Đừng để người dân ở trọ trong chính nhà mình

Luật quy định rõ nơi gửi xe là phần sở hữu chung thế nhưng hiện nay rất nhiều chủ đầu tư tự tuyên bố tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của họ. Các chủ đầu tư cho rằng họ đầu tư các tầng hầm rất tốn kém nên phải thu phí dịch vụ cao. (Vũ Thế Dũng)
> Phí chung cư cao hơn lương tiến sĩ

Xu hướng ở nhà chung cư đã và đang được hình thành ở các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP HCM. Thế nhưng, gần đây đã có rất nhiều mâu thuẫn phát sinh (rất gay gắt) trong quá trình quản lý vận hành các nhà chung cư đa sở hữu, điển hình là các vụ việc tại cao ốc The Manor (Hà Nội), Mỹ Vinh, Botanic (TP HCM).

Các mâu thuẫn này chủ yếu tập trung vào mấy vấn đề chính:

- Quản lý phí và các dịch vụ phí quá cao (so với chi phí vận hành và chất lượng dịch vụ): Nhiều hộ dân cho rằng họ đang ở thuê trong chính căn nhà của mình.

- Các tranh chấp về sở hữu riêng, chung trong chung cư: đặc biệt là diện tích hầm giữ xe.

Hai vấn đề này có nguyên nhân cụ thể và trực tiếp là:

- Quản lý phí và các loại phí dịch vụ khác ở các chung cư thường do chủ đầu tư (hay đại diện của chủ đầu tư) quy định. Tuy nhiên, mức thu thì cao nhưng cư dân thường không được báo cáo minh bạch về tình hình sử dụng các khoản thu này. Cho đến nay dù đã qui định rất rõ trong Luật Nhà Ở (2006) và Qui Chế Quản Lý Sử Dụng Nhà Chung Cư do Bộ Xây Dựng ban hành ngày 28 tháng 5 năm 2008 là trong vòng 12 tháng sau khi đưa nhà chung cư vào vận hành, chủ đầu tư có trách nhiệm phải tổ chức hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban Đại Diện thế nhưng hầu như rất ít chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện việc này. Điều này dẫn đến bức xúc của phần lớn các cư dân sinh sống trong các chung cư.

- Luật Nhà ở 2006 qui định rõ “nơi gửi xe” là phần sở hữu chung thế nhưng hiện nay rất nhiều các chủ đầu tư tự tuyên bố các tầng hầm để xe là thuộc sở hữu riêng của họ. Các chủ đầu tư cho rằng họ đầu tư các tầng hầm rất tốn kém nên phải thu phí dịch vụ cao. Thế nhưng một điều gần như hiển nhiên là nếu không đầu tư các hầm gửi xe thì chẳng có ai chấp nhận mua các căn hộ (gọi là cao cấp) với giá rất cao đó. Mặt khác khi tính toán giá bán căn hộ, các chủ đầu tư đã tính toán chi phí xây dựng các tầng hầm vào đó. Sở hữu riêng- chung trong trường hợp này là đặc biệt quan trọng vì nó cấu thành cấu trúc chi phí quản lý ở các nhà chung cư. Nếu là phần sở hữu chung thì chi phí gửi xe sẽ được hạch toán vào chi phí quản lý chung của tòa nhà, còn nếu là sở hữu riêng của chủ đầu tư thì chi phí này sẽ không được hạch toán vào chi phí quản lý.

- Nguyên nhân thứ ba gây nên những bức xúc gay gắt hiện nay của cư dân đến từ “Tính bất cân xứng về quyền lực và thông tin” trong quan hệ giữa cư dân và chủ đầu tư. Không thể trách cư dân khi mua nhà không chịu đọc kỹ hợp đồng mua bán nên đã ký các điều khoản bất hợp lý. Vấn đề là khách hàng trong trường hợp này thường không đủ thông tin, kiến thức và vị trí cân xứng để có thể “mặc cả” một cách bình đẳng với các chủ đầu tư.

Một số luồng dư luận khác, khi đối diện với vấn đề UBND TP chuẩn bị ra các qui định về mức giá trần cho dịch vụ tại các chung cư, cho rằng nên để cho cư dân và chủ đầu tư tự thỏa thuận. Về lý thuyết, đề nghị này có vẻ hợp lý, nhưng trên thực tiễn nó là điều vô cùng bất lợi cho cư dân vì họ không có thế cân bằng trong “mặc cả” với chủ đầu tư khi: 1) họ không được cung cấp thông tin minh bạch về tài chính quản lý chung cư, 2) họ không có Ban Đại Diện hoạt động hiệu quả (có nhiều lý do cho vấn đề này) và 3) họ không có đủ các nguồn lực (thông tin, kiến thức, tài lực, quan hệ) để có thể cân xứng với các chủ đầu tư thường có tiềm lực mạnh hơn rầt nhiều.

Thử mường tượng, nếu không có vai trò của một bên thức ba (chính quyền), cư dân sẽ thảo luận thế nào với chủ đầu tư về mức giá gửi xe trong tầng hầm của chính nhà mình khi chủ đầu tư tuyên bố đó là tài sản của chủ đầu tư và mức giá họ đưa ra là hợp lý? Nếu không thỏa thuận được thì cứ việc tìm nơi khác gửi xe? Có ai mua nhà mà không có chỗ gửi xe?

Thế nên đề nghị để tự hai bên thống nhất là rất không khả thi. Hiện nay Ủy ban Nhân dân TP HCM đang chuẩn bị ban hành quyết định về quản lý vận hành nhà chung cư, trong đó vấn đề mấu chốt là qui định mức phí trần cho các dịch vụ trong chung cư. Tuy nhiên qui định này không đơn giản vì đặc thù mỗi chung cư khác nhau và bản chất các dịch vụ cũng có thể khác nhau.

Trên phương diện quản lý có thể tiếp cận vấn đề theo hướng sau: - Các dịch vụ trong chung cư là các dịch vụ công ích và các công ty cung cấp dịch vụ này được hưởng các ưu đãi của các công ty dịch vụ công ích nên mức phí phải được xây dựng trên tinh thần phục vụ chứ không vì lợi nhuận. Như vậy mức phí nhà chung cư phải được hình thành trên cở sở chi phí hợp lý + một biên độ lợi nhuận tối đa cho phép đối với dịch vụ công ích (chẳng hạn tối đa 5 - 10% trên chi phí hợp lý).

Để xác định chi phí cần có qui định về tiêu chuẩn kế toán cho loại dịch vụ này và yêu cầu về công bố thông tin tài chính nhà chung cư định kỳ hàng quí hay nửa năm một lần có sự giám sát của chính quyền.

- Giải quyết triệt để vấn đề sở hữu riêng – chung trong nhà chung cư, đặc biệt là các tầng hầm gửi xe. Cần qui định rõ diện tích nơi để xe là phần sở hữu chung và chi phí này được hạch toán vào chi phí quản lý vận hành tòa nhà như Luật Nhà Ở đã qui định. Mức giá trần cho dịch vụ gửi xe là cần thiết nhưng cũng cần cân đối trên cơ sở chi phí hợp lý.

- Chính quyền địa phương cần đóng vai trò quan trọng việc hình thành các Ban Đại Diện chính thức của cư dân trong các chung cư để đại diện quyền lợi hợp pháp và chính đáng của cư dân. Việc này cần được thực hiện theo đúng qui định của Luật Nhà Ở 2006. Bên cạnh đó cần có biện pháp chế tài đối các chủ đầu tư không nghiêm túc tổ chức Hội Nghị Chung Cư và bầu Ban Đại Diện theo đúng yêu cầu của luật pháp.

- Việc ban hành các qui định của chính quyền về thống nhất quản lý nhà chung cư là rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cư dân sống trong các chung cư. Trong quyết định cần nêu rõ cơ quan chịu trách nhiệm chính về việc đảm bảo thực thi quyết định này ví dụ như Ủy Ban Nhân Dân Quận Huyện và/ hoặc Sở Xây Dựng.