Thị trường nhà đất sẽ không biến động lớn về giá

Biến động giá nhà đất rất khó đoán trước.

Sau TP HCM, Đà Nẵng và các địa phương khác, hôm nay Hà Nội chính thức công bố bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố cao hơn mức hiện tại từ 1,1 lần đến 19,8 lần. Tuy nhiên, theo nhận định của giới kinh doanh, giá nhà đất trong năm tới chỉ tăng cục bộ ở một số vùng.

Theo quyết định của UBND TP Hà Nội, quận Hoàn Kiếm vẫn là địa bàn của thị trường bất động sản cao cấp, giá đất ở đây từ 40 đến 49 triệu đồng như Bà Triệu, Bảo Khánh, Đồng Xuân, Đường Thành, Nhà Chung, Lý Thái Tổ, Phan Chu Trinh… Quận Ba Đình có giá thấp hơn, bình quân từ 15 triệu đồng/m2 (Phúc Xá) đến 46 triệu đồng/m2 (Trần Phú), song có khoảng 10 tuyến đường có giá từ 40 đến 46 triệu đồng. Quận Hai Bà Trưng có mức giá cao nhất là Nguyễn Du, 45 triệu đồng, thấp nhất là Vân Đồn, Lãng Yên 12 triệu đồng.

Đất ở ngoại thành Từ Liêm, Thanh Trì được coi là cao trong khung giá đất của thành phố, nhiều xã có mức trên 1 triệu đồng là Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Thượng Cát, Tây Mỗ. Các huyện Đông Anh, Gia Lâm có mức giá đất dao động từ 500.000 đồng đến 800.000 đồng/m2, mức giá tại Sóc Sơn là thấp nhất.

Theo nhận định của ông Nguyễn Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Togi, tuy khung giá cao hơn so với mức hiện hành song giá nhà đất trên thị trường trong năm tới sẽ không đồng loạt tăng. Chẳng hạn, tại các quận nội thành Hà Nội, người dân đã biết thông tin khung giá đất tăng từ tháng trước, giá rao bán nhà tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn hạ 20% (trước kia bán 14-15 cây/m2 thì nay xuống 10-12 cây); nhà đất các quận xa trung tâm như Hoàng Mai, Tây Hồ, Thanh Xuân chững lại ở mức trung bình trên 20 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua. Ông Hà dự đoán, chỉ có đất thuộc khu vực vành đai 3 như Mỹ Đình sẽ lên giá bởi nhiều nhà đầu tư đang triển khai dự án tại đây.

Ông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc công ty Vietnam Property cũng nhận định, đã qua giai đoạn người dân bỏ tiền mua đất để đầu cơ như trước đây, vì thế giá nhà đất tại thị trường Hà Nội, TP HCM sẽ không tăng nhiều do đã quá cao so với giá thực. Riêng phân khúc thị trường căn hộ cao cấp sẽ sôi động và có thể lên giá do người mua có nhiều cơ hội cho thuê lại với giá cao hơn. Ông Đạo phân tích, nhu cầu căn hộ cho người nước ngoài thuê ở Hà Nội và TP HCM vẫn tăng vì năm 2005 ở hai thành phố này chưa có dự án nào đi vào hoạt động. Nhu cầu này kéo sang cả năm 2006 bởi nền kinh tế Việt Nam dự kiến sẽ đạt mức tăng trưởng khoảng 8,6%. Những khu vực có triển vọng cho thuê tốt như quận I, II, III tại TP HCM và Trung tâm Tây Hồ, Ciputra ở Hà Nội.

Tuy nhiên, giá nhà đất dự án lại được giới kinh doanh dự báo sẽ tăng, đặc biệt các dự án tại TP HCM. Ông Trần Quang Trình, Phó tổng giám đốc Nhà đất Đô Thị Mới, cho rằng, giá sẽ cao hơn trong năm tới do giá đất đền bù và chi phí xây dựng tăng. Hiện một số dự án tạm ngưng bán để ấn định giá mới như khu chung cư Khang Phú (quận Bình Tân) trước đây bán 7,8- 8,5 triệu/m2 nay sắp thông báo tăng giá, đất dự án cơ sở hạ tầng sẽ cộng thêm chênh lệch thuế chuyển quyền 4% và trước bạ 1%. Một số dự án chung cư cao cấp như The Manor cũng đã tăng giá bán thêm 5-7%.

Nhân viên tư vấn của siêu thị địa ốc Hoàng Quân cũng cho hay, từ khi có thông tin về khung giá đất mới ở TP HCM, giá đất đã được đẩy lên khoảng 200.000-1 triệu đồng mỗi m2, chẳng hạn giá đất dự án của công ty Nam Long tại Phước Long B tăng từ 4-4,3 triệu đồng/m2 lên hơn 5 triệu đồng.

Giá nhà đất tăng hay không tùy thuộc vị trí và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư song việc áp dụng khung giá mới từ 1/1/2005 đang khiến khá nhiều doanh nghiệp cần đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh lo lắng. Ông Vũ Duy Thái, Chủ tịch Hiệp hội công thương Hà Nội bức xúc: "Trước đây, giá đền bù cho 1m2 đất nông nghiệp hạng 1 ở ven Hà Nội là 19.300 đồng/m2 cộng với hệ số "k" và các khoản đền bù hỗ trợ khác cũng chỉ vào khoảng trên dưới 100.000 đồng - quá thấp so với thực tế nên việc giải phóng mặt bằng rất khó khăn - nay theo khung giá mới vọt lên 600.000 đồng/m2 cộng với các khoản khác là 700.000 đồng, cao hơn 7 lần so với trước".

Các công ty kinh doanh bất động sản đều cho rằng thị trường sẽ diễn biến ra sao khó đoán định song hiện tại thị trường vẫn kém sôi động. Theo đánh giá của Công ty Togi, nhà đất nội thành Hà Nội rất ít người mua trong khi rất đông người bán, trong cả năm 2004 giao dịch tại Togi rất tẻ nhạt, số thành công thấp hơn nhiều so với năm trước. Ông Trần Quang Trình cũng cho biết, thông thường vào thời điểm cuối năm người dân có xu hướng rút tiền để mua nhà đất, nhưng năm nay tình hình ngược lại.

Nhóm phóng viên