS thành 2 loại. Loại gần trung tâm và kết nối được cơ sở giao thông và hạ tầng sinh hoạt xã hội như trường học, dịch vụ thương mại... thì không xuống được nữa đồng nghĩa là bát đáy rồi.
Loại BĐS khác ở xa trung tâm không có được tiện ích như nói trên sẽ còn giảm tiếp 20-30% nữa.
Tuy nhiên, không bao giờ có giá BĐS thấp ở Hà nội và Sài gòn cả. Điều này bắt nguồn từ đặc điểm riêng có tại 2 thành phố này không giống các thành phố khác trên thế giới.
Vì sao ư? các nước trên thế giới không có sự tập trung cao tại một vài thành phố mà phân bổ đều khắp nước . Còn chúng ta xuất phát từ những đặc điểm lịch sử riêng để lại thì điều này rất rõ ràng và không dễ gì ngày một ngày hai có thể giãn dân tập trung tại đây.    

Theo tôi thì giá hợp lý của một căn nhà để ở sẽ tương đương với số tiền mà bạn gửi vào ngân hàng và cho ra mức lãi hàng tháng thấp hơn một ít giá thuê được thị trường chấp nhận của căn nhà đó, đã trừ đi lạm ...    

Theo tôi thì giá hợp lý của một căn nhà để ở sẽ tương đương với số tiền mà bạn gửi vào ngân hàng và cho ra mức lãi hàng tháng thấp hơn một ít giá thuê được thị trường chấp nhận của căn nhà đó, đã trừ đi lạm phát. Ví dụ một căn nhà có giá cho thuê ở được thị trường chấp nhận (phù hợp với thu nhập của đại đa số) là 10tr đ thì, với lãi suất ngân hàng ổn định ở 12% năm, sẽ có không quá 1tỷ đồng trong điều kiện không lạm phát. Nếu lạm phát là 6% năm thì giá sẽ dưới 2 tỷ. Còn lạm phát 11% thì có thể phải mua vơi giá 10 tỷ!!! Vì vậy, với lạm phát cao, lãi ngân hàng thấp như vừa qua thì mọi người vẫn "găm" giữ bđs không bán là điều dễ hiểu (nơi trú chân, bảo toàn vốn), trừ những "nhà đầu tư" sử dụng vốn vay phải bán ra, cắt lỗ. Chỉ khi lạm phát xuống thấp, lãi ngân hàng thực dương thì giá nhà mới có hy vọng giảm vì sẽ có nhiều người bán ra, gửi ngân hàng hoặc đầu tư lĩnh vực khác có lợi hơn.