Khó huy động vốn qua thị trường bất động sản

Nhiều khu đất bỏ hoang trong khi doanh nghiệp không có đất sản xuất kinh doanh. Ảnh: Anh Tuấn

Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh ước đạt trên 50.000 tỷ đồng, bất động sản dù giao dịch rất sôi động song hầu như chưa được chuyển hóa thành tài sản tài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội.

Theo tiến sĩ Đỗ Đức Minh, Phó Viện trưởng Viện Khoa học tài chính, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn... các nguồn vốn sẽ được huy động cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, tại VN có đến 70% giao dịch không đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, do đó tác dụng huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực.

Ông Minh cho rằng, nguyên nhân khiến thị trường ngầm phát triển mạnh là do thiếu hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện pháp lý để giao dịch trên thị trường chính thức. Theo ước tính, khoảng 70-80% nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thủ tục xin cấp giấy tờ lại rườm rà tốn nhiều thời gian và chi phí. Cục trưởng Cục quản lý công sản, Bộ Tài chính Nguyễn Văn Xa thừa nhận, pháp luật hiện hành quy định chỉ có hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất mới có quyền chuyển nhượng, nhiều đối tượng có nhu cầu song không thuộc thành phần trên đã chấp nhận mua bán ngầm.

Ngay cả khi có quyền chuyển nhượng rồi thủ tục giao dịch chính thức cũng rắc rối, khiến nhiều cá nhân và doanh nghiệp vẫn để đất lãng phí. Bà Thu Huyền, Giám đốc công ty TNHH Tiến Bình kể, người có bất động sản chuyển dịch sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ bản đồ... và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Điều kiện để doanh nghiệp thế chấp đất đai vay vốn rất khó khăn. Chúng tôi phải thực hiện các thủ tục khai báo xác nhận từ cơ sở lên đến cấp huyện hoặc tỉnh, có khi phải đi lại hàng chục lần vẫn chưa xong, thôi thì huy động bên ngoài với lãi suất cao cho nhanh", bà Huyền ngán ngẩm.

Một nguyên nhân khác gây ra hạn chế trong huy động vốn thông qua các giao dịch bất động sản là do hệ thống thông tin về bất động sản chưa đầy đủ và khó tiếp cận. Ông Nguyễn Văn Xa phân tích, hiện cả nước có tới hàng nghìn trung tâm môi giới nhà đất, nhưng hoạt động chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và bán, chưa cung cấp được các thông tin cần thiết về pháp luật, quy hoạch, giá cả.... Nhà nước cũng không quản lý được các tổ chức này. Mua bán bất động sản do đó hoặc là phục vụ nhu cầu an cư thông thường hoặc là môi giới cho đầu cơ, hiếm khi có lợi cho doanh nghiệp, xã hội.

Về phía người dân lại cho rằng, nhu cầu giao dịch bất động sản rất lớn nếu họ không tìm đến các công ty môi giới thì chẳng biết tới cơ quan Nhà nước nào để hỏi. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM chưa có bất kỳ trung tâm môi giới nào do Nhà nước lập ra để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp có nhu cầu giao dịch bất động sản.

Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản VN thực sự trở thành kênh huy động vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, hoàn thiện môi trường pháp lý là giải pháp cơ bản và quan trọng nhất để quản lý và phát triển thị trường. Luật Đất đai mới cho phép các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có thể tự thỏa thuận thuê, mua với dân song đã 4 tháng kể từ khi Luật có hiệu lực Nhà nước vẫn chưa có nghị định hướng dẫn do đó các cơ quan chức năng chưa xem xét giải quyết các hồ sơ thuộc diện này.

Theo ông Hoàng Sơn, Giám đốc công ty địa ốc Hùng Sơn, để gia tăng hàng hóa cho thị trường, cần bỏ các quy định phải được cơ quan nhà nước cho phép mới được thực hiện các giao dịch bất động sản, bỏ các điều kiện về hành chính ràng buộc việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, góp vốn sử dụng đất... Cơ quan chức năng có thể xem xét ban hành các chế tài mạnh để thực hiện nguyên tắc bất cứ ai có giao dịch bất động sản đều phải kê khai nộp thuế.

Với các chính sách liên quan tới thuế, ông Nguyễn Văn Xa cho biết, tới đây Bộ Tài chính sẽ xây dựng thuế thu nhập điều tiết vào thu nhập từ kinh doanh bất động sản, xây dựng thuế sử dụng đất để điều tiết vào người có quyền sử dụng đất.

Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho hay, nhằm chấn chỉnh các hoạt động địa ốc, sắp tới, Chính phủ sẽ ban hành một văn bản định hướng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Phong Lan